Polska Możliwy kolejny rekord

Parki handlowe oraz centra convenience okazały się najbardziej odpornymi formatami handlowymi w czasie pandemii. Ten koncept wciąż dynamicznie się rozwija, a parki wiodą prym pod względem przyrostu podaży. W I półroczu 2022 roku ponad 120,7 tys. mkw. powierzchni GLA trafiło na rynek w regionalnych i tradycyjnych parkach handlowych oraz centrach convenience (układ parku handlowego). Przekłada się to na 23 nowe projekty: 11 parków handlowych i 12 centrów convenience. Oprócz tego rozbudowano dwa parki handlowe.

Przewiduje się, że na rynku do końca tego roku pojawi się kolejne 341,7 tys. mkw. powierzchni najmu, z czego 53 proc. będą stanowiły parki handlowe. To byłby kolejny rekordowy rok w historii tego sektora pod względem dostarczenia nowej podaży.

Obecnie podaż parków handlowych, zarówno regionalnych, jak i tradycyjnych oraz centrów convenience w układzie parku handlowego wynosi 3,22 mln mkw. GLA. Regionalne parki handlowe stanowią 49 proc. tej powierzchni – komentuje Agnieszka Tarajko-Bąk, Starszy Analityk Rynku w JLL.

Podaż na mniejszych rynkach stopniowo zaczyna przewyższać tą w głównych aglomeracjach (58 wobec 42 proc.). Porównując jednak rok 2022 do 2021, największą różnicę widać pomiędzy głównymi obszarami metropolitalnymi (42 proc. w I półroczu 2022 w porównaniu z 46 proc. w I półroczu 2021 roku) a miastami poniżej 50 tys. mieszkańców (33 proc. w I półroczu 2022 wobec 29 proc. w I półroczu 2021), co wskazuje na to, że mniejsze rynki są na fali wzrostowej. Aktywność budowlana pozostaje wysoka, a ponad 290 tys. mkw. GLA w tych dwóch formatach ma trafić na rynek do końca 2023 roku.

W drugiej połowie roku planujemy uruchomić nowe budowy w Mielcu, Zambrowie, Krakowie, Gorzowie Wielkopolskim i Szczecinie. Wciąż kupujemy grunty pod kolejne parki handlowe. Sfinalizowaliśmy też budowę i otwarcia dwóch całkowicie wynajętych Vendo Parków w Otwocku i Skarżysku-Kamiennej. Tym samym nasze portfolio w Polsce urosło do 31 parków handlowych. Pod koniec ubiegłego roku razem z Patron Capital utworzyliśmy spółkę joint venture o wartości 140 mln euro na realizację nowych parków handlowych w naszym kraju. Wspólnie planujemy wybudować 15-20 nowych Vendo Parków w przeciągu kilku najbliższych lat – zapowiada Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

W związku z mocnymi fundamentami polskiego rynku handlowego oraz obiecującymi prognozami wzrostu sprzedaży detalicznej od lipca 2021 do czerwca 2022 siedem zagranicznych marek zdecydowało się otworzyć swoje pierwsze sklepy w Polsce. Większość z nich to marki modowe. Niemiecka marka luksusowa, Philip Plein, otworzyła swój pierwszy sklep w Domu Dochodowym w Warszawie. Brytyjski JD Sports wzbogacił ofertę centrum handlowego Posnania w Poznaniu, a pierwszy monobrandowy sklep Haribo pojawił się niedawno w Factory Ursus w Warszawie. Marka Uniqlo oraz flagowy sklep Adidasa pojawiły się w obiekcie Wars Sawa Junior.

Od początku roku obserwujemy stałe wzrosty w funkcjonowaniu centrów handlowych pod względem parametrów odwiedzalności i obrotów oraz niesłabnące zainteresowanie formatem parków handlowych u wszystkich uczestników rynku – inwestorów, deweloperów, najemców i klientów. Najbardziej aktywnymi najemcami obecnie są marki wynajmujące powierzchnie średnie i duże (400-2 tys. mkw.), w szczególności value retailers, sieci spożywcze oraz drogeryjne, a najemcy są zainteresowani obecnością w coraz mniejszych miastach poniżej 20 000 mieszkańców – podkreśla Anna Wysocka, dyrektorka działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL.

Najczęstszą kategorią najemców w tradycyjnych parkach handlowych i centrach convenience są sklepy value retailers – zajmują 37 proc. powierzchni GLA. Co więcej, ich obecność tylko się wzmocniła w porównaniu do wyników raportu z zeszłego roku (wzrost o 4 pp.).

Trwająca pandemia zmusza sprzedawców do zmiany strategii biznesowych. Marki nieustannie poszukują nowych konceptów, aby poprawić wrażenia zakupowe klientów. Jednym z przykładów jest Castorama, która otworzyła nowy format małego sklepu pod marką Castorama Express. Charakteryzuje się on kompaktowym, przejrzystym i intuicyjnym układem sklepu. Półki sklepowe nie przekraczają dwóch metrów wysokości, dzięki czemu wybór najpotrzebniejszych materiałów jest znacznie łatwiejszy. Taki format coraz częściej pojawia się w parkach handlowych – dodaje Anna Wysocka.

Czynsze za najlepsze obiekty utrzymują się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego, a umowy są podpisywane na długi okres. Czynsze i opłaty eksploatacyjne w parkach handlowych i centrach typu convenience są nieporównywalnie niższe niż w centrach handlowych. Wynika to z cech charakterystycznych dla tego typu obiektów, tj. braku przestrzeni wspólnych, prostego układu parterowego, jednopoziomowego parkingu zewnętrznego i często peryferyjnej lokalizacji, jednak można się spodziewać, że na poziom opłat eksploatacyjnych będzie miał wpływ wzrost kosztów operacyjnych, a w szczególności wzrost kosztów mediów. Czynsze typu prime, dotyczące lokali o powierzchni około 2 tys. mkw. w najlepiej prosperujących parkach handlowych, wynoszą obecnie 8-12 euro/mkw. miesięcznie, a opłaty eksploatacyjne są na poziomie 1,5-2 euro/mkw.

Łączna wartość transakcji w I połowie 2022 wyniosła około 760 mln euro, choć w dużej mierze była wynikiem dwóch transakcji portfelowych związanych z zejściem z giełdy spółki EPP. Po wyłączeniu tych transakcji łączny wolumen spada do poziomu poniżej 200 mln euro, w porównaniu do 290 mln euro z I połowy 2021 roku. Przy mniejszej liczbie zakończonych transakcji, w I połowie 2022 rynek inwestycyjny wciąż pozostawał bardzo aktywny, a liczne parki i centra handlowe typu convenience weszły w fazę wyłączności.

Uwaga inwestorów nadal skupia się głównie wokół mniejszych obiektów handlowych oferujących szybkie i wygodne zakupy, tj. parków handlowych, małych centrów typu convenience, marketów budowlanych i sklepów spożywczych. Szczególnie atrakcyjne inwestycyjnie są parki handlowe i centra convenience, które posiadają stabilnego i długoterminowego najemcę z branży spożywczej – wyjaśnia Agnieszka Kołat, dyrektorka działu rynków kapitałowych nieruchomości handlowych w JLL.

Parki handlowe i centra convenience stały się atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym dla zagranicznych funduszy. Przekłada się to na rosnące zainteresowanie deweloperów i właścicieli kwestiami zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska. Do najczęściej spotykanych rozwiązań ESG w parkach handlowych należą: ładowarki samochodowe, większa ilość terenów zielonych, wykorzystanie odnawialnych źródeł energii. Również sieci handlowe działają zgodnie ze strategią ESG. Sprzedawcy wprowadzają bardziej ekologiczne rozwiązania, takie jak zrównoważone kolekcje modowe (np. H&M, Reserved, Esprit), idee ponownego wykorzystania produktów (Ikea, Decathlon) oraz tworzą działy second-hand (4F, Auchan).

Jeszcze rok temu o ESG w parkach nie mówiło się zbyt wiele. Teraz, kiedy ten format znalazł się na celowniku inwestorów, stopniowo będziemy wdrażać rozwiązania związane energooszczędnością i ochroną środowiska. Przykładem podjętych przez Trei działań jest Vendo Park w Skarżysku-Kamiennej, który zasilany się energią z paneli fotowoltaicznych. W tym roku rozpoczęliśmy również proces pozyskiwania certyfikatów BREEAM dla naszych nieruchomości handlowych – podsumowuje Jacek Wesołowski.