Polska Rynek wierzy w magazyny

Pandemia, wysoka inflacja, rosnące ceny materiałów i wykonawstwa, a w konsekwencji wzrost wyjściowych stawek czynszu to elementy, które dotyczyły sektora magazynowego w 2022 roku. Pomimo trudności rynek logistyczny i przemysłowy ma stabilne fundamenty i dynamicznie się rozwijał. Jak podkreślają eksperci Axi Immo, punktem zwrotnym dla sektora okazała się agresja Rosji na Ukrainę na koniec I kwartału 2022 roku. Dodatkowo, w całym roku najemcy, jak i deweloperzy poszukiwali sposobów na optymalizację kosztów energii.

Pomimo rekordowego pod względem inwestycyjnym całego 2021 roku dla sektora magazynowego, analitycy Axi Immo sygnalizowali, że kolejne lata, począwszy od 2022 roku, mogą być nieco chudsze z punktu widzenia zawieranych transakcji. Wskazywanym powodem był brak jakościowych produktów logistycznych i przemysłowych dostępnych od ręki. Do końca czerwca 2022 roku sektor biurowy przewodził pod względem całkowitego wolumenu transakcji, ale w III kwartale 2022 roku na pierwsze miejsce zestawienia wrócił sektor magazynowy. Udział aktywów logistycznych i przemysłowych na koniec września wynosił 1,54 mld, przy około 4,32 mld euro zainwestowanych we wszystkie segmenty rynku inwestycyjnego.

Analitycy Axi Immo zaobserwowali większe zróżnicowanie inwestorów zainteresowanych krajowymi aktywami. W poprzednich latach w zakup polskich nieruchomości najczęściej zaangażowany był kapitał azjatycki i amerykański. Obecnie przez wzgląd na niepewną sytuację geopolityczną zakupy kontynuują podmioty, które były już obecne w naszym regionie. Pozostałe grupy inwestorów przyjmują postawę wyczekującą.

Przy niezmieniającej się sytuacji na Ukrainie spodziewamy się, że to nadal kapitał z Europy i Stanów Zjednoczonych będzie wiodącym podmiotem na polskim rynku inwestycyjnym. Duża podaż projektów, które mają zostać oddane w 2023 roku, może skłonić do bardziej oportunistycznych decyzji inwestorów spoza kontynentu. Na rynku będzie widoczna coraz wyraźniejsza różnica w wycenie aktywów magazynowych spełniających standardy ESG, co w perspektywie średnio- i długoterminowej przełoży się na zwiększoną liczbę modernizacji starszych obiektów – przekonuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, cxi Immo.

Popyt na polskim rynku magazynowym w 2022 roku, podobnie jak w ubiegłych latach, był napędzany głównie przez branżę logistyczną i sieci handlowe. W porównaniu z 2020 i 2021 rokiem widać niewielki spadek w wolumenie transakcji zawieranych przez klientów z sektora e-commerce. Według analityków Axi Immo popyt brutto w okresie od I do III kwartału 2022 roku wyniósł ponad 5 mln mkw., co przy zachowaniu dotychczasowej aktywności najemców zapowiada, że na koniec 2022 roku wskaźnik przekroczy 6 mln mkw. i będzie drugim najwyższym wynikiem w historii sektora.

Jak podkreślają eksperci Axi Immo, rok 2022 to także proces zmian związanych z pojawieniem się nowych frakcji najemców. Następstwem wojny na Ukrainie był skokowy wzrost zainteresowania powierzchnią magazynową w Polsce przez firmy wycofujące swoje operacje ze wschodu Europy (Rosji, Białorusi oraz Ukrainy) w ramach tzw. reshoringu, a także tych przedsiębiorstw czy organizacji, które były gotowe nieść pomoc humanitarną. Kryzys wzmocnił postrzeganie Polski jako dojrzałego rynku magazynowego, gotowego na przyjęcie nowych inwestorów w ramach rozwijanych trendów near- czy friendshoringu.

W kontekście wyzwań, z którym mierzył się polski rynek magazynowy, należy wskazać także kryzys energetyczny, po pierwsze w zakresie wzrostu cen za prąd, po drugie samego dostępu do energii. Kryzys ten to m.in. konsekwencja zawieszenia relacji handlowych z Rosją w zakresie dostarczania surowców energetycznych. W efekcie wielu z najemców podczas podpisywania nowych czy renegocjacji obecnych kontraktów oczekiwała gwarancji dostarczenia zakontraktowanej mocy oraz wskazania rozwiązań realnie wpływających na oszczędności.

Wojna pośrednio wpłynęła także na największą grupę najemców w Polsce, czyli sektor logistyczny. Dane dostarczone dla rejestru dłużników BIG InfoMonitor z maja 2022 roku wskazywały, że w wyniku wojny na Ukrainie 20 proc. firm działało w ograniczonym zakresie. Głównym powodem był brak ukraińskich pracowników, którzy wyjechali na Ukrainę, żeby wziąć udział w obr. Wśród grup dotkniętych brakami kadrowymi znalazły się m.in. firmy budowlane, produkcja przemysłowa i rolnictwo. Z kolei szacunki wielu firm transportowych mówiły o braku ponad 40 tys. kierowców ciężarówek. Sytuacja w branży TSL jest nadal niejasna, ponieważ przy niskim poziomie bezrobocia na rynku pozostało wciąż wiele wakatów.

Utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja, przy spodziewanej pogarszającej się koniunkturze gospodarczej oraz widmie recesji nakazuje w ramach prognoz na 2023 roku przyjąć pełną zachowawczość i wskazać na niższą niż dotychczas dynamikę aktywności najemców. Dodatkowym czynnikiem pozostaje fakt stale rosnących wyjściowych stawek czynszów, które na przestrzeni kilkunastu miesięcy wzrosły w zależności od lokalizacji od 20 do 30 proc. Duże znaczenie dla rynku magazynowego będzie miało rozstrzygnięcie wojny na Ukrainie. Jednym z realnych scenariuszy jest to, że to Polska zostanie europejskim zapleczem logistyczno-przemysłowym służącym odbudowie Ukrainy – uważa Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Na koniec 2021 roku na polskim rynku magazynowym w budowie znajdowało się ponad 5 mln mkw. Wskazywano, że czynniki takie jak wysoka inflacja, wzrost cen materiałów i wykonawstwa, a także brak kadr spowodowany zapowiadaną kumulacją wielu projektów infrastrukturalnych (w tym drogowych, kolejowych oraz budowy megalotniska pomiędzy Warszawą a Łodzią) skutecznie wpłyną na obniżenie aktywności deweloperów oraz przesunięcie oddania niektórych inwestycji o średnio jeden, dwa miesiące. Scenariusz ten nie sprawdził się, ponieważ od stycznia do końca września 2022 roku na polskim rynku magazynowym oddano rekordowe ponad 3,2 mln mkw.

Według wyliczeń analityków Axi Immo w ostatnim kwartale 2022 roku można spodziewać się dostarczenia dodatkowego miliona mkw. nowej podaży, który zwiększyłby całkowite zasoby sektora do ponad 28 mln mkw. Największymi rynkami pozostały te z tzw. wielkiej piątki (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk i Poznań), przy czym do grona regionów z ponad 1 mln mkw. dołączyły Polska Wschodnia i Polska Zachodnia. Pomimo najlepszego w historii roku pod względem podaży na rynku nadal obserwuje się wysoki poziom absorpcji powierzchni magazynowej. Sytuacja wpływa na obniżanie się współczynnika pustostanów, który na koniec września 2022 roku wynosił 4,2 proc. Pomimo dużej liczby projektów w budowie (około 4 mln mkw.) wolumen wolnej powierzchni nie będzie znacząco wzrastać ze względu na mniejszą liczbę uruchamianych inwestycji.

Rok 2022 to w ocenie ekspertów Axi Immo także kontynuacja ekotrendów i realizacji strategii ESG. Na rynku trudno znaleźć nowe inwestycje, które nie otrzymałyby certyfikacji na poziomie BREEAM lub LEED. Obecnie realizowane projekty spełniają założenia dotyczące zwiększonej energooszczędności m.in. poprzez instalację fotowoltaiki na dachach lub w pobliżu magazynów, a także zwiększenie izolacyjności. W 2022 roku na rynku pojawiły się pierwsze zielone umowy najmu. Są one dodatkowym ułatwieniem dla klientów raportujących swoją działalność w zakresie ESG. Deweloperzy wskazujący, że ich inwestycje są wyposażone w zielone rozwiązania, mogą liczyć na udzielenie lepszego kredytu.

W kontekście trendów do końca I połowy 2022 roku wyzwaniem dla deweloperów okazało się przygotowanie odpowiednich wycen budowy przez wzgląd na szalejące ceny materiałów. Większą stabilizację w tym zakresie można było zaobserwować od lipca tego roku. Trudności z prawidłowym oszacowaniem kosztów wraz z rosnącymi cenami materiałów i wykonawstwa przełożyły się na wzrosty kosztów realizacji inwestycji, a w ogólnym rozrachunku na podwyższenie wyjściowych stawek czynszu. Na rynku dało się odczuć zróżnicowanie ofert w magazynach wybudowanych przed podwyżkami cen materiałów i później. Niemniej pomimo wzrostów kosztów Polska pozostaje mocno konkurencyjnym rynkiem dla Europy Zachodniej, a także Czech.

W związku z dużą niepewnością geopolityczną i trudniejszą sytuacją makroekonomiczną w 2022 roku deweloperzy już w 2022 roku musieli zmierzyć się z podniesieniem wymagań ze strony banków. Z dotychczasowych 30 proc. zabezpieczenia inwestycji umowami typu pre-let współczynnik ten wzrósł do 50 proc. Duże znaczenie dla procesu realizacji inwestycji będą miały ogólna ocena branży reprezentowanej przez najemcę oraz jego stabilność finansowa, a także to jak był dotychczas aktywny na rynku. Z pewnością w lepszej sytuacji znajdują się klienci, których sektory od lat pozostają liderami w popycie – ocenia Anna Głowacz.