Polska Inwestycje w czasach niepewności

Do końca września 2022 roku łączny wolumen inwestycji przekroczył wynik z analogicznego okresu z 2021 roku o ponad 20 proc. IV kwartał przyniósł transakcje o wartości 1,5 mld euro, a rok 2022 zamknął się finalnym wynikiem ponad 5,8 mld euro.

Witamy czwarty rok z rzędu pod znakiem niepewności. Dwa lata pandemii, wojna w Ukrainie, historycznie wysoka inflacja i nadchodzące widmo recesji zmusiły polski rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych do radzenia sobie w trudnych czasach. Mimo to, 2022 rok zamknął się wynikiem porównywalnym do wyniku z 2021 roku, co zdecydowanie wskazuje na odporność i solidne fundamenty polskiego rynku – zaznacza Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager w Avison Young.

Po dominacji sektora magazynowego pod względem wolumenu w latach 2020 i 2021, w roku 2022 na pozycję lidera wrócił sektor biurowy, który z kolei charakteryzował się porównywalnym wolumenem transakcji w Warszawie i w miastach regionalnych. W sektorze handlowym, w strukturze transakcji dominowały obiekty typu convenience. Do gry wróciły również najlepsze centra handlowe w miastach regionalnych. W sektorze PRS zostało zrealizowanych siedem transakcji, głównie w Warszawie.

W obliczu niepewnych warunków rynkowych, wielu inwestorów sektora biurowego zwróciło się ku stabilnym aktywom. Prawie 90 proc. z 2,1 mld euro zainwestowanych w tym sektorze w 2022 roku przypadło na nieruchomości typu core lub core+, które wpisują się w strategię niskiego ryzyka. Mimo to, w II połowie 2022 roku nastąpił gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych, szczególnie w Warszawie.

Po zdecydowanej dominacji Warszawy pod względem wolumenu w ostatnich latach, w roku 2022 rozkwitły rynki regionalne. Spośród 28 transakcji biurowych odnotowanych w 2022 roku, 19 dotyczyło rynków regionalnych, jednak to w stolicy miały miejsce dwie najbardziej imponujące akwizycje. Transakcje The Warsaw Hub i Generation Park Y stanowiły 41 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego w sektorze biurowym i 83 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego w stolicy.

Wzrost czynszów wynikający m.in. z indeksacji stawek oraz rosnące koszty eksploatacji to czynniki, które w 2023 roku zmuszą zarówno najemców, jak i wynajmujących do optymalizacji kosztów.

Spodziewamy się, że na najbardziej płynnych rynkach, w tym w Warszawie, najlepsze projekty i lokalizacje o ugruntowanej pozycji będą nadal interesujące dla inwestorów, chociaż stopy kapitalizacji mogą ulec dekompresji – przyznaje Marcin Purgal, senior director, Investment w Avison Young.

Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider z 2021 roku, odpowiedzialny za ponad 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego, stoi obecnie w obliczu znacznego spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Kupujący nie zapomnieli o tym sektorze, ich oferty często są jednak niższe, niż oczekiwaliby właściciele, którzy starają się utrzymać wartość nieruchomości na dotychczasowym poziomie.

W 2022 roku całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym wyniósł 2 mld euro, co oznacza spadek o ponad 30 proc. w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. W rezultacie, wolumen inwestycyjny sektora biurowego był nieco większy, a sektor magazynowy odpowiadał za 34 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Przejęcie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od Hillwooda było drugą co do wielkości transakcją odnotowaną w 2022 roku, odpowiadającą za 26 proc. całkowitego wolumenu sektora magazynowego. Była to również trzecia największa pod względem wolumenu transakcja w sektorze magazynowym w Polsce od początku rynku. Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się znaczącym wzrostem transakcji poza głównymi rynkami.

Trendem, który już zauważamy i który będzie nasilać się w 2023 roku i w kolejnych latach, jest rosnący popyt na grunty typu brownfield w największych aglomeracjach w Polsce. Ich popularność wynika z ciągłego rozwoju logistyki ostatniej mili i rynku e-commerce. Należy zwrócić uwagę, że w wielu przypadkach, inwestycje w atrakcyjne projekty typu brownfield mogą okazać się lepszym rozwiązaniem niż zakup niezabudowanej, ale uzbrojonej działki – uważa Bartłomiej Krzyżak, senior director, Investment w Avison Young.

Zgodnie z prognozami Avison Young, w roku 2022 powróciły do gry centra handlowe. Po rynkowej zapaści w 2020 roku, w 2021 roku przedmiotem transakcji było 12 wielkopowierzchniowych centrów handlowych, bardzo dobrze usytuowanych w dużych miastach w Polsce. Wszystkie zostały kupione w atrakcyjnych cenach przez inwestorów oportunistycznych lub z przeznaczeniem do przebudowy. Jak podkreślają eksperci firmy Avison Young, w 2022 roku zrealizowano sześć transakcji obiektami planowanymi do przebudowy, ale pojawiły się również cztery transakcje regularnymi, działającymi centrami handlowymi, zlokalizowanymi na rynkach regionalnych.

Największą transakcją w sektorze handlowym było przejęcie Forum Gdańsk przez Nepi Rockcastle za 250 mln euro, co było pierwszą tak imponującą transakcją dotyczącą pojedynczego centrum handlowego od 2018 roku. Inwestor wzbogacił swoje portfolio także o centrum handlowe Atrium Copernicus w Toruniu. Wśród sprzedanych centrów handlowych znalazły się również dwie galerie Atrium w Płocku.

Jak zwracają uwagę eksperci firmy Avison Young, początek i koniec 2022 roku były najbardziej obfite pod względem wolumenu transakcji w sektorze handlowym. Z kolei II i III kwartał uplasowały się odpowiednio na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. I kwartał upłynął pod znakiem dwóch inwestycji typu joint venture utworzonych przez EPP. IV kwartał natomiast zdeterminowany był przez oczekiwany powrót akwizycji regularnych, działających centrów handlowych.

Parki handlowe i obiekty typu convenience cieszyły się niezmiennie popularnością wśród inwestorów. W 2022 roku na polskim rynku inwestycyjnym w sektorze handlowym odnotowane zostały 43 transakcje, z czego 65 proc. dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience. W 2022 roku na polski rynek weszło trzech nowych graczy – Leoff, Lords LB i BIG Shopping Centers, których przyciągnął właśnie ten konkretny produkt.

Powszechna niepewność powoduje, że inwestorzy często koncentrują swoją uwagę na projektach związanych z podstawowymi ludzkimi potrzebami, skupiając się na nieruchomościach mieszkaniowych i projektach handlowych typu convenience. Te dwa rodzaje aktywów przyciągają coraz większą liczbę inwestorów, ponieważ uważane są za najbezpieczniejsze. Patrząc na działania podejmowane na rynku inwestycyjnym na koniec 2022 roku, wydaje się, że segmenty te będą jeszcze bardziej popularne w 2023 roku, o ile nie przeszkodzą temu koszty i strategie finansowania projektów inwestycyjnych przyjmowane przez banki – prognozuje Michał Ćwikliński, principal, managing director w Avison Young.

Rok 2022 zamknął się w sektorze PRS siedmioma transakcjami o łącznej wartości 150 mln euro, co jest najwyższym wynikiem odnotowanym do tej pory w Polsce. Pięć projektów zrealizowano w Warszawie. Największym wolumenem wyróżnił się zakup 60 lokali przy Złotej 44 w Warszawie oraz zakup warszawskiego budynku Pereca 11, a także Trio w Krakowie. Jednocześnie, w trakcie realizacji jest wiele projektów PRS, które są przedmiotem umów typu forward funding, co potwierdza dynamikę rynku.

Jak oceniają analitycy Avison Young, rynek znajduje się w sytuacji, w której inwestorzy oczekują obniżek cen i dotyczy to, z pewnymi wyjątkami, wszystkich segmentów rynku nieruchomości. Kupujący spodziewają się „jutrzejszej ceny” już dziś, podczas gdy właściciele chcą utrzymać wczorajsze wartości. Ci drudzy mówią o rosnących kosztach i coraz większym ryzyku, podczas gdy ci pierwsi wcale nie muszą się spieszyć.

Eksperci Avison Young wskazują, że w Polsce właściciele nie są zmuszeni do sprzedaży nieruchomości ze względów finansowych. W Europie Zachodniej transakcję można zamknąć w ciągu miesiąca i uzyskać gotówkę stosunkowo szybko, aby spłacić pilne należności. W Polsce zamykanie transakcji trwa znacznie dłużej, więc nie ma typowych „okazji” na rynku.

W opinii Avison Young, I połowa 2023 roku nadal będzie charakteryzować się spowolnieniem na rynku inwestycyjnym, ponieważ część kupujących czeka na przeceny. W II połowie tego roku liczba transakcji powinna jednak wzrosnąć. Poziom stóp procentowych, wpływających na finansowanie powinien się ustabilizować, co znajdzie odzwierciedlenie w stabilizacji cen.

Kupujący są ostrożni i uważają, że najbezpieczniej jest kupować mieszkania i nieruchomości handlowe typu convenience. Jednak są też oczywiście inwestorzy chętni do zakupu magazynów, szczególnie tych najlepiej zlokalizowanych i zabezpieczonych atrakcyjnymi umowami najmu, a także biurowców w topowych lokalizacjach. Przedmiotem zainteresowania inwestorów wciąż będą grunty pod parki handlowe czy interesujące nieruchomości mieszkaniowe, nabywane przez podmioty instytucjonalne – oceniają eksperci Avison Young.