W 2023 roku dla rynku mieszkaniowego kluczowe znaczenie będą miały zmiany legislacyjne – oceniają eksperci JLL W swoich prognozach wskazują również, że wysokie koszty realizacji i finansowania mogą być powodem utrzymania ograniczonej skali nowej podaży w 2023 roku.
Nastroje konsumenckie w ostatnich miesiącach 2022 roku poprawiły się. Na wszystkich dużych rynkach IV kwartał zeszłego roku przyniósł wzrost sprzedaży w porównaniu z poprzednim okresem – średnio 29 proc. (w porównaniu z III kwartałem) dla sześciu największych miast w Polsce. Na sześciu głównych rynkach w Polsce w ciągu całego 2022 roku zostało zakupionych 35 tys. mieszkań, co jest zbliżoną liczbą do wyniku sprzed boomu mieszkaniowego – i o połowę niższą niż w rekordowym 2021 roku.
Pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku w 2022 roku wróciliśmy do poziomu z 2013 roku – zauważa Mateusz Bonca, prezes JLL.
W przypadku liczby gotowych niesprzedanych mieszkań można przypuszczać, że będą one większe w kolejnych kwartałach, choć nadal udział tych jednostek w ofercie jest niski i wynosi około 11 proc. Na średnie ceny mieszkań wpływ może mieć pula tańszych lokali, adresowanych do nabywców pierwszych mieszkań i korzystających z subsydiowanych kredytów. W przypadku segmentu podstawowego w III i IV kwartale eksperci JLL obserwowali pojawiające się promocje i upusty w ofertach deweloperów. W minionych miesiącach wprowadzane do sprzedaży były jednak głównie droższe jednostki z segmentu apartamentów i o podwyższonym standardzie. Rośnie także prawdopodobieństwo wzrostu cen w perspektywie dwóch, trzech lat jako skutek wyhamowania nowych budów w latach 2022-2023, co może mieć swoje konsekwencje w postaci mniejszej liczby oddawanych mieszkań w kolejnych latach. Jeśli sytuacja się poprawi, zapas pozwoleń na budowę uzbierany na części rynków powinien pozwolić na szybkie uruchomienie nowych inwestycji.
Dodatkowo, po stronie nowej podaży brakowało transparentności – jak podkreślają eksperci JLL, zamieszanie spowodowała nowa ustawa deweloperska, a wraz z nią wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, które wywołały skokowy wzrost liczby ofert w czerwcu 2022 roku. W II połowie roku można było natomiast zaobserwować wstrzymywanie części z tych projektów, co sprawiło, że oferta na koniec grudnia 2022 roku szacowana była na około 49 tys. lokali.
Wydaje się, że sprzedaż osiągnęła już swoje minimum. W niektórych miastach spadek nowych wprowadzeń doprowadził do osiągnięcia stanu bliskiego równowagi na niższym poziomie obrotów. Choć na rynku wciąż dominuje popyt gotówkowy, są duże szanse na wzrost popytu kredytowego. Kredyty za 2 proc. mogą zdecydowanie zwiększyć zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami o podstawowym standardzie. Wysokie koszty realizacji i finansowania mogą być powodem utrzymania ograniczonej skali nowej podaży w 2023 roku. Koszty realizacji będą nadal rosnąć, choć tempo wzrostu powinno zwolnić – ocenia Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.
Gorzej wypadają dane dotyczące rynku najmu; dostępność mieszkań na wynajem jest obecnie najniższa od 30 lat. Według danych JLL, mamy do czynienia z deficytem mieszkaniowym na poziomie 700 tys. lokali w sześciu największych miastach w Polsce. Liczba ta uwzględnia konserwatywne podejście do szacunków odnoszących się do długoterminowego popytu ze strony obywateli Ukrainy. Aż o 75 proc. spadła liczba mieszkań dostępnych na wynajem w ciągu ostatniego roku. W sześciu głównych miastach można dzisiaj wynająć nieco powyżej 8 tys. mieszkań, w tym poniżej 2 tys. mieszkań mniejszych niż 60 mkw. wybudowanych po 2015 roku.
Udział mieszkań należących do funduszy inwestycyjnych w całości zasobów mieszkaniowych największych polskich miast jest nieznaczny i wynosi poniżej 1 promila wszystkich mieszkań w Polsce. Mieszkania niewynajęte w zasobie instytucjonalnym to w praktyce pula na poziomie poniżej 1 proc. Wskaźnik ten zależy wyłącznie od czasu niezbędnego do przygotowania mieszkania dla kolejnego najemcy – dodaje Paweł Sztejter, head of Residential, JLL.
Jak podkreśla Paweł Sztejter, w ostatnich latach Polska była jednym najsilniejszych i najszybciej rozwijających się rynków mieszkaniowych w Europie, a mieszkań przybywało w bardzo szybkim tempie, ciągle jednak niewystarczająco, żeby zaspokoić ogromny popyt.
