CEE Zdolność do adaptacji będzie w cenie

Wzrost PKB dla krajów Europy Środkowo-Wschodniej ma spaść o połowę w 2023 roku, ale oczekuje się, że przyspieszy w 2024 roku. Niemniej jednak gospodarki Europy Środkowo-Wschodniej pozostają jednymi z najbardziej dynamicznych w tej części świata, co świadczy o tym, że inwestycje, tworzenie miejsc pracy i wzrost płac wciąż mają miejsce. Oznacza to, że popyt na wynajem i zakup nieruchomości powinien pozostać na przyzwoitym poziomie w dłuższym okresie, mimo że rok 2023 najprawdopodobniej będzie nieco bardziej wymagający - mówi Dominika Jędrak, dyrektorka Działu Analiz i Doradztwa na Polskę i CEE w Colliers.

Widzimy, że region Europy Środkowo-Wschodniej będzie zyskiwał na znaczeniu w skali globalnej. Znany komentator George Friedman twierdzi, że w obliczu wojny na Ukrainie środek ciężkości Europy przesuwa się na północny wschód.

Przekłada się to na zdecydowanie większe znaczenie Polski i krajów bałtyckich, a zakładamy, że część tego potencjału rozleje się również na bardziej centralne i południowe części regionu CEE. Większa uwaga Zachodu skierowana na region pociąga za sobą wzmocnienie demokracji i sprawności gospodarczej w Europie Środkowo-Wschodniej, ponieważ zachodni kapitał będzie obficiej napływał do tych państw, które oferują stabilne warunki do inwestowania przy znacznie niższych kosztach niż w gospodarkach rozwiniętych. "Friend-shoring" w 2022 roku stanowił raczej nośny zwrot, od 2023 roku stanie się coraz bardziej rzeczywistością - komentuje Silviu Pop, dyrektor Działu Analiz na Rumunię i Europę Środkowo-Wschodnią w Colliers.

Przewiduje się, że kraje CEE-6 pozostaną na plusie w 2023 roku. Międzynarodowy Fundusz Walutowy prognozuje spowolnienie rozwoju w tym regionie do 1,5 proc. i jest to mniej niż połowa tempa obserwowanego w 2022 roku (dane szacunkowe 3,7 proc.). Jest to najgorsze tempo od prawie dekady, jeśli pominiemy rok pandemii 2020. W każdym kraju istnieją specyficzne wyzwania, począwszy od tła politycznego, poprzez kwestie geopolityczne, a skończywszy na konkretnych kwestiach makroekonomicznych, ale prognozy długoterminowe nadal pokazują, że region CEE-6 rozwija się dwa razy szybciej niż strefa euro.

Wybór zielonego, energooszczędnego budynku może przynieść najemcom rzeczywiste korzyści finansowe. Eksperci z firmy Colliers spodziewają się większego zróżnicowania stawek czynszu/wartości budynku w zależności od tego, jak bardzo jest on przyjazny dla środowiska. Dotyczy to wszystkich krajów z grupy CEE-6.

Firmy nadal będą utrzymywać większość swoich biur. Niezależnie od tego, jak często ich pracownicy pracują z domu, będą chciały zachować możliwość korzystania z biura. Zmieni się jednak sposób organizacji przestrzeni. Biuro nie będzie ograniczało się wyłącznie do przestrzeni przeznaczonej do pracy, ale będzie także miejscem sprzyjającym kreatywności i budowaniu poczucia przynależności do zespołu.

Wysoka inflacja i gwałtowny wzrost kosztów budowy, które obserwowaliśmy w ciągu ostatnich kilku lat, będą towarzyszyły rynkom nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jeszcze przez kilka lat. Indeksowanie czynszów do inflacji będzie oznaczało gwałtowny wzrost obecnych stawek. Wyższe koszty budowy oznaczają również, że będziemy mieli do czynienia z mniejszą liczbą oddawanych inwestycji.

Popyt na wynajem powierzchni biurowych wzrósł, ale nadal nie dorównuje poziomowi sprzed pandemii. Eksperci Colliersa zwracają uwagę na rosnący udział renegocjacji, a nie relokacji. Różne czynniki zachęcają najemców do przedłużania umów w obecnej lokalizacji. Jednocześnie niektórzy najemcy w starszych budynkach, pomimo wyższych czynszów, dążą do przeniesienia się do bardziej energooszczędnych obiektów, ponieważ obciążenia finansowe związane z niższą jakością budynku zaczynają być widoczne w ich rachunkach. Rozdźwięk pomiędzy naowymi budynkami a starszymi nieruchomościami jest powszechnym tematem w regionie CEE-6.

Rynek inwestycji przemysłowych i logistycznych nie wykazuje oznak istotnego spowolnienia, a w wielu przypadkach ma szansę utrzymać się na poziomie z poprzednich lat, które w części państw były rekordowe.

Chociaż rynki Europy Środkowo-Wschodniej i Wschodniej znajdują się na różnych etapach rozwoju rynku mieszkaniowego, modele Europejskiego Banku Centralnego wskazują, że w większości krajów ceny są co najmniej na poziomie wartości rynkowej. Wyjątek stanowią Czechy, które doświadczają czegoś, co wygląda na bańkę w sektorze mieszkaniowym. Sugerowałoby to, że o ile warunki ekonomiczne nie staną się szczególnie trudne w ciągu najbliższych kilku lat, ceny nie powinny zbytnio spaść, nawet jeśli wyższe stopy procentowe ograniczą liczbę potencjalnych nabywców.

Tempo wzrostu sprzedaży internetowej spowolniło w 2022 roku, po wielu latach stabilnych wzrostów. Granica pomiędzy sklepami stacjonarnymi a e-commerce zaciera się, ponieważ coraz więcej graczy włącza obie formy sprzedaży do swoich modeli biznesowych.

Wartość nieruchomości będzie się zmniejszać, ale dopiero okaże się, czy i w jakim stopniu uda się to zrównoważyć wzrostem przychodów z najmu. Należy oczekiwać, że stopy kapitalizacji będą nadal podążać na północ, przynajmniej nieznacznie na niektórych rynkach, ponieważ główne banki centralne nie zakończyły jeszcze procesu zacieśniania. W związku z tym należy się spodziewać znacznego spadku obrotów na rynku inwestycyjnym i bardziej oportunistycznego podejścia do zawierania transakcji w kolejnym okresie.