Polska Heimstaden buduje najwięcej

Najem instytucjonalny wywodzi się z Europy Zachodniej i jest mocno ugruntowany m.in. w Niemczech, Szwajcarii czy Holandii.
Sektor w Polsce rozwija się od 2014 roku, kiedy państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem zakupił w Poznaniu pierwszy budynek wielorodzinny z przeznaczeniem pod wynajem instytucjonalny. Wyraźny jego rozwój nastąpił dopiero po roku 2019, kiedy na rynku zaczęli pojawiać się nowi gracze. Na koniec 2022 roku mieliśmy na rynku około 9,4 tys. istniejących lokali i kolejne 13 tys. w fazie budowy. Tymczasem wysoka inflacja oraz stopy procentowe, a także słaby dostęp do kredytów hipotecznych zwiększa popyt na mieszkania na wynajem.

Rok 2022 zamknął się w sektorze PRS rekordowo wysokim wolumenem transakcji. Jak zaznaczają eksperci, wynik na poziomie 150 mln euro to najlepszy rezultat uzyskany w tym segmencie w historii młodego, polskiego rynku. Spośród siedmiu transakcji zawartych w sektorze w minionym roku, pięć było zlokalizowanych w Warszawie. Ze względu na swoją początkową fazę rozwoju, branża PRS w Polsce jest zdominowana przez transakcje na rynku pierwotnym, gdzie budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów. Avison Young zaznacza jednak, że w ubiegłym roku tak wysoki wolumen został zbudowany również dzięki wyjątkowo dużemu udziałowi transakcji rynku wtórnego – sprzedaży portfela Catelli, która wyszła z Polski. Portfel ten obejmował lokale mieszkaniowe w Złotej 44 w Warszawie oraz budynki Pereca 11 w Warszawie i Trio w Krakowie.

Pozostałe transakcje sfinalizowane w 2022 roku to sprzedaż 138 mieszkań w Studio Plac Dominikański we Wrocławiu, zakup 136 lokali w warszawskiej inwestycji Unique Tower, zakup 116 lokali w projekcie Wola Nowa w Warszawie, czy sprzedaż przez 55 mieszkań w warszawskiej inwestycji Metro Połczyńska. Jednocześnie zostało zrealizowanych wiele projektów w formule forward funding. Rynek inwestycyjny PRS charakteryzuje się różnymi rodzajami akwizycji, w zależności od statusu projektu. W przypadku większości umów podpisywanych w latach 2021-2022, w Polsce mieliśmy do czynienia z finansowaniem typu forward, kiedy strony zawierają umowę kupna-sprzedaży na początku procesu budowlanego. Inwestor zapewnia finansowanie poszczególnych etapów projektu, najczęściej w formie zaliczek na poczet ceny zakupu.

Tym samym, transakcje typu forward funding finalizowane przez około dwa lata odzwierciedlają rzeczywistą dynamikę rynku i apetyt inwestorów na produkt PRS – podkreśla Avison Young. W latach 2021-2022 przedmiotem umów o finansowanie typu forward było około 6 tys. jednostek mieszkaniowych PRS w 15 inwestycjach, których łączny wolumen wyniósł około 700 mln euro. Najbardziej aktywnym inwestorem i niekwestionowanym liderem w projektach forward funding był w tym okresie Heimstaden Bostad, odpowiedzialny za ponad 60 proc. wolumenu transakcji. W konsekwencji podmiot jest również najprężniej rozwijającym się operatorem PRS w Polsce.

Fundusze inwestycyjne zazwyczaj kupują całe budynki, a nawet osiedla mieszkaniowe, które następnie przeznaczają pod najem instytucjonalny. Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce Avison Young obserwuje również zmiany w modelu współpracy. Popularnością cieszą się projekty realizowane w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości mieszkalne budowane są od podstaw pod wynajem. Taka formuła pozwala na ujednolicenie późniejszych stawek czynszu. Avison Young zauważa, że inwestorzy aktywni od samego początku na rynku PRS w Polsce ustępują teraz pola nowym graczom. Niekwestionowanym liderem pod względem liczby jednostek na etapie budowy jest szwedzki Heimstaden Bostad, który ma 27 proc. udziału w całkowitych zasobach w budowie. Za nim uplasował się operator Resi4Rent, a dalej Vantage Rent i Resi Capital. Po wprowadzeniu na rynek wszystkich nowych projektów znajdujących się w budowie, Resi4Rent utrzyma dominującą pozycję w sektorze, stając się właścicielem 24 proc. zasobów. Heimstaden Bostad, najdynamiczniej rozwijający się operator, zajmować będzie druga pozycję z 17 proc. udziałem w rynku. Jeśli chodzi o pochodzenie kapitału, w strukturze polskiego rynku PRS dominują inwestorzy z Izraela, Niemiec i Holandii. Ich transakcje stanowiły łącznie 75 proc. całkowitego wolumenu transakcji od 2014 roku.

Jak czytamy w najnowszym raporcie Avison Young, w ciągu ostatnich dziewięciu lat łączny wolumen zamkniętych transakcji inwestycyjnych w sektorze PRS w Polsce przekroczył 325 mln euro. Pod względem popytu rynek PRS rozwija się aktualnie bardzo dynamicznie, czemu paradoksalnie sprzyja sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna. Konflikt w Ukrainie generuje napływ potencjalnych najemców, wysokie stopy procentowe utrudniają potencjalnym kupującym uzyskanie kredytu na zakup własnego mieszkania. Z drugiej strony, część inwestorów wstrzymuje lub renegocjuje nowe projekty ze względu na rosnące koszty budowy, wynikające ze wzrostu cen energii i surowców, destabilizacji łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania.

Patrząc jednak na działania inwestycyjne na rynku PRS z perspektywy końca 2022 roku, Avison Young spodziewa się dalszego rozwoju inwestycji w tym sektorze, przy założeniu, że koszty i strategie finansowania przyjęte przez banki nie staną temu na przeszkodzie. Nieruchomości mieszkaniowe oraz projekty handlowe typu „convenience”, czyli te związane z realizacją podstawowych ludzkich potrzeb, uważane są za najbezpieczniejsze w czasach powszechnej niepewności rynkowej. Avison Young dodaje, że sektor mieszkań na wynajem PRS będzie się rozwijał nie tylko ze względu na inflację czy wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale również dzięki zmieniającemu się postrzeganiu własności mieszkania. W całej Europie od wielu lat rośnie liczba osób wynajmujących mieszkanie, a nie posiadających je na własność. Trend najmu zaczyna nabierać rozpędu dzięki większej mobilności Polaków i częstszym zmianom, które w pewnym stopniu umożliwiła także pandemia. Dzieje się tak dlatego, że wynajem nie zobowiązuje do związania się na stałe z miejscem zamieszkania, ale daje możliwość elastycznych zmian, np. przeprowadzki do innego miasta w celach zawodowych.