Polska Recepta na stabilizację cen mieszkań

Polski Związek Firm Deweloperskich opracował raport "7 grzechów głównych wstrzymujących budownictwo mieszkaniowego”. Jak oceniają eksperci, na przeszkodzie zapewnienia potrzeb mieszkaniowych Polaków stoją m.in. zbiurokratyzowane procedury, niejasne przepisy, czasem czynnik ludzki. Eksperci zastanawiają się, co składa się na wartość nieruchomości, dlaczego mieszkania są tak drogie i kiedy nastąpi stabilizacja na rynku?

Jak podkreśla Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, żeby było więcej mieszkań, musi być więcej gruntów pod budowy. Rozwiązanie widzi w uwolnieniu ziem zarezerwowanych m.in. pod program Mieszkanie Plus.

Branża deweloperska od samego początku podkreślała, że założenia, na których oparty był program Mieszkanie Plus, nie pozwalają na to, żeby mógł odnieść sukces. Jednym z jego efektów było natomiast podniesienie cen gruntów – nagle bowiem
z obrotu wyeliminowano wiele terenów, które można było przeznaczyć pod budownictwo wielorodzinne. Zapowiedziany kilka dni temu koniec programu to szansa, żeby doprowadzić do stabilizacji cen gruntów. Jeśli oczywiście rządzący zdecydują się na uwolnienie zarezerwowanych dotąd terenów – komentuje Grzegorz Kiełpsz.

Prezes PZFD przypomina, że zgodnie z rządowymi założeniami, na terenach przeznaczonych pod program Mieszkanie Plus miało powstać 100 tys. mieszkań, a powstało zaledwie 19 tys. Grzegorz Kiełpsz jest przekonany, że potencjał tych terenów może być w rzeczywistości nawet dwukrotnie większy.

W ocenie PZFD receptą na brak potrzebnych gruntów mogłoby być także urealnienie programu „Lokal za Grunt”, który zakłada budowę nowych inwestycji mieszkaniowych przez prywatne firmy na samorządowych terenach w zamian za przekazanie na rzecz gmin części mieszkań powstałych w nowych budynkach.

Z danych Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że w Polsce mamy wiele pustostanów. W samej Warszawie jest to prawie 450 pustych kamienic i budynków, ale nie jest to problem tylko dużych miast. W o wiele mniejszym Kaliszu znajduje się 257 pustostanów do remontu - i jednocześnie 700 osób czekających na mieszkanie komunalne. Jak podkreślają autorzy raportu, inwentaryzacja i renowacja gminnych pustostanów znacząco zwiększyłyby polską bazę mieszkaniową. Rynek deweloperski nie jest w stanie odpowiedzieć wszystkie potrzeby, dlatego konieczne jest wprowadzenie rozwiązań, które uruchomią środki finansowe pozwalające na szeroką skalę budować czy przeprowadzać renowacje gminnych zasobów, a także uwolnią potencjał budownictwa społecznego czy spółdzielczego.

Raport po raz kolejny podkreśla wagę planowania przestrzennego. Tymczasem na mapie kraju wciąż więcej jest białych plam niż terenów z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W całości pokrytych planami miejscowymi jest zaledwie 317 gmin w kraju na 2,5 tys. wszystkich. Z drugiej strony, w województwach śląskim, małopolskim i dolnośląskim plany miejscowe ma ponad 65 proc. powierzchni, najlepiej radzi sobie Kraków, w którym planem objęto aż 72,9 proc. terenów.

Jak wskazują autorzy raportu, pomóc mogłoby też wprowadzenie zmian w zakresie pobierania opłaty planistycznej – tak aby gmina zawsze w przypadku uchwalenia planu miejscowego, mogła pobierać opłatę z tytułu wzrostu wartości gruntu, dzięki czemu miałaby środki np. na infrastrukturę techniczną (drogi, wodociągi) i społeczną (budowa szkół czy szpitali) na swoim terenie. Takie rozwiązanie przewidywał pierwotnie projekt nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niestety wersja procedowana aktualnie w sejmie już go nie zawiera. Nowe prawo to jednak wciąż szansa na poprawę jakości przestrzeni i zatrzymanie rozlewania się zabudowy.

Uzgodnienia drogowe i ogromne koszty partycypacji inwestora w budowie infrastruktury to kolejny hamulcowy rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Dlatego powinny być stworzone jasne zasady partycypacji w kosztach infrastruktury i ład w planowaniu ładu przestrzennego – uważa Rafał Zarzycki, wiceprezes Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Autorzy raportu zwracają też uwagę, że tworzenie przemyślanych, dużych, miastotwórczych projektów deweloperskich jest dziś ograniczone przez rozproszenie własności. W efekcie, zamiast realizacji spójnej wizji urbanistycznej przez jeden lub kilka podmiotów działających wedle wyznaczonego planu, tworzona jest chaotyczna zabudowa o patchworkowym charakterze. Problemem jest też brak infrastruktury i zapewnienie użytkownikom budowanych mieszkań alternatywy w postaci dobrej komunikacji publicznej.

To, w jaki sposób będą kształtowały się ceny mieszkań na polskim rynku nieruchomości, zależy od wielu czynników, w tym m.in. od lokalizacji mieszkania i jego standardu, od poziomu inflacji, od kosztów budowy, wysokości podstawowych stóp procentowych banku centralnego, popytu na kredyty udzielane w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., wydarzeń za naszą wschodnią granicą. Z pewnością decydującą rolę będzie odgrywać inflacja. Przy utrzymującej się dwucyfrowej inflacji nie ma co liczyć na spadek cen – zwłaszcza w największych aglomeracjach – wskazuje prof. dr hab. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej.

Na rynku pierwotnym w przekonaniu ekspertki nie dojdzie do spadku cen - przynajmniej do końca tego roku. Na wtórnym zaś będzie to uzależnione od tego, jak duży będzie popyt kredytowy w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Do tego czasu rynek będzie w stanie oczekiwania, a ceny na rynku wtórnym mogą pozostać stabilne do jesieni 2023 roku. Zapraszamy też wysłuchania wypowiedzi profesor Anny Szelągowskiej w kolejnym odcinku Eurobuild FM.

Zdaniem Grzegorza Kiełpsza inflacja i brak równowagi na rynku mieszkaniowym, to główne powody tego, że najbliższym czasie nie można liczyć na obniżki na rynku pierwotnym. Przypomina, że dziś w Warszawie wyprzedaż oferty następuje w trakcie półtora kwartału, w przypadku Krakowa to 2,8 kwartału.

Dopóki na rynku mieszkaniowym nie dojdzie do poziomu stałej równowagi, to jest stanu, w którym mamy na tyle dużo mieszkań w ofercie, że do jej wyprzedania dochodzi w trakcie czterech, pięciu kwartałów, ceny mieszkań będą dalej rosnąć. Należy szybko zwiększyć podaż i doprowadzić do większej konkurencji na rynku, co zagwarantuje stabilność cen – przekonuje prezes PZFD.