Europa Nowy kapitał celuje w tańsze aktywa

Wartość wolumenu inwestycyjnego w I kwartale 2023 spadła w Polsce o ponad 60 proc. w skali roku, a na niektórych rynkach zachodnioeuropejskich nawet o 90 proc.

Zmiany w światowej gospodarce i drogie finansowanie projektów wyhamowały działania największych międzynarodowych graczy. Mocno zmienił się bowiem rynek pieniądza. Wysokie koszty finansowania powodują, że fundusze nie mogą liczyć na optymalne zyski przy zakupie nieruchomości typu core. W przypadku tych aktywów oczekiwania cenowe właścicieli i potencjalnych nabywców są mocno rozbieżne. Stąd mniejsze zainteresowanie nieruchomościami prime i wyczekiwanie dużych podmiotów inwestycyjnych na stabilizację stóp procentowych, a tym samym stóp kapitalizacji, które odzwierciedlałyby ich poziom. Najwięksi gracze przyjęli strategię wyczekiwania. Niestabilność rynków finansowych powoduje, że rośnie presja na obniżkę wycen aktywów. Większe możliwości niż rynek nieruchomości w Europie w obecnych warunkach stwarza inwestorom np. rynek amerykański – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik, managing partner, CEO w firmie Walter Herz.

W 2022 roku jedna trzecia inwestorów aktywnych w Polsce pochodziła z USA, a kolejną, największą grupę stanowił kapitał z Europy Zachodniej.

W 2023 roku nadal względną aktywność wykazują podmioty z USA, mocno osłabło natomiast zainteresowanie inwestowaniem ze strony firm z Europy Zachodniej, przede wszystkim z Niemiec. Polski rynek przyciąga natomiast nowych, lokalnych graczy z regionu CEE, którzy skupiają się na aktywach magazynowych i biurowych. W naszym kraju kupują teraz podmioty z Czech (Investika czy Trigea) oraz Węgier (Indotek czy Adventum) i pojawiają się nowi gracze, m.in. z Litwy jak fundusz Eika Asset Managment czy Lords AB. Ponadto, do Polski napływa nowy kapitał z krajów bałtyckich oraz Skandynawii – mówi Katarzyna Tencza, associate director Investment & Hospitality w firmie Walter Herz.

Nieruchomości nabywają teraz głównie podmioty, które inwestują środki własne i firmy, które mają możliwość zdobycia finansowania w banku.

Inwestorzy nastawieni są na zakupy oportunistyczne. Nie ma jednak transakcji sprzedaży, do których właściciele byliby zmuszeni ze względu na presję i trudności finansowe. Inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, którzy zastąpili obecnie podmioty inwestycyjne z Zachodniej Europy, nie celują w zakupy portfelowe, ale poszukują pojedynczych nieruchomości, w które można zainwestować i w krótkim czasie podnieść ich wartość i rentowność – tłumaczy Bartłomiej Zagrodnik.

W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku inwestorzy ulokowali w Polsce najwięcej kapitału w nieruchomości z sektora magazynowego. Powodzeniem cieszył się też segment handlowy oraz warszawskie biurowce. Większość zainwestowanego kapitału pochodziła z krajów Europy Środkowej i Wschodniej. Znacznie mniejszy udział w wolumenie inwestycyjnym mieli gracze z USA i kapitał z Bliskiego Wschodu.
W I kwartale 2023 sektor przemysłowo-magazynowy zwiększył ponad dwukrotnie wolumen inwestycyjny rok do roku. Największym powodzeniem cieszyły się aktywa z rynku pierwotnego zlokalizowane głównie w zachodniej części kraju. Wśród sprzedających w tym segmencie rynku pozycję lidera nadal utrzymuje firma Panattoni. W początkach tego roku największą transakcją magazynową była sprzedaż Panattoni Campus we Wrocławiu o powierzchni 184 tys. mkw. do P3 za 138,5 mln euro.

W sektorze biurowym natomiast, w I kwartale roku debiutujący na polskim rynku litewski fundusz Eika Real Estate Fund, reprezentowany przez podmiot Eika Asset Management, nabył od White Stone warszawski budynek Celebro. W skład portfela Eika wchodzą zdywersyfikowane w różnych segmentach nieruchomości zlokalizowane głównie na Litwie, ale inwestor wychodzi teraz na inne rynki Europy Środkowo-Wschodniej. Transakcje w sektorze handlowym zdominowały w pierwszych miesiącach 2023 roku oportunistyczne zakupy pojedynczych, niewielkich obiektów, z których największą akwizycją była sprzedaż Atrium Molo Szczecin przez G City Europe za 46,3 mln euro. Wzięcie w tym roku miały regionalne parki handlowe, umożliwiające wzrost wartości po doinwestowaniu.

W sektorze hotelowym także poszukiwane są aktywa value-add, usytuowane w największych polskich aglomeracjach, ale rynek nie oferuje wielu tego typu nieruchomości na sprzedaż – przyznaje Katarzyna Tencza.

W II kwartale 2023 roku nadal największym powodzeniem inwestorów nadal cieszy się sektor magazynowy. Panattoni sfinalizowało transakcję sprzedaży centrum logistycznego o powierzchni 33 tys. mkw. w Uniejowie, czwartego obiektu w ramach campusu. Centrum przeszło w ręce LCN Capital Partners, inwestora private equity, który prowadzi działalność w Europie i Ameryce Północnej i z którym Panattoni współpracuje od lat. W kwietniu LCN Capital Partner nabył również produkcyjno-magazynowy obiekt BTS o powierzchni 30 tys. mkw., zrealizowany przez Panattoni w Tczewie.

Skandynawski fundusz NREP przygotowuje się natomiast do przejęcia udziałów 7R. W tej sprawie złożony został wniosek do UOKiK. Inwestor planuje umocnić swoją pozycję na polskim rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych. Spółka Nordic Strategies Fund V Limited Partnership z siedzibą w Luksemburgu, należąca do NREP, ma w planach przejęcie kontroli nad 7R, która zrealizowała 1,8 mln mkw. powierzchni magazynowej w wielkopowierzchniowych parkach logistycznych w całej Polsce oraz magazynach miejskich pod marką 7R City Flex. Nasz kraj jest pierwszym rynkiem poza Skandynawią, na który wszedł NREP. W sektorze biurowym natomiast pod koniec kwietnia 2023 roku Develia podpisała umowę sprzedaży za 69,3 mln euro warszawskiego biurowca Wola Retro ze spółką WR Office, należącą do funduszu inwestycyjnego zarządzanego przez Adventum Group. Na rynku handlowym firma JWG Invest kupiła od międzynarodowego funduszu inwestycyjnego cztery obiekty handlowe: Starą Cegielnię w Szczecinie, Galerię Kosmos w Koszalinie, OK Centrum Wałbrzych i OK Centrum Strzegom.

Eksperci prognozują, że wartość transakcji w tym roku będzie jednak znacznie niższa niż w roku ubiegłym (5,8 mld euro). Główne wyzwania rynku inwestycyjnego to rosnące koszty finansowania i coraz bardziej restrykcyjne warunki udzielania kredytów, niedopasowanie oczekiwań cenowych kupujących i sprzedających oraz widmo spowolnienia gospodarczego w skali globalnej.