Polska Logistyczna Polska rośnie

Mimo że aktywność najemców kontynuuje trend spadkowy, Polska pozostaje jednym z najszybciej rosnących rynków powierzchni magazynowo-logistycznych w Europie. W I kwartale 2023 roku całkowity wolumen transakcji najmu na rynku magazynowym wyniósł 1,2 mln mkw., a taki wynik oznacza kontynuację tendencji spadkowej w porównaniu do średniej kwartalnej z lat 2021-2022, kiedy podpisane umowy najmu oscylowały w granicach 1,7 mln mkw. wynajętej powierzchni. Należy jednak podkreślić, że tegoroczne otwarcie roku wciąż utrzymuje się nieco powyżej średniej zanotowanej w latach 2019-2020 i wynoszącej 1,1 mln mkw.

Największe nowe umowy zawarte w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku zostały podpisane przez Shein w regionie Wrocławia (55 tys. mkw.), MCG EastBridge w regionie Krakowa (36,7 tys. mkw.) oraz firmę Regesta, która wynajęła łącznie 68 tys. mkw. w dwóch lokalizacjach w regionie Trójmiasta (ponad 35,2 tys. mkw.) oraz na Śląsku (ponad 32,8 tys. mkw.). Popyt netto, obejmujący nowe umowy, kontrakty BTS oraz rozbudowy, spadł o 42 proc. rok do roku, do 661 tys. mkw., i odpowiadał za 55 proc. całkowitego wolumenu transakcji.

Obecne otoczenie rynkowe sprawia, że najemcy ostrożniej podejmują decyzje o ekspansji lub relokacji, o czym świadczy wzrost udziału renegocjacji, które już II kwartał z rzędu odpowiadały za 45 proc. popytu. Mimo to Polska nadal jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków logistycznych, a czołowi deweloperzy kontynuują aktywność budowlaną. To świadczy o silnym przekonaniu inwestorów o dalszym długoterminowym wzroście, a ten będzie napędzany przed rozwój e-commerce i produkcji. Już teraz widzimy, że firmy produkcyjne przenoszą część swoich operacji, między innymi do Polski, w celu skrócenia i zabezpieczenia łańcucha dostaw w Europie – komentuje Damian Kołata, partner, head of Industrial & Logistics Agency Poland, head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

W marcu 2023 całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła 29,9 mln mkw., co oznacza wzrost o 21 proc. rok do roku.

W ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 1,9 mln mkw., co jest najwyższym wynikiem odnotowanym w pojedynczym kwartale w historii sektora magazynowego w Polsce. Jednocześnie, w tym czasie firmy deweloperskie rozpoczęły budowę projektów o łącznej powierzchni 825 tys. mkw. Oznacza to powrót aktywności deweloperskiej po słabym IV kwartale poprzedniego roku, kiedy na rynek wprowadzono jedynie 300 tys. mkw. Tym samym na koniec marca w budowie pozostawało ponad 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, a ponad połowa, bo 54 proc. powierzchni dotyczyła inwestycji spekulacyjnych – tłumaczy Adrian Semaan, senior research consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Taki rezultat sygnalizuje pozytywną reakcję deweloperów na niedobór dostępnej powierzchni magazynowej, który był obserwowany w ubiegłym roku i pomoże zaspokoić zapotrzebowanie firm poszukujących nowo wybudowanych powierzchni, które będą dostępne „od ręki”.

Perspektywy rozwoju będą w dużej mierze zależeć od czynników związanych z dynamiką popytu i kosztami finansowania. Obecnie najbardziej aktywne są te firmy, które mogą korzystać z własnego kapitału – dodaje Damian Kołata.

Wskaźnik pustostanów w I kwartale 2023 wzrósł do 6,4 proc. (+3,2 pp. rok do roku), co plasuje go nieznacznie powyżej pięcioletniej średniej (5,5 proc.). Największe zmiany w ujęciu rocznym dotyczyły województwa świętokrzyskiego (+12,4 pp.), podlaskiego (+10,0 pp.), zachodniopomorskiego, (+8,3 pp.) oraz województwa lubuskiego (+ 6,5 pp.). Regionalne rynki magazynowe o najniższym wskaźniku pustostanów to woj. pomorskie (1 proc.) i małopolskie (2 proc.). 2022 rok stanął pod znakiem wzrostu czynszów na wielu europejskich rynkach magazynowych, co było wynikiem wysokiej inflacji, podwyżek stóp procentowych, zwiększonych kosztów budowy, niskiej dostępności powierzchni magazynowej i rosnących kosztów finansowania inwestycji. Dalszy wzrost stawek odnotowano również w I kwartale 2023 roku.

Zaczynamy już jednak dostrzegać pewne oznaki stabilizacji, zwłaszcza, jeśli weźmiemy pod uwagę zwiększoną dostępność magazynów i bardziej przewidywalne koszty budowy niż rok temu – komentuje Adrian Semaan.

Czynsze bazowe dla projektów typu big-box mieszczą się w przedziale 3,60-6,85 euro/mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji. Czynsze dla projektów typu SBU/City Logistics są wyższe i wynoszą 5-7,50 euro/mkw. miesięcznie. Dzięki ograniczeniu zachęt finansowych oferowanych najemcom, czynsze efektywne są niższe o maksymalnie 15-20 proc. od czynszów podstawowych.