Polska Spokojniej na rynku magazynowym

Axi Immo zaprezentowało raport podsumowujący I kwartał 2023 roku na rynku przemysłowo-logistycznym. W ocenie ekspertów kondycja rynku magazynowego w Polsce pozostaje na stabilnym poziomie. W okresie od stycznia do marca 2023 roku najemcy wynajęli 1,2 mln mkw. (-22 proc. r-d-r), a w tym samym czasie deweloperzy dostarczyli 1,9 mln mkw. (+55 proc. r-d-r) nowej podaży. W budowie pozostaje 2,1 mln mkw. (-55 proc. r-d-r), z których ponad połowa to powierzchnia budowana spekulacyjnie. W ocenie Axi Immo na rynku widać pierwsze oznaki stabilizacji w średnich stawkach czynszów.

Na zakończenie marca 2023 roku całkowity wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym wyniósł około 650 mln euro. Sektor magazynowy z wynikiem 401 mln euro i 62-procentowym udziałem ponownie wysunął się na pozycję lidera zestawienia. Niezmiennie najważniejszymi czynnikami mającymi wpływ na nastroje wśród inwestorów pozostają inflacja, wysokie koszty finansowania inwestycji oraz rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Największą transakcją kwartału była sprzedaż projektu Panattoni Wrocław Campus (około 185 tys. mkw.) do P3. Podium uzupełniły kolejno zakupy przez DWS Group parku należącego do 7R (7R Park Poznań East II, 51,5 tys. mkw.) oraz przejęcie Panattoni City Logistics Wrocław II (38 tys. mkw.) przez Trigea Nemovitostni.

W odróżnieniu od poprzednich kwartałów, w pierwszych trzech miesiącach 2023 roku dominowały transakcje związane ze sprzedażą pojedynczych projektów, a nie portfeli magazynowo-logistycznych. Z kolei wśród najaktywniejszych graczy pozostają ci z regionu Europy Środkowo-Wschodniej i Stanów Zjednoczonych – podaje Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, Axi Immo.

W I kwartale 2023 roku popyt brutto na polskim rynku magazynowym osiągnął poziom 1,2 mln mkw. (-22 proc. r-d-r), z czego w ramach nowych umów najmu podpisano około 661 tys. mkw. (-42 proc. r-d-r). Na znaczeniu zyskują renegocjacje, które stanowiły ponad 45 proc. całości wolumenu transakcji. W analizowanym okresie od stycznia do marca 2023 roku najwięcej powierzchni wynajęto w województwach: mazowieckim (202 tys. mkw.), łódzkim (195 tys. mkw.) i śląskim (191 tys. mkw.). Warte podkreślenia wyniki osiągnięto także w województwie pomorskim i małopolskim, gdzie wolumeny transakcji wyniosły odpowiednio 108 tys. mkw. i 105 tys. mkw.

Wśród największych wybranych transakcji najmu znalazły się m.in.: przedłużenie umowy przez Tyco Electronics Polska w Panattoni Park Szczecin I (56 tys. mkw.); nowa umowa w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub zawarta przez Shein (55 tys. mkw.) i rekordowa transakcja z Małopolski, gdzie firma z sektora logistycznego MCG EastBridge (Maszoński Logistics Group) wynajęła 36,7 tys. mkw. w GLP Kraków Logistics Centre III.

W perspektywie kolejnych miesięcy możemy spodziewać się spowolnienia w popycie. Część transakcji z I kwartału 2023 roku to efekt przedłużających się negocjacji z ubiegłego roku. Wysoka inflacja, koszty mediów oraz wyższe koszty uzyskania finansowania powodują, że firmy decydują się raczej na oszczędności aniżeli na nowe inwestycje – ocenia Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Jak wskazuje Anna Głowacz, po drugiej stronie znajdują się firmy, które swojej szansy upatrują w rozwoju trendów związanych z przenoszeniem linii produkcyjnych bliżej rynków zbytu.

Obecnie nie jesteśmy świadkami dużej liczby transakcji w ramach tzw. nearshoringu, przy czym można wskazać wiele procesów będących w trakcie realizacji lub na etapie przygotowania – dodaje Anna Głowacz.

W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku deweloperzy dostarczyli blisko 1,9 mln mkw. (+55 proc. r-d-r), co przyczyniło się do powiększenia całkowitych zasobów powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce do 29,9 mln mkw. (+21 proc. r-d-r). Najwięcej nowej podaży przybyło w województwie mazowieckim (367 tys. mkw.), w województwie śląskim (256 tys. mkw.) i województwie dolnośląskim (242 tys. mkw.). Eksperci Axi Immo zwracają uwagę również na województwo lubuskie, gdzie zasoby magazynowe wzrosły o 230 tys. mkw.

W budowie na koniec marca 2023 roku pozostawało 2,1 mln mkw. (-55 proc. r-d-r) powierzchni magazynowej, z czego blisko 55 proc. to projekty spekulacyjne. Eksperci Axi Immo spodziewa się delikatnego spowolnienie na rynku, wynikającego z wysokich kosztów finansowania i wymogu wysokiego udziału transakcji typu pre-let przed startem inwestycji. Niemniej w pierwszych miesiącach 2023 roku analitycy Axi Immo zaobserwowali wzrost wskaźnika pustostanów do poziomu 6,4 proc. (+3,1 p. proc. r-d-r), wynikający z oddania dużej liczby projektów rozpoczętych jeszcze w 2022 roku. Najwięcej niewynajętej powierzchni pozostaje w województwie mazowieckim (399 tys. mkw.), województwie śląskim (333 tys. mkw.) oraz województwie dolnośląskim (304 tys. mkw.). W ujęciu procentowym najwyższym współczynnikiem pustostanów charakteryzują się województwa świętokrzyskie (12,9 proc.) i zachodniopomorskie (10,6 proc.).

Jak podkreśla Axi Immo, nowa podaż i wzrost współczynnika pustostanów nieznacznie wpłynęły na wysokość oczekiwanych stawek czynszów. Niemniej w tym samym czasie na polskim rynku magazynowym odnotowano pierwsze oznaki stabilizacji w tym zakresie. Obecne oczekiwania właścicieli za powierzchnię w projektach typu bigbox kształtują się na poziomie 4-4,5 euro/mkw. za miesiąc. Tradycyjnie najdroższa pozostaje Warszawa (miasto) ze stawkami w nowych inwestycjach sięgającymi poziomu powyżej 6,5-7 euro/mkw. za miesiąc, przy czym w starszych projektach czynsze utrzymują się na poziomie ponad 5 euro/mkw. za miesiąc.

W najbliższych miesiącach w sektorze magazynowym spodziewamy się delikatnego spowolnienia wynikającego ze słabszej koniunktury gospodarczej i momentu w cyklu całego rynku. Jednak fundamenty sektora, a więc popyt i podaż pozostają silne. Wszyscy oczekujemy rozwoju trendów związanych z nearshoringiem i friendshoringiem, w których upatrujemy dużych możliwości związanych z aktywnością najemców. Z kolei po stronie podaży kwestie związane z finansowaniem inwestycji mogą czasowo ograniczyć rozwój projektów budowanych spekulacyjnie, z wyłączeniem podmiotów, które mają własne środki – podsumowuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.