Europa Środkowo-Wschodnia Rynek ograniczonej płynności

W I połowie 2023 roku eksperci Colliersa odnotowali relatywnie duże zainteresowanie sześcioma analizowanymi rynkami szczególnie ze strony kapitału z CEE. Jednak część inwestorów w dalszym ciągu kontynuuje strategię oczekiwania.

Wolumeny inwestycji w 2023 roku w Europie Środkowo-Wschodniej były jednymi z najniższych w historii. Spadek o 64 proc., według wstępnych odczytów, pokrywa się niestety z wynikami europejskimi i światowymi. Biorąc pod uwagę obecne warunki, w szczególności w odniesieniu do kosztów obsługi zadłużenia, przewidywanie aktywności rynkowej w pozostałej części roku pozostaje wyzwaniem. Szacujemy, że przy utrzymaniu się obecnych trendów wolumen inwestycji na koniec 2023 roku może osiągnąć około 5 mld euro – mówi Kevin Turpin, dyrektor ds. rynków kapitałowych na region Europy Środkowo-Wschodniej, Colliers.

W Polsce łączny wolumen inwestycji za II kwartał wyniósł 150 mln euro (801 mln euro w I połowie roku, co zapewniło jej największy udział w wolumenach inwestycyjnych w CEE – około 42 proc.). Na drugim miejscu uplasowały się Czechy z udziałem na poziomie 34 proc., z kolei Bułgaria była jedynym rynkiem w regionie ze wzrostami w skali roku. Pozostałe rynki odnotowały spadki wolumenów od 42 do 87 proc.

Nie tylko kraje Europy Środkowo-Wschodniej odnotowały niską aktywność inwestorów – zgodnie z analizami Colliersa niepewność cenowa i zaostrzone warunki finansowe nadal hamują handel nieruchomościami komercyjnymi w całym regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka). Eksperci zwracają także uwagę na znaczną rozbieżność między oczekiwaniami kupujących i sprzedających, która wpływa na niską aktywność na rynku.

Drugi kwartał roku pod wieloma względami był kontynuacją pierwszego, w którym ogromny wpływ na rynek inwestycyjny miały podwyżki stóp procentowych. Utrudniły one proces zakupu, zwiększając lukę między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających. Niemniej jednak w tym okresie zamknięto kilka znaczących transakcji, ponieważ inwestorzy kapitałowi nadal poszukiwali i znajdowali strategiczne aktywa – dodaje Luke Dawson, dyrektor ds. transgranicznych rynków kapitałowych w regionie EMEA, Colliers.

Zbyt mała liczba transakcji na rynku powoduje, że wyzwaniem dla wszystkich graczy jest określenie, gdzie obecnie znajduje się rentowność. Wymusza to konieczność analizowania nastrojów inwestorów i różnych czynników wpływające na płynność, np. stóp procentowych, terminów zapadalności obligacji, zgodności z wymogami ESG i zmian strukturalnych na rynkach najemców w niektórych sektorach.

Całkowite koszty finansowania wynoszą obecnie powyżej 5,5 proc., co jest spowodowane znacznie wyższymi stopami procentowymi, a także kosztami innych instrumentów finansowych, takich jak swapy stopy procentowej. Ponadto w dużej mierze zanikły różnice między inwestowaniem w nieruchomości a innymi strategiami inwestycyjnymi. W niektórych przypadkach zaczynają się one jawić jako atrakcyjne alternatywy dla nieruchomości, co wywiera dalszą presję na oczekiwania cenowe kupujących – tłumaczy Kevin Turpin.

Jak podkreślają eksperci Colliersa, I połowa roku przyniosła roszady w topowych aktywach. Znacznie spadł wolumen inwestycji biurowych, zarówno w skali globalnej, jak i w Europie Środkowo-Wschodniej (stanowi zaledwie 29,5 proc. wolumenu w CEE w I połowie 2023 roku). Spadki zaintaresowania odnotował też sektor przemysłowo-logistyczny. Na szczycie ponownie znalazł się natomiast sektor handlowy z 35-procentowym udziałem w wolumenie na koniec półrocza. To tu odnotowano jedyną transakcję powyżej 100 mln euro w II kwartale – właściciela zmieniło centrum handlowe w Pardubicach w Czechach.

Do tej pory w 2023 roku największą aktywność wykazywał kapitał krajowy z regionu CEE-6 z 59-procentowym udziałem w całkowitym wolumenie regionalnym. Najbardziej aktywni byli inwestorzy z Czech (40 proc., z czego prawie 17 proc. stanowiły zaledwie dwie transakcje w sektorze handlowym). Kapitał z innych regionów Europy Środkowo-Wschodniej stanowił kolejne 19 proc. Za nimi uplasował się kapitał z Europy (14 proc.), Azji-Pacyfiku (7 proc.), USA (5,4 proc.) i Bliskiego Wschodu (5 proc.).

Colliers przewiduje, że w Polsce w III kwartale rynek będzie kontynuował poszukiwania odpowiedniego poziomu cen przy niewielkiej aktywności w okresie letnim. W nadchodzących miesiącach eksperci spodziewają się sfinalizowania kilku transakcji biurowych i logistycznych, a także nieznacznego wzrostu zainteresowania aktywami handlowymi. Eksperci podkreślają, że w Polsce kredyty bankowe są dostępne, ale procesy finansowania nadal się przeciągają. W II kwartale ogłoszono jednak szereg transakcji dłużnych w sektorze logistycznym, co wskazuje na utrzymującą się aktywność.

Biorąc pod uwagę ograniczoną płynność, a co za tym idzie niewielką liczbę transakcji referencyjnych, uczestnicy mają trudności z ustaleniem cen rynkowych, widoczna jest różnica między proponowanymi cenami kupna i sprzedaży. Z tego powodu większość inwestorów o ugruntowanej pozycji czeka na stabilizację cen i zmianę nastrojów na rynku. Stwarza to rzadką okazję dla regionalnych nabywców z Europy Środkowo-Wschodniej i krajów bałtyckich do konkurowania o najlepsze produkty po niższych cenach – podkreśla Marek Paczuski, senior director w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Colliersa.

Colliers utrzymuje optymistyczne długoterminowe prognozy dla regionu CEE-6. W krajach tych stosunek między płacą a produktywnością nadal jest bardzo atrakcyjny, co powoduje, że gospodarki Europy Środkowo-Wschodniej będą odnotowywać szybki wzrost gospodarczy. W ocenie ekspertów Colliersa, w ujęciu długoterminowym wszelkie potencjalne średnioterminowe problemy stworzą nowe możliwości dla tego regionu.