Polska Ostrożny optymizm

Mimo trudnych okoliczności, na rynku można zaobserwować oznaki ostrożnego optymizmu. Część graczy liczy, że wzmożona aktywność inwestycyjna powinna wrócić wraz ze spadkiem inflacji i obniżką stóp procentowych w strefie euro w II połowie 2024 roku. Mniej optymistyczni inwestorzy twierdzą, że „normalność” na rynkach inwestycyjnych wróci dopiero w 2025 roku.

Zdecydowanie mniejszy optymizm widać wśród dużych instytucjonalnych funduszy inwestycyjnych. Część z nich nadal rejestruje niższe wpływy nowych środków do funduszy, co ma też wpływ na ograniczony apetyty na nowe zakupy. Dodatkowo gracze z segmentu core i core+ nadal czekają na ostateczne ustabilizowanie się cen i stóp kapitalizacji. Z drugiej strony, inwestorzy oportunistyczni i typu value-add pozostają aktywni i poszukują okazji cenowych w środowisku ograniczonej konkurencji. Obserwujemy również pojawienie się nowych podmiotów, które mają wyższe wymagania dotyczące zwrotów i poszukują „okazji”, gdzie obecni właściciele zmuszeni byliby do sprzedaży nieruchomości. Niestety tych inwestorów muszę rozczarować, bo obecnie na polskim rynku właściwie nie ma takiego produktu – komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL

Jeśli chodzi o prywatny sektor najmu instytucjonalnego, obserwujemy znaczne spowolnienie aktywności inwestycyjnej od czasu podwyżek stóp procentowych przez NBP. Biorąc pod uwagę umowy najmu denominowane w złotych w większości działających projektów PRS, inwestorzy głównie zabezpieczają finansowanie w lokalnej walucie, co pociąga za sobą znaczny koszt długu i wysokie wymagania dotyczące rentowności nowych inwestycji. Warto jednak zauważyć, że inwestorzy są świadomi silnych fundamentów rynkowych, takich jak wysokie zapotrzebowanie mieszkań na wynajem potwierdzone pełnym obłożeniem działających projektów PRS we wszystkich dużych miastach. W odpowiedzi na to, wykazują oni większe zainteresowanie strategiczną współpracą z deweloperami, pozwalającą na wyższe zwroty przy jednoczesnej akceptacji większego ryzyka deweloperskiego. Spadające wskaźniki inflacji – a w konsekwencji malejące stopy procentowe – bez wątpienia będą miały pozytywny wpływ na działalność inwestycyjną zarówno w segmencie PRS, jak i domów studenckich – podkreśla Patrick Pospiech, Dicrector of Living Investment, JLL.

Kolejnym źródłem kapitału, który chciałby skorzystać z ograniczonej konkurencji i wejść na Polski rynek są podmioty typu family office reprezentujące bardzo zamożne rodziny i bogate osoby indywidualne. Inwestorzy z tego segmentu są zainteresowani wszystkimi głównymi klasami aktywów (biura, logistyka i nieruchomości handlowe). Profil ryzyka jest też bardzo zróżnicowany, od bardzo core’owego produktu po inwestycje, które mogą wygenerować wysokie zwroty dla nowych właścicieli. Wspólnym mianownikiem tego typu inwestorów jest maksymalna wielkość transakcji, która nie powinna przekraczać 50 mln euro.

W sektorze handlowym inwestorzy koncentrują się nadal na segmencie zakupów codziennych, parkach handlowych oraz nieruchomościach oferujących długie umowy najmu, które typowo mają wolumeny nieprzekraczające 20-30 mln euro, natomiast w odniesieniu do centrów handlowych, które charakteryzują się dużo wyższymi wolumenami, często kilkakrotnie przewyższającymi 100 mln euro, aktywność jest dużo niższa. Niemniej jednak większość graczy, w tym nawet ostrożne banki, doceniają brak wpływu e-commerce na bardzo dobre wyniki osiągane przez centra handlowe w Polsce, stabilny poziom odwiedzalności i liczymy również na powrót aktywności w tej klasie aktywów – komentuje Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment CEE, JLL.

Fundusze inwestujące w różne klasy aktywów, które posiadają duże globalne lub europejskie portfolio, dążą do optymalizacji składu swoich portfeli. Między innymi z tego powodu skłonność do inwestowania w sektor biurowy jest w tym momencie ograniczona, a w przypadku niektórych inwestorów obserwujemy wręcz tendencję do zmniejszania alokacji w tej klasie aktywów. Tego typu podmioty często starają się przenosić inwestycje do atrakcyjniejszych obecnie sektorów tzn. magazynowego oraz mieszkaniowego. Z tego powodu niezmiennie od kilku kwartałów sektor mieszkaniowy cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych. Jednak nadal czynsze w złotówkach i co za tym idzie wysoki koszt finansowania stanowią główne przeszkody dla wejścia na ten rynek.

Jeśli chodzi o pochodzenie kapitału, inwestorzy z Europy Środkowej nadal wykazują największe zainteresowanie polskim rynkiem. Jednak obserwujemy również wzrost zainteresowania ze strony podmiotów z Europy Zachodniej (Szwajcarii, Austrii, Holandii czy Francji), które poszukują możliwości wejścia na rynek polski, zwłaszcza w sektorach biurowym i logistycznym. W sektorze magazynowym najbardziej aktywnymi podmiotami są rynkowi profesjonaliści, którzy posiadając lokalne zespoły są w stanie efektywnie zarządzać ryzykiem związanym z wyzwaniami na lokalnych rynkach – dodaje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment CEE, JLL.