Polska Mniej biur, więcej transakcji

Na koniec III kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły około 12,8 mln mkw. Największe ukończone realizacje od początku roku to rozbudowa kompleksu Ocean Office Park w Krakowie o budynek Ocean Office Park II (28,6 tys. mkw., Cavatina), oddanie do użytku biurowca Craft w Katowicach (26,7 tys. mkw., Ghelamco) oraz ukończenie kolejnego etapu poznańskiego kompleksu Nowy Rynek E w Poznaniu (25,1 tys. mkw., Skanska).

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku biurowym widoczny jest spadek wolumenu nowej powierzchni realizowanych inwestycji. Mimo nieznacznego odbicia, z uwagi na rozpoczęcie budowy pojedynczych biurowców, trend ten jest nadal widoczny zarówno w stolicy, jak i miastach regionalnych. W Warszawie w budowie znajduje się obecnie około 235 tys. mkw., a w miastach regionalnych w realizacji pozostaje około 310 tys. mkw. Sytuacja ta wynika z utrzymania się wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia powierzchni oraz ogólnego trudniejszego klimatu gospodarczego w Polsce i na świecie – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

Według szacunków agencji Cushman & Wakefield w 2023 roku warszawski rynek biurowy powiększy się łącznie o około 68 tys. mkw., wchodząc jednocześnie w okres wyhamowania podaży, który może potrwać nawet do 2025 roku.

W miastach regionalnych łączna podaż może wynieść 305 tys. mkw., co jest wartością o ponad 25 proc. niższą w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat, a efekt wyhamowania podaży w regionach będzie opóźniony względem warszawskiego rynku o około rok i zacznie oddziaływać już w 2024 roku – komentuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

Całkowita aktywność najemców w Warszawie w pierwszych trzech kwartałach tego roku wyniosła blisko 497 tys. mkw. i była o 18 proc. niższa względem analogicznego okresu w 2022 roku. Niemniej, liczba transakcji była rekordowo duża – o 6 proc. większa r/r oraz o 10 proc. w porównaniu do 2019 roku – dodaje Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku w strukturze popytu w stolicy przeważały relokacje, które stanowiły około 58 proc. wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 38 i 4 proc. wszystkich zawartych umów.

Na rynkach regionalnych nominalna aktywność najemców była wyższa, wynosząc niecałe 532 tys. mkw. co stanowi 19-procentowy wzrost r/r oraz 3-procentowy wzrost względem analogicznego okresu w 2019 roku. Za 59 proc. zawartych umów odpowiadały nowe kontrakty, za 35 proc. – renegocjacje, a 6 proc. – ekspansje. Na stronę popytową w miastach regionalnych, podobnie jak wcześniej, największy wpływ miały firmy z sektora IT oraz branży usług dla biznesu.

Wskaźnik absorpcji dla miast regionalnych, pokazujący realne powiększenie zajmowanej powierzchni przez wszystkich najemców, jest relatywnie niewielki i stanowi około 75,5 tys. mkw. Ten najniższy od 13 lat poziom wskazuje, że pomimo dużego wolumenu transakcji, zauważalna jest przede wszystkim rotacja najemców w obecnie zajmowanych biurach oraz renegocjacja starszych umów. Rzadziej natomiast obserwujemy powiększanie zajmowanych powierzchni. Regiony przechodzą przebudowę struktury najmów, która w długiej perspektywie stanowić będzie wartość dla inwestorów zainteresowanych zakupem skomercjalizowanych budynków – komentuje Michał Galimski, partner, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł 14 proc., co stanowi spadek o 0,1 pp. względem II kwartału 2023 roku, lecz wzrost o 0,3 pp. r/r. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,7 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,6 proc., natomiast wzrosty odnotowano w większości miast regionalnych poza Trójmiastem, Łodzią i Lublinem – średni wskaźnik wyniósł 17,3 proc. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,8 mln mkw., co oznacza wzrost o 3 proc. względem początku 2023 roku.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/mkw. za miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,5-16,5 euro/ mkw. za miesiąc. W III kwartale 2023 roku czynsze w stolicy utrzymywały się na poziomie zbliżonym do końca poprzedniego roku. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,5-16,5 euro/mkw. za miesiąc, jednocześnie od początku roku był odnotowany wzrost stawek czynszu głównie w budynkach nowo oddawanych i tych, które historycznie cieszyły się największą popularnością wśród najemców.

Przekroczenie poziomu 16,50 euro/mkw. jest realne tylko dla kilku budynków w skali wszystkich miast regionalnych łącznie. W pierwszej kolejności będą to obiekty biurowe w Krakowie w okolicy Dworca Głównego. W czasie, gdy najlepsze budynki będą stopniowo podwyższać czynsze, lokalizacje, które od 2020 roku tracą zainteresowanie najemców, zderzą się ze zjawiskiem, w którym agresywne obniżki czynszów nie pomogą w ponownej komercjalizacji wolnych powierzchni. Na szczęście dla rynków regionalnych, takie lokalizacje są bardzo rozproszone – podsumowuje Michał Galimski, partner, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.