Polska Ruch wśród najemców

Jak podają autorzy raportu, w III kwartale całkowity popyt brutto na rynku magazynowym wyniósł 1,5 mln mkw., co stanowi najlepszy wynik, jeśli chodzi o aktywność najemców w tym roku.

Pozytywną informacją jest również skala wolumenu nowych umów, które łącznie wyniosły 1,06 mln mkw., a to oznacza wzrost o 54 proc. w ujęciu kwartał do kwartału – zwraca uwagę Damian Kołata, partner, head of Industrial & Logistics Agency Poland, head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Znaczący udział w zanotowanym w III kwartale popycie netto miały duże transakcje najmu sfinalizowane m.in. przez Shein na wrocławskim rynku (127 tys. mkw. w ramach dwóch projektów), Raben w rejonie Warszawy i Poznania (154 tys. mkw.) oraz międzynarodową sieć sklepów w Psarach w regionie śląska (120 tys. mkw.).

Od początku roku w Polsce wynajęto łącznie ponad 3,7 mln mkw. powierzchni magazynowej, natomiast popyt netto obejmujący wyłącznie nowe umowy, transakcje BTS oraz ekspansje wyniósł 2,4 mln mkw., czyli o około 30 proc. mniej w ujęciu rok do roku. Jak podkreślają autorzy raportu, należy jednak pamiętać, że bazą porównawczą jest okres rekordowej aktywności najemców, z którą rynek miał do czynienia jeszcze w I półroczu 2022 roku, czyli przed nadejściem dekoniunktury na wielu międzynarodowych rynkach.

W strukturze popytu największy udział ma nadal branża logistyczna, która odpowiada za 37 proc. popytu netto w okresie od stycznia do września 2023 roku. Warto jednak podkreślić, że impuls rozwojowy dla magazynów daje również napędzany trendem nearshoringu sektor produkcyjny, który notuje 16-procentowy udział w wynajętej powierzchni. Istotna dla polskiego rynku jest także branża e-commerce, w której za wynikiem 14 proc. popytu netto stoją zarówno firm prowadzące sprzedaż internetową, jak i te, które wyspecjalizowały się w obsłudze logistycznej tego kanału sprzedaży - dodaje Damian Kołata.

Ze względu na słabsze wyniki rynku detalicznego spadek popytu notują sieci sklepów (9 proc.). W ujęciu regionalnym, stabilne lub pozytywne trendy popytowe dotyczą rynku śląskiego, krakowskiego i trójmiejskiego. Spadek aktywności najemców odczuwano w ostatnich czasie na rynkach łódzkim, wielkopolskim, lubuskim i bydgoskim.

We wrześniu 2023 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce powiększyły się o 14 proc. i wyniosły ponad 31 mln mkw.

W samym III kwartale deweloperzy oddali do użytku 527 tys. mkw. nowej powierzchni oraz 3,1 mln mkw. od początku roku, z których około 35 proc. nadal czekało na najemców. Do wzrostu poziomu pustostanów znacząco przyczyniła się duża skala podaży spekulacyjnej obejmującej m.in. subrynki wschodzące. W efekcie, łączny wolumen powierzchni magazynowej dostępnej do wynajęcia w III kwartale wyniósł ponad 2,4 mln mkw. i był dwukrotnie większy w porównaniu do stanu sprzed roku – tłumaczy Adrian Semaan, senior research consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrósł kolejny kwartał z rzędu i wyniósł 7,8 proc. na koniec września, co oznacza najwyższy od 3 lat poziom. Jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, wpływ na to miał przede wszystkim znaczący wzrost dostępności w rejonie Łodzi i w regionie zachodniej Polski, przy czym na wielu innych kluczowych rynkach ilość dostępnej powierzchni utrzymała się na stabilnym, zbilansowanym poziomie.

Na koniec września 2023 roku w budowie znajdowało się łącznie 2,5 mln mkw., z czego ponad połowa była dostępna do wynajęcia – najwięcej w rejonie Wrocławia (301 tys. mkw.), Łodzi (280 tys. mkw.), Warszawie (279 tys. mkw.), Trójmieście (140 tys. mkw.) i Poznaniu (111 tys. mkw.).

W III kwartale 2023 roku firmy deweloperskie rozpoczęły budowę obiektów o łącznej powierzchni blisko 900 tys. mkw. Oznacza to zdrowy poziom aktywności budowlanej, która jest w dużej mierze napędzana inwestycjami zabezpieczonymi umowami przednajmu i projektami typu BTS. Choć udział inwestycji spekulacyjnych obniżył się z wysokiego poziomu 61 proc. odnotowanego w poprzednim kwartale do 53 proc., z czym obecnie mamy do czynienia, to jednak nadal stanowi znaczącą część wolumenów realizowanych na najbardziej chłonnych rynkach w Polsce – dodaje Adrian Semaan.

Czynsze za wynajem powierzchni magazynowej w III kwartale 2023 roku utrzymały się na stabilnym poziomie. Czynsze bazowe dla projektów typu big-box mieszczą się w przedziale 3,60-6,50 euro/mkw. miesięcznie, choć zdecydowana większość stawek dotyczy zakresu 4-5 euro/mkw. miesięcznie. Z kolei czynsze dla projektów typu SBU/City Logistics są wyższe i wynoszą przeważnie 5-7 euro/mkw. miesięcznie. Dzięki zachętom finansowym oferowanym najemcom, m.in. okresowym zwolnieniom z czynszu czy dopłatom do adaptacji powierzchni, czynsze efektywne są niższe o maksymalnie 10-20 proc. od stawek bazowych.

Obecnie, z uwagi na wzrost dostępności, najemcy mogą liczyć na pewne ustępstwa w negocjacjach stawki czynszu na wybranych subrynkach m.in. w zachodniej i centralnej części Polski. Nie przewidujemy jednak znaczących korekt średniego poziomu czynszów w Polsce, ze względu na wciąż wysoki poziom inflacji i podwyższone koszty finansowania inwestycji deweloperskich – podsumowuje Damian Kołata.