Polska Większy popyt w regionach

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na głównych rynkach poza stolicą, tj. w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Szczecinie na koniec września 2023 roku wynosiły łącznie 6,63 mln mkw. Zgodnie z raportem Savills „Market in Minutes: Rynek biurowy w miastach regionalnych” w trzech miastach regionalnych (w Krakowie, Wrocławiu oraz Trójmieście) zasoby biurowe przekraczają poziom 1 mln mkw., w kolejnych trzech zasoby wynoszą pomiędzy 600 a 750 tys. mkw. (Katowice, Poznań i Łódź), a w dwóch najmniejszych rynkach (Lublin i Szczecin) nie przekraczają 225 tys. mkw.

Od początku roku na rynkach regionalnych do użytku oddano 16 nowych inwestycji o łącznej powierzchni przekraczającej 236 tys. mkw. Do największych nowych projektów zakończonych w 2023 roku należą: Ocean Office Park (budynek B5, 28,6 tys. mkw. w Krakowie; Cavatina), Craft (26,7 tys. mkw. w Katowicach, Ghelamco) i Nowy Rynek (budynek E, 25,1 tys. mkw. w Poznaniu, Skanska).

Na koniec września 2023 r. w największych miastach regionalnych w budowie znajdowało się blisko 482 tys. mkw. powierzchni biurowej (spadek o 19 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2022 roku). Niemal 92 tys. mkw. planowane jest do oddania w IV kwartale tego roku, a w 2024 roku dostarczonych zostanie kolejne 227 tys. mkw. Najwięcej powierzchni biurowej w budowie znajduje się we Wrocławiu (121,7 tys. mkw.), a kolejnymi rynkami na podium są Kraków (86 tys. mkw.) i Katowice (84,2 tys. mkw.).

Zgodnie z danymi Savills w okresie od stycznia do końca września 2023 roku na rynkach regionalnych największy popyt odnotowano w sektorze IT, gdzie najemcy wynajęli ponad 148 tys. mkw. (28 proc. ogólnego popytu). Popyt generowany przez sektor produkcyjny stanowił 12 proc. udziału, podczas gdy sektor usług biznesowych kolejne 11 proc., a sektor finansowy 10 proc. Operatorzy elastycznych powierzchni biurowych wynajęli ponad 19 tys. mkw., co odpowiadało za 4 proc. całkowitego popytu.

Wysokie zainteresowanie wynajmem biur na rynkach regionalnych pozwala spodziewać się, że aktywność najemców za cały 2023 roku będzie zbliżona do najwyższego zanotowanego do tej pory wyniku z 2019 roku. Wśród najemców coraz silniejszy jest trend dążenia do optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej poprzez dogłębne analizy potrzeb co do zajmowanej powierzchni przy procesach relokacyjnych. Poszukiwane są biura w centrum, które gwarantują łatwy dostęp do transportu miejskiego. Część firm decyduje się na pomniejszanie dotychczas zajmowanej powierzchni biurowej, czasami na rzecz bardziej prestiżowego biura, z efektywniejszym wykorzystaniem powierzchni i aranżacją, która spełni potrzeby pracowników. Przy wyborze biura najemcy coraz częściej kierują się też koniecznością spełniania wymogów związanych z ESG i taksonomią UE – podkreśla Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills, szef Workthere w Polsce.

Niski poziom absorpcji netto, który wyniósł 76 tys. mkw. (spadek o 65 proc. rok do roku), przełożył się na wzrost stopy pustostanów w miastach regionalnych do 17,3 proc. (wzrost o 210 p.b. rok do roku) – powierzchnia biurowa, która była dostępna na koniec września dla najemców przekroczyła 1,14 mln mkw. łącznie we wszystkich miastach. Porównując to z analogicznym okresem 2022 roku, tylko dwa miasta odnotowały spadek wskaźnika pustostanów – Trójmiasto (40 p.b. rok do roku) do nieco ponad 13 proc., i Lublin (280 p.b. rok do roku) poniżej 13 proc. Najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w Katowicach (ponad 23 proc.) i Łodzi (blisko 23 proc.). Tylko w jednym mieście – Szczecinie – współczynnik pustostanów był poniżej 10 proc. (5,2 proc.),

Poziom czynszów za powierzchnie biurowe w miastach regionalnych na większości rynków pozostaje na dość stabilnym poziomie, przy czym lekka korekta widoczna była w Krakowie, gdzie czynsze na koniec września wynosiły pomiędzy 14 do 16 euro/mkw. miesięcznie, oraz we Wrocławiu, gdzie ich poziom to od 14 do 15,75 euro/m kw. miesięcznie. Najniższe czynsze wśród miast regionalnych są obecnie w Lublinie, gdzie wynoszą od 10 do 12 euro/mkw. miesięcznie.