Polska W oczekiwaniu na przesilenie

Jak wskazuje Axi Immo w publikacji „Rynek magazynowy w Polsce w okresie I-III kw. 2023 roku”, zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową spadało przede wszystkim w I połowie 2023 roku. W III kwartale odnotowano ponowny wzrost, w rezultacie czego sumaryczny popyt za pierwsze trzy kwartały 2023 roku wyniósł 3,75 mln mkw. (-25 proc. r-d-r). Wyższe koszty finansowania inwestycji wpływają na wolumen powierzchni w budowie – na koniec września 2023 roku deweloperzy realizowali inwestycje o powierzchni 2,5 mln mkw. (-36 proc. r-d-r). Ma to również wpływ na ilość powierzchni oddanej do użytku, która w okresie od stycznia do końca września wyniosła 3,12 mln mkw. (-13 proc. r-d-r).

Rynek magazynowy pomimo słabszego roku w całym sektorze inwestycyjnym ponownie wraca na pozycję lidera. Wolumen transakcji z uwzględnieniem aktywów przemysłowych i logistycznych od stycznia do września 2023 roku wyniósł około 842 mln euro (-45 proc. vs I-III kw. 2022 roku), co odpowiadało połowie kapitału zainwestowanego w Polsce w nieruchomości komercyjne. Wśród najaktywniejszych sprzedających w tym czasie znalazły się spółki 7R i Panattoni.

Odwrotnie do sytuacji obserwowanej w I połowie 2023 roku, kiedy w sektorze dominowały pojedyncze transakcje, m.in. zakup przez P3 parku Campus 39 we Wrocławiu (185 tys. mkw.) od Panattoni czy nabycie przez DWS Group parku 7R Park Poznań East II (51,5 tys. mkw.), w II doszło do kilku sprzedaży portfelowych. Wśród tych najważniejszych znalazły się przejęcie przez NREP 80 proc. udziałów w spółce 7R. W ramach pakietu, większościowy właściciel otrzymał dostęp do inwestycji o łącznej powierzchni około 4,2 mln mkw. W jej składzie znalazły się istniejące parki magazynowe oraz bank ziemi z projektami do wybudowania. Na kolejnych stopniach podium w sektorze inwestycyjnym znalazły się sprzedaż trzech centrów dystrybucyjnych (134,8 tys. mkw.) przez Panattoni w woj. łódzkim, śląskim i wielkopolskim do EQT Exeter oraz zakup przez P3 dwóch parków logistycznych (95,9 tys. mkw.) od 7R w woj. łódzkim i zachodniopomorskim.

Z pewnością 2023 rok zostanie zapamiętany jako ten, w którym inwestorzy podejmowali bardziej selektywne decyzje związane z zakupami i maksymalnie wydłużali procesy decyzyjne. Co znaczące, w bardziej wymagającym okresie kluczowe pozostają takie czynniki jak dobra lokalizacja czy jakościowy tenant-mix. Chcemy wierzyć, że największa transakcja tego roku, czyli przejecie przez NREP udziałów w spółce 7R, wpłynie na lepsze nastroje inwestycyjne i będzie zapowiedzią zmian oraz lepszego 2024 roku – komentuje Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, Axi Immo.

Całkowity wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni magazynowych w Polsce w okresie od stycznia do końca września 2023 roku wyniósł 3,75 mln mkw. (-25 proc. r-d-r). Z kolei w ramach tzw. popytu netto obejmującego wyłącznie nowe umowy i ekspansje podpisano 2,43 mln mkw., co stanowiło około 65 proc. popytu brutto. Najaktywniejszą trójką regionów pod względem transakcyjnym były woj. mazowieckie (882,2 tys. mkw.), woj. śląskie (668,8 tys. mkw.) oraz woj. dolnośląskie (563,9 tys. mkw.). Niemniej sama wielka piątka odpowiadała za ponad 2,81 mln mkw. wynajętej powierzchni, skupiając przy tym ponad 73 proc. podpisanych w referowanym okresie umów najmu. Wśród wybranych największych transakcji należy wskazać te zawarte w III kwartale, tj. najem 120 tys. mkw. w DL Invest Psary/Czeladź przez poufnego najemcę z sektora handlowego oraz 110 tys. mkw. podpisane przez Raben w CTPark Warsaw West (Wiskitki).

Inflacja, słabsza koniunktura gospodarcza oraz wysokie koszty finansowania zmusiły najemców do zmiany strategii związanej z akwizycją powierzchni magazynowej. Pomimo trudności, w pierwszych trzech kwartałach 2023 roku obserwowaliśmy dużą koncentrację transakcji z udziałem firm logistycznych, sieci handlowych oraz firm produkcyjnych. Fundamenty sektora pozostają stabilne, dzięki stałej aktywności jego liderów. Niemniej nadal oczekujemy większego zagęszczenia transakcji związanych z reorganizacją światowych łańcuchów dostaw i przeniesieniem produkcji bliżej rynków wytwórczych, czyli rozwoju takich trendów, jak near-, friend- czy re-shoring – ocenia Anna Głowacz, dyrektor Działu Przemysłowego i Logistycznego, Axi Immo.

Aktywność deweloperów na rynku magazynowym w Polsce w okresie od stycznia do końca września 2023 roku wyniosła 3,12 mln mkw. (-13 proc. r-d-r) i powiększyła całkowite zasoby sektora do 31,07 mln mkw. W referowanym okresie najwięcej powierzchni oddano w I kwartale 2023 roku kiedy to ukończono ponad 1,9 mln mkw. W dwóch następnych kwartałach dostarczono kolejno ponad 692,6 tys. mkw. i 527 tys. mkw. Najaktywniejszymi rynkami pod względem nowej podaży pomiędzy styczniem a końcem września 2023 roku były woj. mazowieckie (575 tys. mkw.), woj. śląskie (471,7 tys. mkw.) oraz woj. lubuskie (437,2 tys. mkw.). Największą dodatnią dynamikę zmian względem zeszłego roku odnotowano w woj. lubuskim (w trzech pierwszych kwartałach 2022 roku było to tylko 70 tys. mkw.), z kolei ujemną w woj. dolnośląskim, woj. zachodniopomorskim i woj. pomorskim.

Do największych projektów oddanych w trzech pierwszych kwartałach 2023 roku należą: BTS Zalando Bydgoszcz (146 tys. mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 tys. mkw.) i CTPark Iłowa (111,3 tys. mkw.). Na koniec września tego roku w budowie znajdowało się 2,5 mln mkw. (-36 proc. r-d-r), z czego najwięcej powierzchni w woj. mazowieckim, woj. dolnośląskim i łódzkim.

Widoczne kwartalne ograniczenie nowej podaży związane jest ze spadkiem popytu i wyższymi wymaganiami w pozyskaniu finansowania pod projekty. W czasie spowolnienia deweloperzy skupiają się przede wszystkim na pozyskaniu klientów na umowach przednajmu oraz realizowaniu projektów BTS. Odzwierciedleniem sytuacji jest niższy wolumen powierzchni budowanej spekulacyjnie – wyjaśnia Anna Głowacz.

Ze względu na oddanie do użytku projektów spekulacyjnych rozpoczętych jeszcze w 2022 roku oraz zmniejszony popyt, poziom pustostanów na koniec III kwartału 2023 roku ustabilizował się na poziomie 7,8 proc. (+1,1 p.p. kw-d-kw. i +3,4 p.p. r-d-r). Największą procentowo dostępność odnotowano w woj. świętokrzyskim (18,4 proc.), lubuskim (15,7 proc.) i łódzkim (11,7 proc.). W raportowanym okresie stawki czynszów bazowych utrzymały się w przedziale 3,6 a 5,5 euro/mkw. za powierzchnię w inwestycjach typu bigbox.

Znajdujemy się w bardziej wymagającym cyklu koniunkturalnym, co wpływa na warunki inwestycyjne i kredytowanie. Pomimo spowolnienia w sektorze magazynowym w Polsce, utrzymuje się on w stabilności dzięki solidnym fundamentom i pozycji w europejskiej logistyce. Rynek magazynowy potrzebuje nowych bodźców, które mogą wyniknąć z reorganizacji globalnych i lokalnych łańcuchów dostaw. Polska może skorzystać jako beneficjent nowego europejskiego porządku, w którym firmy poszukując bezpieczeństwa operacyjnego, będą przenosić część produkcji do tej części Europy – ocenia Renata Osiecka, partnerka zarządzająca, Axi Immo.