Polska Duże transakcje zadbały o popyt

Od początku roku na głównych rynkach regionalnych w Polsce oddano do użytku łącznie 236 tys. mkw. Eksperci JLL prognozują, że do końca roku ta liczba może wzrosnąć o kolejne 50 tys. mkw. Na sześciu głównych rynkach regionalnych czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymały się na stabilnym poziomie w ujęciu kwartalnym. Najwyższe stawki niezmiennie notuje się w Krakowie (15-17 euro/mkw. miesięcznie), Wrocławiu (14,50-16 euro/mkw. miesięcznie) oraz Poznaniu (14-16 euro/mkw. miesięcznie). Wobec konieczności większych nakładów finansowych na aranżację wnętrz, najemcy coraz częściej decydują się na umowy na dłuższe okresy, co przekłada się na elastyczność właścicieli w zakresie pakietów zachęt. Poziom pustostanów w Krakowie w III kwartale 2023 wyniósł 18,7 proc.

Współczynnik powierzchni niewynajętej w Krakowie jest wysoki, lecz większość zlokalizowana jest w starszych budynkach mieszczących się poza centrum. Firmy podejmujące decyzję o zmianie biura skupiają się dziś na poprawie jakości zajmowanej powierzchni, co prowadzi do stopniowego zmniejszania się współczynnika pustostanów w nowych budynkach kosztem starszych nieruchomości. Szacujemy, że dostępna powierzchnia w najlepszych budynkach klasy A w centrum Krakowa zostanie w większości wchłonięta przez rynek w 2024 roku. Z kolei jeśli chodzi o stawki czynszów w najlepszych budynkach, to będą one miały tendencje wzrostową nawet do kilkunastu procent w ciągu następnych dwóch lat, co spowodowane jest między innymi rosnącymi cenami wykończenia. Niemniej jednak konkurencja w starszych budynkach klasy B i tych zlokalizowanych poza centrum miasta nadal będzie znacząca. W związku z tym w tym segmencie spodziewane są spadki czynszu najmu. W ciągu najbliższych dwóch lat prognozujemy znaczącą dywersyfikację czynszów najmu dla budynków w lokalizacji centralnej, poza centralnej oraz klasy A i B. Taki proces świadczy o coraz większej dojrzałości komercyjnego rynku najmu biurowego w Krakowie – mówi Dorota Gruchała, dyrektorka krakowskiego i katowickiego biura JLL.

Chociaż całkowite wolumeny wynajętej powierzchni pozostają na relatywnie wysokim poziomie, kluczowa pozostaje struktura popytu. Obserwowany wzrost popularności renegocjacji umów wynika m.in. z bardzo wysokich kosztów aranżacji nowej powierzchni w stanie surowym, a także większej elastyczności właścicieli aktualnie zajmowanej przez najemcę nieruchomości w zakresie innych kluczowych elementów umowy najmu. Najemcy często rewidują bieżące i przyszłe zapotrzebowanie na biura, co przejawia się w poszukiwaniu zmniejszonych modułów lub utrzymania dotychczasowych powierzchni, nawet przy założeniu intensywnych planów rozwojowych firm. Ma to potwierdzenie w rosnącym wskaźniku pustostanów, który do końca III kwartału 2023 roku osiągnął poziom 17,3 proc. (wobec 15,3 proc. na koniec 2022).

Przewidujemy kontynuację trendu wzrostowego przy jednoczesnym zbliżaniu się poziomu wakatu na ośmiu kluczowych rynkach biurowych do poziomu 18 proc. pod koniec 2023 roku. Warto podkreślić, że podane liczby nie obejmują ofert podnajmu, a na koniec III kwartału ta kategoria wyniosła blisko 170 tys. mkw, z czego około 63 tys. mkw dotyczyło wyłącznie Krakowa. Dla porównania, firmy w Warszawie oferują niewiele więcej powierzchni na podnajem od tych w Krakowie. Potwierdza to fakt, że najemcy z sektora usług dla biznesu (SSC/BPO), którzy są głównymi najemcami biur w regionach, dalej szerzej implementują pracę hybrydową z większą liczbą dni pracy z domu niż z biura. To jednak będzie się w wielu korporacjach zmieniać w związku ze strategiami przyciągnięcia pracowników ponownie do biur. Nowo ukończone budynki z lat 2020-2023 notują relatywnie wysoki odsetek niewynajętej powierzchni, na koniec września 2023 roku osiągały średnio 27 proc. Niemniej jednak na stabilizację i obniżenie współczynnika pustostanów w regionach oraz na zaabsorbowanie dostępnej powierzchni będziemy musieli poczekać nawet dwa i pół roku. Oczywiście są rynki, na których sytuacja wygląda trochę lepiej niż na innych, a są nimi Trójmiasto i Poznań – zaznacza Mateusz Polkowski, head of research & consultancy w JLL.

Popyt na biura w miastach regionalnych utrzymuje się na dość wysokim poziomie, między styczniem a wrześniem 2023 osiągnął 532 tys. mkw. Wynik ten został osiągnięty dzięki kluczowym transakcjom jak siedziba główna firmy Intel (23 tys. mkw w Gdańsku), BNY Mellon (20,3 tys. mkw we Wrocławiu) czy EY (11 tys. mkw. we Wrocławiu). Niemniej jednak, zwiększona liczba renegocjacji umów oraz rosnący poziom pustostanów wpływają na gwałtowny spadek liczby planowanych projektów na lata 2024-2025, z prognozowaną nową podażą na poziomie około 150 tys. mkw. rocznie.

W III kwartale 2023 roku w inwestycje na rynku biurowym zaangażowano około 77 mln euro. Struktura zainwestowanego kapitału w tej klasie aktywów zdominowana jest przez inwestorów z Europy Centralnej i Wschodniej. Najważniejsze transakcje obejmują sprzedaż Woli Retro (70 mln euro), nabycie Warty Tower przez Cornerstone (63,4 mln euro), sprzedaż My Place II (45 mln euro) oraz zakup obiektu Wiśniowy Business Park przez Indotek.

Utrzymujący się podwyższony koszt długu oraz spowodowana tym niska aktywność kupujących doprowadziły do dalszych zmian w stopach kapitalizacji, które według stanu na koniec września 2023 roku, dla najlepszych nieruchomości w Warszawie, przy umowach wynajmu przekraczających pięć lat, były szacowane na około 5,75 proc. Stopy kapitalizacji w Krakowie, głównym rynku biurowym wśród miast regionalnych, kształtowały się na poziomie 6,75 proc. – dodaje Marcin Sulewski, head of Office Investment w JLL.