Polska Globalne fundusze śpią

Pomimo względnego ożywienia, jakie można było zaobserwować pod koniec lata, całkowita wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w okresie od I do III kwartału 2023 roku wyniosła zaledwie około 1,7 mld euro, z czego tylko około 267 mln przypadło na aktywa biurowe.

Liczby potwierdzają wyraźnie spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych, jednak transakcje dalej się toczą. W porównaniu z innymi krajami w Europie, Polska wydaje się być jednym z bardziej aktywnych rynków. Tak jak w czasie pandemii, inwestorzy adaptują się do zmieniających się warunków, weryfikując posiadane aktywa i strategie inwestycyjne – komentuje Marcin Purgal, senior director, Investment w Avison Young.

W 2022 roku w centrum zainteresowania inwestorów były głównie miasta regionalne, w których zawarto 15 z 21 transakcji biurowych. W tym roku inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi skoncentrowali swoją uwagę wyłącznie na rynku warszawskim. Od ostatniego roku zmianie uległ także rodzaj aktywów, na których skupiają się inwestorzy. W 2022 roku przeważały transakcje z udziałem obiektów typu core lub core+, co można odczytać jako wybór strategii niskiego ryzyka. W tym roku, poza nieruchomościami core+, widoczne jest też zainteresowanie aktywami value-add i oportunistycznymi, przeznaczonymi do przebudowy lub zmiany funkcji – co z kolei świadczy o tendencji do szukania okazji inwestycyjnych.

Od początku roku inwestorzy wykazywali szczególne zainteresowanie tańszymi obszarami poza centrum Warszawy, w tym obszarem Mokotowa i Służewca. Przedmiotem największych transakcji były aktywa zlokalizowane w centrum Warszawy. Największą operacją przeprowadzoną do końca III kwartału 2023, której wartość wynosiła prawie 70 mln euro, był zakup budynku Wola Retro przez węgierski fundusz Adventum. Druga największa transakcja dotyczyła Warty Tower, która przejęta została przez Cornerstone. Avison Young zwraca uwagę, że mimo znacznie mniejszego całkowitego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna w 2023 pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. Płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu między I a III kwartałem 2016 i 2017 roku, ale średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy.

W strukturze transakcji biurowych dominują mniejsze projekty. Brakuje przejęć większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie. Głównymi powodami zastoju w sektorze, obok utrzymującego się jeszcze w I połowie 2023 roku rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących, są wysokie koszty finansowania zakupu oraz postrzeganie nieruchomości biurowych jako mniej stabilnych inwestycji ze względu na upowszechnienie się hybrydowego modelu pracy.

Globalne fundusze instytucjonalne pozostają nadal w uśpieniu, a brak konkurencji z ich strony wykorzystują inwestorzy lokalni i biznes prywatny. Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) oraz krajów bałtyckich. W pierwszej połowie 2023 roku udział inwestorów z regionu CEE w całkowitym wolumenie transakcji w Polsce wyniósł 45 proc. To o 20 proc. więcej niż w latach 2020-2022.

Innym źródłem kapitału, który korzysta z ograniczonej konkurencji i wchodzi do gry jest kapitał rodzimy, poszukujący w sektorze nieruchomości komercyjnych okazji i obniżek cen. Można go podzielić na dwie grupy. Jedna to firmy z polskim kapitałem, które wykorzystują spowolnienie i są w stanie odpowiednio oszacować ryzyko i zabezpieczyć finansowanie oraz sfinalizować dobrą transakcję. Druga grupa to „family offices”, zamożne osoby zainteresowane dodatkowymi opcjami inwestycyjnymi. Inwestorzy z tego segmentu celują we wszystkie główne klasy aktywów, których wartość nie przekracza 50 mln euro, od nieruchomości typu „core” po inwestycje niosące wyższe ryzyko, ale umożliwiające wygenerowanie wysokich zwrotów.

Perspektywy dla sektora biurowego są umiarkowanie optymistyczne. W 2024 roku, w związku z dużą liczbą refinansowań i wykupem sporej liczby obligacji komercyjnych emitowanych przez deweloperów i inwestorów, na rynku mogą pojawić się nowe aktywa. Dostępność aktywów biurowych może również wzrosnąć w wyniku weryfikacji portfeli przez fundusze inwestycyjne, które przyjęły nową strategię działania i planują zbyć nieruchomości, które się w nią nie wpisują lub też te, które weryfikują portfele pod względem spełniania warunków ESG. Globalne i europejskie podmioty, chcąc zoptymalizować portfolio mogą pójść w stronę redukcji alokacji w aktywa biurowe i przenosić inwestycje do atrakcyjniejszych obecnie sektorów, np. magazynowego czy PRS.

Decydująca dla aktywizacji działań na rynku transakcji inwestycyjnych w 2024 roku będzie wysokość stóp procentowych oraz dostępność finansowania. Stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów na przestrzeni roku wzrosły w Polsce średnio od 0,5 do 1 pp., przy czym ciężko jest określić stopę dla najlepszych aktywów, gdyż nie odnotowano żadnej transakcji typu prime w sektorze biurowym. Avison Young spodziewa się, że aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym może utrzymywać się na ograniczonym poziomie z uwagi na utrzymujące się dość sceptyczne nastawienie rynku do tej klasy nieruchomości, a w innych sektorach powinna się ustabilizować. Odbudowę wolumenów transakcyjnych może też przynieść zmiana polityki banków, które nadal bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, w związku z czym inwestorzy gotówkowi mają wciąż silną przewagę i większą możliwość zawierania atrakcyjnych transakcji.