Polska Spadek pustostanów i fala modernizacji

Eksperci wśród innych istotnych czynników kształtujących stołeczny rynek wymieniają również wzrost zapotrzebowania na zrównoważone i technologicznie zaawansowane biura, co przekłada się na rosnącą liczbę modernizacji budynków biurowych.

Na koniec IV kwartału 2023 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,23 mln mkw. W całym 2023 roku deweloperzy oddali do użytkowania niecałe 61 tys. mkw. biur, co jest najniższym wynikiem nowej podaży w historii warszawskiego rynku biurowego. 67 proc. tego wolumenu przypadło na IV kwartał, w którym ukończono dwa największe ubiegłoroczne projekty biurowe: Lakeside (22,7 tys. mkw., Mokotów) oraz Studio B (17,9 tys. mkw., Zachodnie Centrum).

Aktywność deweloperów w stolicy utrzymywała się na umiarkowanym poziomie. Czynniki takie jak przedłużające się procedury decyzyjne, poszukiwanie oszczędności po stronie najemców czy wysokie koszty budowy skłoniły deweloperów do rewizji swoich planów na kolejne lata, a rozpoczęcie nowych inwestycji w tym roku będzie uzależnione m.in. od możliwości podpisania umów przednajmu.

Na koniec grudnia 2023 roku w budowie pozostawało niecałe 281 tys. mkw., w tym prawie 46 tys. mkw. w biurowcach przechodzących gruntowną modernizację. Na decyzje właścicieli budynków biurowych dotyczące modernizacji kolejnych obiektów będzie wpływać rosnące zainteresowanie najemców biurami oferującymi rozwiązania technologiczne i środowiskowe, które umożliwiają osiągnięcie efektywności energetycznej i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG – ocenia Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.

W ubiegłym roku aktywność najemców osiągnęła najwyższy poziom w IV kwartale, w którym podpisano umowy najmu na ponad 255,6 tys. mkw., co stanowiło 34 proc. całkowitego popytu odnotowanego w 2023 roku. Popyt brutto w 2023 roku wyniósł łącznie prawie 749 tys. mkw. i był niższy o niecałe 13 proc. niż rok wcześniej.

Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszyły się centralne lokalizacje biurowe, w szczególności podstrefa Zachodnie Centrum, w której wynajęto prawie 167,8 tys. mkw. Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w ubiegłym roku były firmy z sektora usług dla biznesu (19,2 proc.), produkcji (14,3 proc.) oraz IT (10,9 proc.). Wprowadzenie modelu pracy hybrydowej przełożyło się na zmniejszenie metrażu wynajmowanych biur średnio o 20-30 proc. Ten trend utrzyma się również w tym roku – uważa Anna Szymańska, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

W ubiegłym roku, podobnie jak w 2022 roku, utrzymał się wysoki poziom aktywności najemców w zakresie renegocjacji i odnowień umów najmu, których udział w ubiegłorocznym wolumenie najmu sięgnął 42,7 proc., przy czym najwyższy odnotowano w IV kwartale (49 proc.). To pokazuje, że renegocjacje są coraz częściej postrzegane jako oszczędne kosztowo rozwiązanie, które pozwala na jednoczesną redukcję powierzchni i jej dostosowanie do aktualnych potrzeb najemców. Na pozostałe 57,3 proc. złożyły się nowe umowy (41,9 proc.), umowy przednajmu (8,6 proc.), ekspansje (3,9 proc.) i transakcje na potrzeby własne (2,9 proc.).

Na koniec grudnia 2023 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,4 proc., co stanowi spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,2 p.p. w ujęciu rok do roku. Największy spadek w ujęciu rocznym zaobserwowano w strefie Mokotów (-6,2 p.p., wyłączając Służewiec), w COB (-4,8 p.p.), a największy wzrost – w strefie Ursynów, Wilanów (o 3,3 p.p.). W 2024 roku eksperci Newmark Polska spodziewają się kontynuacji trendu spadkowego wskaźnika pustostanów, szczególnie w strefach najchętniej wybieranych przez najemców. Agnieszka Giermakowska Anna Szymańska Newmark Polska

Miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach wynoszą obecnie 22-26 euro/mkw. w centrum oraz 16-18 euro/mkw. w lokalizacjach poza centrum. Stabilny popyt na nieruchomości typu prime oferujące inteligentne rozwiązania oraz z zakresu ESG powodują presję na dalszy wzrost stawek czynszu, natomiast starsze biurowce coraz częściej muszą konkurować ceną.