Polska To będzie rok zielonych umów

Intensywna działalność deweloperska była odpowiedzią na przedłużający się efekt niedoboru podaży w Warszawie. W najbardziej optymistycznym scenariuszu, w latach 2024-2026, na rynek może trafić około 445 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Jak wynika z najnowszego raportu Savillsa, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec grudnia 2023 wyniosły 6,23 mln mkw. W budowie znajduje się prawie 265 tys. mkw., co stanowi wzrost o 43 proc. rok do roku. W ubiegłym roku deweloperzy rozpoczęli realizację sześciu nowych inwestycji o łącznej powierzchni blisko 140 tys. mkw., z których tylko jedna znajduje się poza strefami centralnymi. Wśród największych projektów, których budowa dobiegnie końca w ciągu najbliższych dwóch lat, znajdują się projekty The Bridge (Ghelamco Poland, 47 tys. mkw.), Studio A (Skanska, 24 tys. mkw.) oraz Office House, pierwszy budynek w ramach kompleksu Towarowa 22 (Echo Investment, 31,1 tys. mkw.).

Eksperci Savillsa zwracają uwagę, że duże firmy poszukujące biur w centralnych lokalizacjach i wysokim standardzie mogą mieć trudności ze znalezieniem wolnej powierzchni. Na rynku dostępne są tylko dwa projekty zrealizowane po 2020 roku w strefach centralnych, które dysponują wolną powierzchnią najmu przekraczającą 5 tys. mkw. powierzchni biurowej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku budynków, które mają zostać zrealizowane do końca 2024, gdzie poziom przednajmu wynosi już około 40 proc. i tylko trzy projekty mają wolne powierzchnie powyżej 5 tys. mkw.

Więksi najemcy, którzy mogą wstrzymać się z przeprowadzką do 2025 lub 2026 roku, będą mieli większy wybór, a niższy poziom komercjalizacji tych budynków może potencjalnie stworzyć okazję do uzyskania atrakcyjnych warunków najmu. Istnieje jednak ryzyko, że przewidywane odbicie w nowej podaży może zostać wypłaszczone ze względu na wyższe koszty finansowania, połączone z bardziej rygorystycznymi wymaganiami ze strony instytucji finansujących. W tym scenariuszu najemcy mogą doświadczać przedłużonego niedoboru podaży w kolejnych latach – komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

W 2023 roku obserwowaliśmy wzrost znaczenia elastycznych powierzchni biurowych w Warszawie. Na koniec roku w stolicy działało 88 biur serwisowanych i coworkingowych, oferujących ponad 196 tys. mkw. powierzchni. W ostatnim roku otwarto sześć nowych lokalizacji, które powiększyły zasoby powierzchni flex o ponad 18,7 tys. mkw. Największy z nich, Mindspace w budynku Skyliner, oferuje 4,4 tys. mkw. elastycznej powierzchni. W planach na I połowę 2024 zaplanowano otwarcia kolejnych 4,2 tys. mkw. w dwóch lokalizacjach: Business Link w Studio B i Brain Embassy w Adgar Wave.

Popyt na powierzchnie biurowe w stolicy w 2023 osiągnął 748,8 tys. mkw., co oznacza spadek rzędu 13 proc. do roku, a udział renegocjacji wyniósł 43 proc. Nowe umowy najmu odpowiadały za 44 proc. całkowitego popytu, przednajmy za 9 proc., a ekspansje 4 proc. Największy udział w popycie mieli najemcy z sektora usług biznesowych (19 proc.), produkcji (14 proc.) oraz IT (11 proc.). Zgodnie z danymi Savillsa, na koniec IV kwartału 2023 w Warszawie dostępnych było niecałe 650 tys. mkw. powierzchni. Współczynnik pustostanów na poziomie 10,4 proc. oznacza spadek o 1,2 punktów procentowych w stosunku do końca 2022 roku.

Poziom czynszów w 2023 w większości stref miasta utrzymywał się na stabilnym poziomie, jednak w II połowie roku odnotowano wzrost czynszów w projektach w najlepszych lokalizacjach i najwyższym standardzie. Średnie stawki czynszowe w najlepszych lokalizacjach w centralnej strefie biznesowej wahają się między 22,5-26 euro za mkw. za miesiąc. W największej strefie pozacentralnej, czyli Służewcu pozostają na poziomie 13-15 euro za mkw. za miesiąc.

Najwięksi najemcy mogą liczyć na atrakcyjne poziomy stawek czynszowych. Wynika to z konkurencji, jaka panuje pomiędzy deweloperami nowych projektów oraz funduszami będącymi właścicielami starszych budynków. Niski poziom obłożenia projektu w trakcie realizacji skłania deweloperów do oferowania bardziej atrakcyjnych stawek firmom, które zajmą w nim największą powierzchnię. Wraz ze wzrostem poziomu wynajęcia możemy spodziewać się powolnego zaostrzenia polityki czynszowej ze strony dewelopera, w wyniku której rośnie konkurencyjność dobrze utrzymanych i zlokalizowanych starszych obiektów – komentuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy w Savillsie, który stoi również na czele polskiego oddziału Workthere.

Rok 2024 na rynku nieruchomości biurowych zapowiada się jako czas, w którym ważną rolę odegrają tzw. zielone umowy najmu, coraz częściej wprowadzane na rynkach krajów zachodnioeuropejskich.

Najemcy będą mogli w wyniku tych zapisów zarządzać swoim biurem w sposób bardziej świadomy, co ułatwi im dążenie do neutralności klimatycznej na poziomie korporacyjnym. Z kolei właściciele nieruchomości będą mogli uzyskać lepsze warunki finansowania, a potencjalnie wyższe czynsze wynikające z klauzuli przełożą się na bardziej efektywne zarządzanie budynkiem i jego standardem – podkreśla Daniel Czarnecki.