Europa Środkowo-Wschodnia Ożywienie najwcześniej latem

Korzystna dynamika rozwoju regionu Europy Środkowo-Wschodniej jest efektem kilku czynników: od poprawiającej się sytuacji zewnętrznej (strefa euro również ma odnotować odbicie), przez malejącą inflację i stopy procentowe w porównaniu z poziomami z lat 2021-2023, po silny napływ kapitału na inwestycje.

Warto zauważyć, że perspektywy długoterminowe wyglądają jeszcze lepiej. Zgodnie z prognozami MFW2, do 2028 roku kraje Europy Środkowo-Wschodniej, jeśli miałyby być traktowane jako jedna gospodarka, byłyby jedną z 10 największych gospodarek na świecie – tłumaczy Silviu Pop, dyrektor Colliersa ds. badań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i Rumunii.

Inwazja Rosji na Ukrainę oraz przetasowania w stosunkach między Chinami a krajami zachodnimi są powodem do niepokoju i niepewności. W związku z tymi wydarzeniami zmienia się także sytuacja innych krajów, zwłaszcza tych średniej wielkości. Polska i Rumunia są jedynymi państwami z regionu CEE-6, które pasują do tego zestawienia pod względem wielkości, przy czym pozostają zakorzenione w zachodniej strefie wpływów. Położenie geograficzne regionu sprawia jednocześnie, że ma on o wiele większe znaczenie w kontekście zmieniających się stosunków międzynarodowych, co w dłuższej perspektywie powinno być dla niego korzystne. Duże znaczenie dla równowagi geopolitycznej mają wybory, które odbędą się w 2024, nie tylko w niektórych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, lecz także w głównych gospodarkach świata, takich jak USA, Indie i Wielka Brytania.

Jak przypomina Colliers, z punktu widzenia gospodarek zachodnich Europa Środkowo-Wschodnia nadal zapewnia atrakcyjne możliwości reshoringu (przenoszenia produkcji z powrotem do kraju macierzystego) i nearshoringu (przenoszenia produkcji do państw sąsiednich), zważywszy na dużą różnicę między produktywnością a kosztami pracy we wszystkich krajach regionu. Zmiany w tym zakresie już zachodzą, a cała Europa Środkowo-Wschodnia odnotowuje, także w 2023, solidny poziom nakładów inwestycyjnych w gospodarce, znacznie powyżej średniej z poprzedniego cyklu. Co więcej, w 2023 roku Czechy, Polska i Rumunia zanotowały rekordowe poziomy akumulacji kapitału brutto. Jak wskazują eksperci Colliersa, wszystko to wskazuje na optymistyczne perspektywy średnioterminowe – dużą liczbę nowych miejsc pracy prowadzącą do wzrostów płac i rosnącej siły nabywczej. Pozytywne oznaki powinny być widoczne już w tym roku.

Spadek inflacji i lepsze perspektywy gospodarcze z pewnością będą w centrum uwagi wielu deweloperów i inwestorów analizujących kraje Europy Środkowo-Wschodniej w poszukiwaniu miejsca na nowe projekty handlowe. W porównaniu z Europą Zachodnią dostępność nowoczesnych obiektów w regionie CEE jest mniejsza, więc zasadne nie jest pytanie „czy”, a raczej „kiedy” ta różnica zostanie zniwelowana. Parki handlowe pozostają motorem napędowym rynku w Europie Środkowo-Wschodniej, ponieważ koszty ich budowy są mniejsze. Takie projekty są też możliwe do realizacji w mniejszych miastach. Spadek inflacji powinien sprzyjać konsumentom pod względem siły nabywczej. Wciąż rozwijać się będą również dyskonty.

Mimo że na horyzoncie widoczna jest perspektywa obniżenia stóp procentowych, to wciąż trzeba mieć na uwadze, że przez wiele następnych lat kredyty pozostaną znacznie droższe niż w latach 2021-2022. Co więcej, w ciągu ostatniego półtora roku wartość kapitału stale spadała, w związku z czym wielu inwestorów czeka na lepszą okazję do zakupu, a sprzedający wolą raczej trzymać swoje aktywa, jeśli to tylko możliwe.

Dlatego też, przynajmniej w I połowie 2024, spodziewamy się kolejnego słabego okresu dla inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej. Mimo to w drugiej części roku powinniśmy zaobserwować pewne nieśmiałe oznaki ożywienia, pod warunkiem, że stopy procentowe w strefie euro i USA spadną, aktywność gospodarcza utrzyma się na przyzwoitym poziomie, a refinansowanie wymusi sprzedaż – zastrzegają eksperci Colliersa.

W większości krajów regionu 2024 rok prawdopodobnie przyniesie gwałtowne spowolnienie podaży nowych biur. W niektórych miastach, np. w stolicach Słowacji i Rumunii, nie powstaną niemal żadne znaczące projekty biurowe. Na razie jest to nadal rynek napędzany w dużej mierze przez najemców, ponieważ wskaźniki pustostanów w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej (z wyjątkiem Pragi) pozostają dwucyfrowe. Spowolnienie podaży pomoże w zapełnieniu wolnych powierzchni, szczególnie tych w nowoczesnych biurach zgodnych z wymogami ESG, i być może stopniowo przechyli równowagę w kierunku neutralnego rynku do końca 2024 roku.

Wraz z normalizacją kosztów budowy i, w niektórych przypadkach, wzrostem wskaźnika pustostanów od 2022 lub 2023 roku eksperci Colliersa przewidują stabilizację lub przynajmniej wolniejszy wzrost stawek czynszów w Europie Środkowo-Wschodniej. W ciągu ostatnich kilku lat odnotowano bezprecedensowy wzrost czynszów, co zmniejsza ogólną atrakcyjność obszaru. Biorąc jednak pod uwagę dużą lukę między płacami a produktywnością, można przypuszczać, że region nadal będzie prezentował się znacznie lepiej niż jego zachodnioeuropejskie odpowiedniki.

Najemcy, wynajmujący i inwestorzy we wszystkich krajach Europy Środkowo-Wschodniej w coraz większym stopniu koncentrują się na jakości budynków. Przepaść między przestarzałymi a nowoczesnymi, wydajnymi budynkami staje się coraz większa pod względem wielu czynników: od czynszów, przez atrakcyjność dla najemców i wskaźniki obłożenia, po wartości kapitałowe – wylicza Dominika Jędrak, dyrektorka działu doradztwa i badań rynku w Colliersie.

Może to być bodziec do modernizacji starszych budynków, które w efekcie renowacji mogą odzyskać atrakcyjność w oczach najemców. Jednakże zmiany te nadchodzą w złym momencie cyklu gospodarczego, biorąc pod uwagę wysokie stopy procentowe. Wprowadzenie proekologicznych rozwiązań może okazać się także istotne w kontekście finansowania. Banki muszą bowiem uwzględniać nie tylko wartość samego budynku, lecz także to, czy jest on efektywny i gotowy na wyzwania przyszłości.

Specjaliści podkreślają także, że na znaczeniu będzie zyskiwać sztuczna inteligencja. Podczas gdy do tej pory debata wokół AI skupiała się głównie na możliwościach w zakresie uczenia maszynowego, obecnie wkraczamy w sferę zastosowania jej w praktyce. Technologie, takie jak multimodalna sztuczna inteligencja, która może znacznie zwiększyć produktywność, stają się rzeczywistością, podczas gdy inteligentne rozwiązania biurowe, które poprawiają relacje między najemcą a wynajmującym, dojrzewają. Wszystkie te czynniki powinny sprzyjać rozwojowi hybrydowego modelu pracy na rynku biurowym. Przedwczesne jednak okazały się prognozy o końcu modelu stacjonarnej pracy biurowej, gdyż jak zaznaczają eksperci Colliersa – i nie dotyczy to tylko Europy Środkowo-Wschodniej, lecz całego świata – większość firm nadal potrzebuje swoich pracowników w trybie stacjonarnym.

Przystępność cenowa nowych mieszkań może wahać się od całkiem przyzwoitej, w miastach takich jak Bukareszt i Sofia, do bardzo atrakcyjnej w Pradze i Bratysławie. O ile spadek stóp procentowych powinien zwiększyć podaż, o tyle wyzwaniem w regionie pozostają różne kwestie regulacyjne oraz przeszkody legislacyjne (zwłaszcza powolny proces wydawania pozwoleń), co może opóźnić poprawę. W takich warunkach w niektórych częściach Europy Środkowo-Wschodniej popularność powinien nadal zyskiwać segment PRS. Jednak w przypadku Polski i Węgier pewne wyzwania w tym sektorze wynikają z ryzyka walutowego. W krajach, w których obowiązuje euro lub w miarę stabilny system walutowy, jest to albo całkowicie lub prawie nieistotne.