Polska W stolicy biura rosną przy rondzie

Na koniec 2023 roku Warszawa pozostaje liderem na rynku powierzchni biurowych w Polsce, przy czym oddane w ostatnich 12 miesiącach 61 tys. mkw. (-74 proc. r-d-r) było jednym z najniższych wyników w całej jego historii. Jednak, jak wskazuje Axi Immo, okres spowolnienia aktywności deweloperów wydaje się dobiegać końca, ponieważ do 2026 roku rocznie powinno oddawać się po około 150 tys. mkw. nowej podaży.

W trójce największych dostarczonych w stolicy w zeszłym roku biurowców znalazły się m.in. Lakeside (22,7 tys. mkw., grupa Atenor) i Studio B (17,9 tys. mkw., Skanska), z kolei White Star zdecydował się rozbudować kompleks The Park o budynek B9 (11 tys. mkw.).

Na koniec 2023 roku w stolicy w budowie znajdowało się około 290 tys. mkw. powierzchni biurowej. Inwestorzy i deweloperzy intensyfikują swoje działania w okolicach Ronda Daszyńskiego, gdzie powstaje około 70 proc. nowej podaży. Wśród największych realizowanych projektów należy wskazać The Bridge (47 tys. mkw., Ghelamco), Office House w wielofunkcyjnym kompleksie Towarowa 22 (31,1 tys. mkw., Echo Investment) oraz The Form (28 tys. mkw., Lincoln Property).

W kontekście nowej podaży w Warszawie od lat obserwujemy duże trudności z uzyskaniem atrakcyjnych działek w centralnych lokalizacjach. Z tego względu w planach deweloperów zaczęły pojawiać się propozycje wyburzeń starszych i nieefektywnych budynków, a następnie zastąpienie ich nowymi projektami. Przykładem może być biurowiec Upper One, który powstaje w miejscu Atrium International - zauważa Bartosz Oleksak, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Na koniec 2023 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,4 proc. (-0,2 p.p. kw-d-kw. i -1,2 p.p. r-d-r), co przekłada się na około 647 tys. mkw. dostępnej powierzchni. Poza Służewcem, który ze współczynnikiem na poziomie 20,1 proc. zawyża statystykę, w pozostałych strefach biurowych w stolicy znajduje się poniżej 10 proc. wolnych biur.

W IV kwartale 2023 roku wskaźnik pustostanów w strefach centralnych kontynuował trend spadkowy obserwowany od III kwartału 2021 roku. W porównaniu do poprzedniego kwartału udział powierzchni wolnej na koniec 2023 roku obniżył się o 0,6 p.p. Natomiast w strefach biurowych poza centrum zaobserwowano nieznaczny kwartalny wzrost współczynnika pustostanów z 11,8 proc. w III kwartale 2023 roku do 11,9 proc. na koniec roku - podaje Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, Axi Immo.

Jeśli chodzi o popyt, po bardzo dobrym 2022 roku, 2023 okazał się niewiele gorszy. W okresie od stycznia do grudnia 2023 roku najemcy podpisali umowy na około 750 tys. mkw., co oznaczało, że całkowity wolumen transakcji był tylko o 13 proc. niższy niż przed rokiem.

W ramach tzw. popytu netto, który obejmuje nowe umowy i ekspansje, podpisano około 430 tys. mkw. (-9 proc. r-d-r). Porównując uzyskane w 2023 roku prawie 750 tys. mkw. był to wynik wyższy o odpowiednio 16 i 24 proc. od wolumenów uzyskiwanych w latach 2021 i 2020. W ujęciu strukturalnym w popycie brutto najczęściej, włączając w to umowy przednajmu, podpisywano nowe umowy (50,5 proc.), przed renegocjacjami (42,7 proc.) i ekspansjami (3,9 proc.) Powierzchnia zagospodarowana na własny użytek stanowiła około 2,9 proc. W 2023 roku wśród największych transakcji najmu znalazły się renegocjacja 12,9 tys mkw. przez GDDiK w Green Corner B, nowa umowa Lux Med na 12 tys. mkw. w Lakeside oraz renegocjacja 8,8 tys. mkw. przez Accenture w budynku Proximo II.

W całym 2023 roku obserwowaliśmy pozytywny trend, w którym po pandemii i związanym z nim okresie optymalizacji biur, najemcy utrzymali swoją wysoką aktywność. Wynik na poziomie 750 tys. mkw. wynajętej powierzchni oznacza pewnego rodzaju stabilizację, która mogłaby być nawet wyższa, jeżeli w stolicy pojawiłyby się nowe atrakcyjne biurowce. Duży współczynnik renegocjacji może wskazywać również, że część z firm postanowiła dać sobie jeszcze czas i poczekać z wyborem lepszej lokalizacji biura o wyższym standardzie do następnych trzech do pięciu lat - komentuje Jakub Potocki, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Zarówno w centralnych lokalizacjach, jak i strefach poza centrum stawki czynszów utrzymywały się na stabilnym poziomie. W najbardziej prestiżowych biurowcach w Centralnym Obszarze Biznesu oferty kształtowały się w przedziale od 19 do 27,50 euro/mkw. za miesiąc, z kolei w niektórych pozacentralnych lokalizacjach czynsze wyjściowe zaczynały się od około 10 euro/mkw. za miesiąc. W zależności od standardu i lokalizacji budynku opłaty eksploatacyjne wahały się od około 14 zł/mkw. miesięcznie do 39 zł/mkw. miesięcznie.

Warszawski rynek biurowy przechodzi okres zmian, którego przejawem jest ograniczenie nowej podaży i wejście w okres luki podażowej. Niemniej jednak po pandemii Covid-19 deweloperzy pozostają aktywni i rozpoczęli budowę kilku interesujących projektów w stolicy. Obserwujemy duże zainteresowanie rozwojem tkanki biurowej w strefie Centrum-Zachód, szczególnie wokół Ronda Daszyńskiego, które staje się kluczowym punktem, przyciągającym uwagę firm i inwestorów. Dodatkowo, spodziewamy się, że ograniczona do przełomu 2024/2025 roku nowa podaż wpłynie na spadek wolumenu dostępnej powierzchni, co może z kolei przyczynić się do wzrostu czynszów, zwłaszcza w budynkach "prime" - ocenia Bartosz Oleksak.

Jakub Potocki, wskazuje, że inwestorzy i deweloperzy coraz bardziej skupiają się na modernizacji starszych obiektów, aby dostosować się do zmieniających się potrzeb najemców oraz zwiększyć ich atrakcyjność na rynku.

Jednocześnie rośnie również znaczenie zrównoważonego rozwoju, co staje się coraz bardziej istotnym kryterium dla firm poszukujących nowej powierzchni biurowej. W kontekście tych zmian istnieje również możliwość, że nieefektywne i nieużytkowane biurowce mogą zostać wyburzone lub przekształcone, aby dostosować się do nowych trendów rynkowych - przewiduje Jakub Potocki.