Polska Czas aktualizacji strategii

Według danych JLL, nowa podaż w 2024 roku wyniesie około 128,5 tys. mkw., a w 2025 roku 153,5 tys. mkw. Będzie to o ponad dwie trzecie mniej niż w latach przed 2020 rokiem. Projekty w budowie, według stanu na grudzień 2023 roku, miały łącznie ponad 280 tys. mkw. planowanej powierzchni. Jest to naturalna reakcja ze strony wielu deweloperów, którzy zaczęli weryfikować swoje plany względem zapotrzebowania najemców na rynku i nadpodaży w wielu polskich miastach. Pod koniec 2023 roku nie rozpoczęto żadnej nowej budowy w miastach regionalnych. Deweloperzy skupiają się na inwestycjach, których realizację już rozpoczęto. Aktywność budowlana koncentruje się na rynkach we Wrocławiu, Katowicach i Trójmieście, gdzie w budowie było odpowiednio 55 tys. mkw., 48,7 tys. mkw. oraz 47,3 tys. mkw.

W ciągu całego roku 2023 czynsze za powierzchnie biurowe najlepszej jakości w głównych polskich miastach regionalnych utrzymały się na stabilnym poziomie 11-17 euro/mkw. za miesiąc.

Najemcy, w obliczu wysokich kosztów relokacji i aranżacji wnętrz, jak i niepewnej sytuacji gospodarczej, w znacznej mierze odnawiali aktualnie trwające umowy. Renegocjacje obowiązujących umów najmu w ciągu 2023 roku stanowiły 42 proc. ogółu transakcji, a największą popularnością najemców cieszyły się powierzchnie w obiektach w wieku od trzech do dziesięciu lat.

Wysoka nowa podaż na rynkach regionalnych wpłynęła na dalszy przyrost powierzchni niewynajętej. W grudniu 2023 roku współczynnik pustostanów wyniósł łącznie 17,5 proc., choć w wybranych miastach był on znacznie wyższy, m.in. w Katowicach (21,5 proc.), w Łodzi (20,3 proc.) i w Krakowie (19,8 proc.). Rynek będzie potrzebował minimum trzech lat na wchłonięcie tej powierzchni i powrót do większej równowagi. Nie oznacza to jednak, że nawet w gorszym otoczeniu rynkowym, nie ma inwestycji biurowych, które odniosły sukces pod kątem komercjalizacji – komentuje Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy.

W polskich miastach regionalnych aktywność na rynku najmu była stosunkowo równomierna przez cały rok 2023, choć w II połowie pojawiła się większa dynamika. Wynikiem tego jest całkowity popyt wynoszący 750 tys. mkw., większy o około 127 tys. mkw. w stosunku do 2022 roku i rekordowy w historii rynku. Warto podkreślić, że 219 tys. mkw. zostało wynajęte w samym IV kwartale. Najwyższe wolumeny wynajętej powierzchni odnotowano w ciągu minionego roku w Krakowie (27 proc. całkowitego popytu), Wrocławiu (22 proc.) i Trójmieście (20 proc.). Taki stan jest bezpośrednio związany z największą dostępnością najlepszej jakości oferty na ww. rynkach, w tym w budynkach nie starszych niż pięć lat.

Główne rynki regionalne w Polsce w 2023 roku były najpopularniejsze pośród firm z sektora IT, który jest odpowiedzialny za ponad 27 proc. popytu - to ok. 203,5 tys. mkw. wynajętej powierzchni, głównie w Krakowie i Trójmieście. Kolejnymi wiodącymi sektorami wśród najemców były usługi profesjonalne (15 proc.) oraz produkcja (13 proc.). Szacujemy, że większość najemców reprezentował szeroko pojęty sektor BPO/SSC, który wykreował ok. 53.5 proc. popytu – tłumaczy Karol Patynowski, head of Regional Markets, Tenant Representation.

Na koniec 2023 roku całkowite zasoby w miastach regionalnych wyniosły 6,68 mln mkw.

Aktywność deweloperów, choć na zmniejszonym poziomie, pozwoliła na zwiększenie oferty nowoczesnych biur o około 280 tys. mkw. w skali całego roku (w porównaniu do 405 tys. mkw. na koniec grudnia 2022 roku). Niemniej, zgodnie z prognozami, od 2024 roku nastąpi znaczące ograniczenie nowej podaży na rynkach regionalnych, tj. o ponad dwie trzecie w stosunku do stanu sprzed roku 2020. Kraków i Wrocław niezmiennie pozostają liderami rozwoju rynków – zasoby wzrosły na nich o odpowiednio 97 tys. mkw. i 76 tys. mkw. w analizowanym okresie. Największymi oddanymi do użytkowania projektami były m.in.: Ocean Office Park B (28,6 tys. mkw., Kraków), Craft (26,7 tys. mkw., Katowice) oraz Nowy Rynek E (25,1 tys. mkw., Poznań) – dodaje Mateusz Polkowski.

Rynek inwestycji biurowych pozostawał stonowany przez cały 2023 rok. W IV kwartale inwestorzy wydali w tym segmencie około 151 mln euro, co podniosło całoroczne obroty do poziomu przekraczającego 427 mln euro. Oznacza to spadek o 80 proc. w porównaniu z rokiem 2022, kiedy to rynek był świadkiem zakończenia rekordowej sprzedaży Warsaw Hub. Jest to też najniższy wynik od 2009 roku. Prawie wszystkie transakcje nabycia nieruchomości biurowych w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Jedynym nowoczesnym projektem biurowym sprzedanym w miastach regionalnych był krakowski Onyx.

Najbardziej znaczącymi transakcjami była sprzedaż Mokotów Nova, Wola Retro i My Place II. Dwa ostatnie aktywa zostały zakupione przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, którzy znacząco zwiększyli swoją obecność na polskim rynku inwestycyjnym.

Pomimo osłabionej aktywności, sektor biurowy przyciągnął również zainteresowanie nowych graczy rynkowych. Kompleks biurowy Celebro, którego największym najemcą jest Avon, został kupiony przez Eika Real Estate Fund od White Stone, co było pierwszą transakcją litewskiego inwestora w Polsce. Część nabytego budynku została zaadaptowana na centrum badań klinicznych firmy Pratia należącej do Grupy Neuca – jednej z największych firm farmaceutycznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – komentuje Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL.