Polska IT wciąż króluje w biurach

Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec grudnia 2023 ustabilizował się w okolicach 17,5 proc. (+2,2 pp. rok do roku). Największa koncentracja aktywności najemców ponownie skupiła się na największych regionalnych rynkach biurowych tj. Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście (około 70 proc. popytu brutto), gdzie łącznie firmy wynajęły około 520 tys. mkw. z 750 tys. mkw. wszystkich podpisanych umów w 2023.

Na koniec grudnia 2023 całkowite zasoby powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły 6,68 mln mkw. (wzrost o 4 proc. rok do roku). Tradycyjnie regionalnymi liderami pozostają Kraków (27 proc.), Wrocław (20 proc.) oraz Trójmiasto (16 proc.), łącznie dysponujące 4,21 mln mkw., co stanowi około 63 proc. całej podaży sektora w regionach.

Z niemal 280 tys. mkw. (spadek o 31 proc. rok do roku), dostarczonych w okresie od stycznia do końca grudnia 2023, najwięcej powierzchni deweloperzy oddali w Krakowie (97 tys. mkw.), Wrocławiu (76 tys. mkw.) i Poznaniu (43 tys. mkw.). Spośród zrealizowanych w 2023 roku 21 projektów biurowych warto odnotować Ocean Office Park B (Kraków, 28,6 tys. mkw., Cavatina), Craft (Katowice, 26,7 tys. mkw., Ghelamco) oraz Nowy Rynek E (Poznań, 25,1 tys. mkw., Skanska).

Sytuacja pod względem nowej podaży na regionalnych rynkach biurowych jest nadal bardzo dynamiczna. Planowane do oddania w latach 2024-2025 niemal 290 tys. mkw. powinno zostać zrealizowane zgodnie z zapowiedziami deweloperów. Duże znaczenie przy decyzjach o ewentualnej rozbudowie czy wyłączaniu z nowych projektów funkcji biurowych będą miały informacje związane z popytem, choć ten w ostatnich latach odnotowywał dodatnią dynamikę – zauważa Emilia Trofimiuk, research managerka, dział analiz i badań rynkowych Axi Immo.

Na koniec 2023 na regionalnych rynkach biurowych w budowie znajdowało się niemal 290 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej bo 70 tys. mkw. nowo powstającej podaży znajduje się we Wrocławiu, który nieznacznie wyprzedza Poznań (67 tys. mkw.) i Katowice (63 tys. mkw.). To również w tych ośrodkach biznesowych znajdują się największe obecnie realizowane projekty: AND2 (39 tys. mkw.) w Poznaniu, Grundmanna Office Park A (20,7 tys. mkw.) w Katowicach oraz Quorum Office Park A o powierzchni 18,2 tys. mkw. we Wrocławiu.

Nowa podaż oddana w minionym roku nieznacznie wpłynęła na wzrost wskaźnika pustostanów w regionach, który na koniec 2023 wyniósł 17,5 proc. (więcej o 0,2 pp. w skali kwartału i 2,2 pp. w skali roku). Wynik ten przekłada się na około 1,17 mln mkw. wolnej powierzchni. Rynkami z dostępnością modułów biurowych na poziomie powyżej 20 proc. są Katowice i Łódź, z kolei w Szczecinie współczynnik pustostanów wskazuje poniżej 5 proc.

Od lat regionalne rynki biurowe skupiają się wokół rozwoju dwóch grup najemców, wśród których należy wyróżnić międzynarodowe firmy z sektora usług dla biznesu oraz branżę IT. Relatywnie duża dostępność wolnej powierzchni biurowej stanowi okazję dla nowych podmiotów, które są zainteresowane wejściem na polski rynek – podkreśla Bartosz Oleksak, associate director, dział powierzchni biurowych, Axi Immo.

Całkowity wolumen transakcji najmu na regionalnym rynku biurowym w 2023 wyniósł ponad 750 tys. mkw. (wzrost o 20 proc. rok do roku), natomiast w ramach popytu netto, który podaje się z wyłączeniem renegocjacji i przedłużeń umów najmu, podpisano 450 tys. mkw. (wzrost o 29 proc. rok do roku). Największą aktywność najemców zarejestrowano na rynkach krakowskim, wrocławskim i trójmiejskim, kolejno 200 tys., 166 tys. i 153 tys. mkw.

Na koniec 2023 średnie czynsze ofertowe kształtowały się w przedziale od 9 do 17,50 euro, a w najlepszych projektach oczekiwano nawet 20 euro/mkw. miesięcznie Z kolei stawki za opłaty eksploatacyjne wahały się od około 11 zł/mkw. miesięcznie, do 30 zł/mkw. miesięcznie w zależności od standardu i lokalizacji budynku.

Spodziewamy się, że zwiększona dostępność powierzchni biurowej na rynkach regionalnych wpłynie na postawę właścicieli i tym samym da większe pole do negocjacji najemcom poszukującym alternatywnych powierzchni. Stawki czynszów bazowych powinny pozostać na stabilnym poziomie, trend spadkowy możliwy jest w zakresie stawek efektywnych, zwłaszcza w starszych obiektach – prognozuje Jakub Potocki, associate director, dział powierzchni biurowych, Axi Immo.