Polska Rynek pod presją geopolityki

Liczne wyzwania dla inwestorów

Według najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland, inwestorzy w całym 2023 roku podpisali umowy o wartości blisko 2,090 mln euro. Jest to poziom, który został zanotowany ostatnio w 2010 roku. Jak wskazują eksperci, taka reakcja rynku to efekt zacieśniania polityki monetarnej, jak również mocnej dekompresji stóp kapitalizacji w całej Europie. Sytuacja wymusza na niektórych funduszach zamrożenie środków na inwestycje komercyjne i szukanie alternatywnych aktywów.

Istotnym czynnikiem wpływającym na rynek jest również sytuacja geopolityczna.

Przed końcem roku rentowność obligacji większości krajów w Europie znajdowała się w trendzie spadkowym, jednak wybuch konfliktu na Bliskim Wschodzie, skąd pochodzą znaczne ilości ropy, oraz strach przed dalszym wzrostem cen energii i powrotem inflacji ponownie spowodował niekorzystne dla rynku zmiany. Gospodarcze perspektywy dla rynku w Europie pozostają wciąż niejasne, a widmo podwyżek stóp procentowych wciąż pozostaje realne. Prognozy ekonomiczne dla Polski w 2024 roku są jednak obiecujące, chociażby przez spadek średniorocznej inflacji do poziomu 5 proc. (6,6 pp. względem ubiegłego roku) – podkreśla Mateusz Skubiszewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Są perspektywy na 2024 rok

Na IV kwartał 2023 roku przypadło niewiele ponad 18 proc. zawartych transakcji. Liderem w krajowym wolumenie inwestycji zawartych w ubiegłym roku były aktywa magazynowo-produkcyjne, których udział wyniósł 46 proc. Na drugim miejscu uplasowały się aktywa handlowe (21 proc.). Rozbieżność oczekiwań cenowych pomiędzy kupującymi i sprzedającymi znalazła odzwierciedlenie w aktywności inwestorów na rynku biurowym. W 2023 roku transakcje kupna sprzedaży obiektów biurowych odnotowały udział rzędu zaledwie 21 proc., przy czym średnio w latach 2020-2022 udział ten wynosił blisko 35 proc.

W przeciwieństwie do ostatnich lat wyraźnie zabrakło transakcji typu „prime”, a większość to zakupy oportunistyczne starszych obiektów. W kontekście paneuropejskim wyzwaniem dla rynku będą zapadające w kolejnych trzech latach zobowiązania kredytowe właścicieli nieruchomości. Szacuje się, że luka w finansowaniu długu w Europie w sektorze nieruchomości na lata 2024-2026 wyniesie ponad 90 mld euro, z czego ponad 45 proc. dotyczyć będzie nieruchomości biurowych – dodaje Marta Gorońska-Wiercioch, zastępca dyrektora, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

W Polsce ze względu na stabilny rynek najmu i relatywnie niższą niż w pozostałej części Europy skalę przecen, większość inwestorów i system bankowy nie powinni mieć problemów z refinansowaniem kredytów dla nieruchomości komercyjnych znajdujących się w portfelu. Także spodziewane obniżenie stóp procentowych w strefie euro w 2024 roku, powinno pozytywnie wpłynąć na zainteresowanie inwestorów nieruchomościami.

Stopy kapitalizacji i wybrane transakcje

Analizując dane na koniec roku, stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów wzrosły średnio o 1 pp. Do tej pory to biura były jednym z największych motorów napędowych rynku, w 2023 roku okazały się jednak najmniej odporne na szybki wzrost stóp kapitalizacji. Jak pokazuje raport, sektor nieruchomości biurowych odnotował największy wzrost na poziomie 1,25 pp.

W 2023 roku tylko 18 budynków zmieniło lub częściowo zmieniło swojego właściciela. Mniejszą aktywność w tym segmencie aktywów pokazuje również łączna wartość transakcji, która wyniosła blisko 430 mln euro, czyli ponad pięciokrotnie mniej niż rok wcześniej. Do największych transakcji ubiegłego roku należy nabycie przez M&A od brytyjskiej Tristan Capital budynku Mokotów Nova za kwotę ok. 75 mln euro.

Najbardziej odporny na wzrost stóp procentowych okazał się rynek inwestycyjny dla centrów handlowych, gdzie wzrost stóp w ujęciu rok do roku wyniósł 0,75 pp. do poziomu 6,25 proc. Wolumen transakcji w polskie nieruchomości handlowe w 2023 roku osiągnął wartość ponad 430 mln euro. Co ciekawe, średnia wielkość nabywanego obiektu wyniosła 14,5 tys. mkw., a jednocześnie ponad 74 proc. transakcji dotyczyło aktywów o wartości poniżej 20 mln euro, co pokazuje, że inwestorzy koncentrują się głównie na mniejszych formatach handlowych położonych w miastach regionalnych. Największą transakcją IV kwartału była sprzedaż Galerii Tarnovia na poziomie 12,5 mln euro.

Miniony rok na rynku transakcyjnym był najlepszy dla sektora magazynowo-logistycznego. Ta klasa aktywów zanotowała umowy o łącznej wartości blisko 966 mln euro, co stanowi 46 proc. całości wolumenu. W IV kwartale zawarto 7 transakcji, z czego największą było nabycie przez firmę GLP obiektu Panattoni Park Janki II w Pęcicach za ok. 31 mln euro. Najbardziej spektakularną transakcją w tym segmencie było przejęcie przez fundusz NREP kontroli nad portfelem nieruchomości polskiego dewelopera 7R poprzez nabycie 80 proc. udziałów w spółce na kwotę ok. 200 mln euro.