Polska Spadki na początek roku

Na rynkach regionalnych pojawiło się łącznie około 31 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Rynek, po rekordowym roku 2023, dokonał swoistej kompensacji, w związku z czym I kwartał 2024 roku zanotował wyraźnie mniejszy popyt w ujęciu k-d-k.

Średnia długość umów najmu w nowych budynkach wynosi pięć-siedem lat, choć coraz częściej również 10 lat. W obiektach starszych, które są obecnie polem dużej aktywności renegocjacyjnej, dostępne są bardziej elastyczne warunki wynajmu – dla nowych umów trzy-pięć lat, a dla renegocjacji na dwa-pięć lat.

Miasta regionalne w Polsce, w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2024 roku, odnotowały łączny współczynnik pustostanów w wysokości 17,8 proc., co oznacza wzrost o 0,3 p.p. k-d-k. Wskaźnik ten w dalszym ciągu utrzymuje się na wysokim poziomie, przede wszystkim w Łodzi (21,3 proc.), Katowicach (20,6 proc.) i Krakowie (20,2 proc.).

Czynsze za powierzchnie biurowe najlepszej jakości w głównych polskich miastach regionalnych nieznacznie wzrosły na początku 2024 roku, w ujęciu kwartał do kwartału, i znajdują się obecnie na poziomie od 11,5 do 17,5 euro/mkw. za miesiąc. Stagnacja w rozpoczynaniu nowych inwestycji deweloperskich, wraz z wysokim udziałem renegocjacji umów, wpływają na stabilizację cen.

I kwartał roku 2024 przyniósł obniżone zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w polskich miastach regionalnych. Całkowity wolumen popytu wyniósł 139 tys. mkw., przy 47 proc. poziomie renegocjacji oraz braku podpisanych umów przednajmu. Porównując to do analogicznego okresu rok wcześniej, jego łączny wynik jest niższy o około 29 tys. mkw. Natomiast biorąc pod uwagę fakt, że IV kwartał 2023 roku był rekordowy (wynajęte około 210 tys. mkw.) można przyjąć, że takie obniżenie jest efektem wzmożonej aktywności z końcówki minionego roku. W ostatnim kwartale najwyższe wolumeny transakcji na powierzchnie biurowe miały miejsce w Krakowie (32 proc. całkowitego popytu), Wrocławiu (18 proc.) i Poznaniu (17 proc.) – wylicza Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

W regionach przoduje sektor IT.

Najemcami, którzy wynajęli najwięcej powierzchni na rynkach regionalnych w Polsce w I kwartale 2024 roku były firmy z sektora IT, które są odpowiedzialne za ponad 29 proc. popytu - to około 40 tys. mkw. wynajętej powierzchni, głównie w Krakowie i Trójmieście. Kolejnymi wiodącymi sektorami wśród najemców były produkcja (18 proc.) oraz usługi profesjonalne (8 proc.). Warto w tym miejscu wyróżnić nową umowę najmu na 10 tys. mkw. w Brain Parku C, zawartą przez Volvo, która stanowiła niemal 25 proc. całego popytu odnotowanego w Krakowie w opisywanym kwartale. Szeroko pojęty sektor BPO/SSC, według naszych szacunków, odpowiadał za ponad 60 proc. popytu – ocenia Dorota Gruchała, Head of Kraków Office, JLL.

Zasób nowoczesnej oferty biurowej w miastach regionalnych, choć w zwolnionym tempie, nadal wzrasta. Na koniec marca 2024 roku wyniósł 6,71 mln mkw. Niższa aktywność deweloperów na poziomie ponad 31 tys. mkw. oddanych do użytkowania nowych biur (w porównaniu do 68 tys. mkw. w I kwartale 2023 roku) jest efektem fazowania projektów inwestycyjnych. Biurowcami oddanymi do użytkowania w I kwartale 2024 roku były: Quorum Office Park A (18,2 tys. mkw., Wrocław) i Brain Park C (13 tys. mkw., Kraków).

Deweloperzy, prowadząc mniej projektów inwestycyjnych, chcą kompensować mniejsze zapotrzebowanie ze strony popytu, przez co decyzje o starcie nowych inwestycji są silnie uzależnione od pozyskania kluczowych najemców. Biorąc pod uwagę niepewną sytuację i nadpodaż powierzchni biurowej na rynkach regionalnych istnieje też duże prawdopodobieństwo, że część obiektów w budowie zostanie ukończona z opóźnieniem lub ich funkcja zostanie zmieniona. Od początku roku 2024 rozpoczęto budowę około 8 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, w ramach jednego kompleksu we Wrocławiu. Aktywność budowlana koncentruje się na rynkach w Poznaniu (49,5 tys. mkw. w budowie,), Katowicach (49 tys. mkw.) i Trójmieście (46 tys. mkw.). Według prognoz JLL, w perspektywie długoterminowej, rok 2024 rozpoczyna okres ograniczonej o około 70 proc. nowej podaży na rynkach regionalnych (do 110 tys. mkw. średniorocznie) w stosunku do średnich z lat 2016-2020.

Rynek inwestycji biurowych zakończył I kwartał 2024 roku z całkowitym wolumenem sprzedaży na poziomie około 100 mln euro. Jest to wynik zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Podobnie jak w ostatnich kwartałach, prawie wszystkie transakcje biurowe dotyczyły rynku warszawskiego. Struktura kapitału zainwestowanego w biura pozostała zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej.

Największą transakcją biurową w I kwartale 2024 roku była sprzedaż Concept Tower przez CPI Property Group do czeskiego inwestora – Wood & Company Real Estate Fund. Przejmowany budynek, wybudowany w 2012 roku w biznesowej części Woli, jest obecnie w pełni skomercjalizowany. Równie istotną transakcją było nabycie dwóch budynków kompleksu Lipowy Office Park, które zostaną przekształcone na cele mieszkaniowe i zakwaterowanie dla studentów. Futureal, który kupił cały kompleks składający się z czterech budynków w 2023 roku, sprzedał na początku tego roku dwa z nich litewskiemu inwestorowi 1 Asset Management. Transakcja ta potwierdza globalny trend zmiany funkcji starszych i położonych poza centrum aktywów biurowych – zauważa Marcin Sulewski, head of Office Investment.