Polska Milion metrów w Trójmieście

Jak wynika z raportu „Office Occupier – Rynek biurowy w Trójmieście, I kwartał 2024” w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku całkowity popyt w Trójmieście wyniósł 23,4 tys. mkw. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Trójmieście zbliżyły się do poziomu 1,05 mln mkw., co oznacza wzrost o 3 proc. w ujęciu rocznym, przy czym ponad jedną piątą stanowią nowoczesne budynki biurowe oddane do użytkowania w latach 2020-2023. W minionym roku deweloperzy dostarczyli łącznie 33,1 tys. mkw. biur – najmniej od 2012 roku. Największym biurowcem ukończonym w tym okresie była siedziba firmy Intel w Gdańsku o powierzchni 23 tys. mkw. Na pozostałe 10,1 tys. mkw. złożyły się dwa budynki biurowe oddane do użytku w Gdańsku oraz jeden w Gdyni. Z kolei w I kwartale 2024 nie odnotowano w regionie Trójmiasta nowej podaży.

Aktywność deweloperów w Trójmieście utrzymuje się na umiarkowanym poziomie, co przekłada się na niewielką liczbę rozpoczynanych nowych inwestycji biurowych. Na koniec marca 2024 roku w budowie znajdowały się tylko cztery projekty o łącznej powierzchni prawie 20,3 tys. mkw. – a to oznacza spadek o 68 proc. w porównaniu z I kwartałem 2023. Ponad 55 proc. całkowitej podaży w przygotowaniu powstaje w Gdańsku. Warto podkreślić, że na spowolnienie aktywności deweloperów wpływają obawy związane z wysokimi kosztami finansowania, a także zmiany modelu pracy oraz utrzymujący się trend optymalizacji powierzchni biurowej wynajmowanej przez najemców – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmarku.

Do największych inwestycji w trakcie realizacji zalicza się pierwszy budynek wznoszony w ramach II fazy kompleksu Gdynia Waterfront w Gdyni (9050 mkw.) oraz II etap projektu LPP Fashion Lab w Gdańsku, liczący 5 tys. mkw.

Rok 2023 był okresem spowolnienia na rynku najmu w Polsce, ale dla Trójmiasta okazał się rekordowy pod względem popytu. W tym czasie najemcy wynajęli w regionie Trójmiasta około 143,9 tys.mkw., co stanowiło trzeci najwyższy wolumen transakcji wśród rynków regionalnych, zaraz za Krakowem (201,3 tys. mkw.) oraz Wrocławiem (ponad 165,5 tys. mkw.). Był to jednocześnie najlepszy wynik w historii trójmiejskiego rynku i wyższy aż o 42,5 proc. od odnotowanego w 2022 – mówi Kaja Karbowska-Nowak, associate w firmie Newmark Polska.

Zainteresowanie najemców regionem od lat utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczą chociażby średnie roczne wolumeny najmu z ostatnich pięciu lat (2019-2023), które przekraczały 100 tys. mkw. W I kwartale 2024 roku w Trójmieście podpisano o 39 proc. więcej umów niż w IV kwartale 2023, ale o 51 proc. mniej w porównaniu z analogicznym okresem w 2023. W pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku całkowity popyt w Trójmieście wyniósł 23,4 tys. mkw.

W badanym okresie w strukturze popytu dominowały renegocjacje i nowe umowy, które stanowiły odpowiednio 57 proc. i 39 proc. sfinalizowanych transakcji. Pozostałe 4 proc. przypadło na umowy na potrzeby własne (3 proc.) oraz ekspansje (1 proc.). Najwięcej metrów kwadratowych biur najemcy wynajęli w Gdańsku – 18,8 tys. mkw., co stanowiło 80 proc. wszystkich umów, natomiast pozostałe 20 proc. (4,6 tys. mkw.) przypadło na Gdynię. Trójmiasto przyciąga zarówno startupy, jak i globalne korporacje, głównie z sektora IT. W I kwartale 2024 udział najemców z tej branży w całkowitym popycie sięgnął aż 49 proc.

Na koniec marca 2024 roku wskaźnik pustostanów w Trójmieście wyniósł 13,4 proc., czyli jedynie 0,2 p.p. więcej niż w I kwartale 2023. Ograniczona aktywność deweloperów i stopniowa absorpcja powierzchni dostępnej w istniejących budynkach przełożą się w najbliższym czasie na spadek dostępności biur. Obecnie Trójmiasto oferuje około 140,5 tys. mkw. powierzchni biurowej do wynajęcia od zaraz, z czego prawie 40 proc. znajduje się w biurowcach wybudowanych w latach 2019-2023.

W I kwartale 2024 roku czynsze bazowe w Trójmieście nieznacznie wzrosły i wynosiły od 13,50 do 16,50 euro/mkw. za miesiąc. Z kolei koszty eksploatacyjne wzrosły do około 20-25 zł/mkw. miesięcznie. Według prognoz stawki czynszów i opłat eksploatacyjnych utrzymają się w 2024 roku na stabilnym poziomie, przy jednoczesnej kontynuacji trendu poszukiwania zoptymalizowanych powierzchni w budynkach oferujących nowoczesne rozwiązania z zakresu ESG, które pozytywnie wpływają na zmniejszenie kosztów związanych z eksploatacją – dodaje Agnieszka Giermakowska, dyrektorka działu badań rynkowych i doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.