Polska Śląsk kopalnią biznesu

Silnie zdywersyfikowany popyt, strategiczna lokalizacja w pobliżu kluczowych rynków zagranicznych, rozwinięta infrastruktura, liczący 4,5 mln mieszkańców rynek – jak podkreślają eksperci, lista argumentów motywujących inwestorów do ulokowania swojego kapitału na Śląsku jest długa. Co więcej, 32 proc. (1,7 mln mkw.) powierzchni przemysłowo-magazynowej w regionie powstało w ciągu trzech ostatnich lat.

Śląskie to aktualnie drugi pod względem wielkości rynek magazynowy w Polsce. Region, który ustępuje jedynie województwu mazowieckiemu, możemy jednocześnie uznać za najbardziej złożony i wyjątkowy w skali całego kraju, jeśli weźmiemy pod uwagę głębokość sektora, liczbę dostępnych lokalizacji i rodzaj obecnych najemców. Z tego też powodu województwo śląskie to, obok Warszawy, lider wśród rynków lokalnych w CEE, oferujący przedsiębiorcom największą powierzchnię przemysłową. Dla porównania, w innych znaczących ośrodkach produkcyjno-magazynowych, podaż powierzchni jest dużo niższa, np. w regionie Budapesztu czy Pragi zasoby wynoszą jedynie po blisko 3,5 mln mkw. – komentuje Damian Kołata, partner, head of Industrial & Logistics Agency Poland, head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Niższy poziom podaży w innych lokalizacjach CEE idzie w parze z dużo niższym poziomem pustostanów, co może studzić zapał wielu inwestorów i kierować ich uwagę na inne, bardziej perspektywiczne rynki, np. właśnie region Śląska.

Na koniec 2023 roku poziom powierzchni niewynajętej na Śląsku wynosił około 333 tys. mkw. i wyprzedzał Węgry, Czechy czy Rumunię. Dla kontrastu, w rejonie Pragi, do wynajęcia pozostawało wtedy niespełna 30 tys. mkw. powierzchni, czyli 11-krotnie mniej w województwie śląskim. Z naszych najnowszych danych wynika, że poziom dostępnej do wynajęcia powierzchni magazynowej na koniec I kwartału tego roku wzrósł na Śląsku do ponad 350 tys. mkw. Ponadto deweloperzy uruchamiają i planują nowe projekty, co może zmotywować wielu inwestorów, aby ulokować swój kapitał właśnie tutaj – komentuje Adrian Semaan, senior research consultant, Industrial & Logistics Agency.

Jak wynika z analiz firmy Cushman & Wakefield, na koniec 2023 roku w budowie znajdowało się niespełna 280 tys. mkw., czyli o ponad 50 proc. mniej niż rok wcześniej, a tylko 125 tys. mkw. stanowiła powierzchnia niezabezpieczona umowami najmu. Z kolei na koniec I kwartału 2024 deweloperzy realizowali projekty liczące łącznie około 220 tys. mkw., z czego zaledwie około 63 tys. mkw. pozostawało do wynajęcia. Według szacunków Cushmana, na koniec ubiegłego roku całkowity popyt na powierzchnię magazynową w regionie wyniósł prawie 890 tys. mkw., co stanowiło trzeci wynik w Polsce po województwach mazowieckim i dolnośląskim. Natomiast biorąc pod uwagę wolumen nowych umów i ekspansji, czyli tzw. popyt netto, wynajęto tutaj blisko 650 tys. mkw., co dało regionowi Śląska drugi najwyższy rezultat po województwie dolnośląskim. Dywersyfikacja gospodarcza Śląska przekłada się nie tylko na różnorodność najemców na rynku magazynowym, ale również zmiany, jakie generują one po stronie popytu.

Porównując lata 2022 i 2023 widzimy, że w ubiegłym roku znacząco wzrósł udział branży motoryzacyjnej, z 12 do 23 proc., a także produkcyjnej – z 14 do 16 proc., obniżyła się natomiast aktywność firm logistycznych – z 30 proc. do 21 proc. Słabsza aktywność logistyków jest jednak trendem, który obserwujemy również w innych lokalizacjach magazynowych w Polsce. Prawdopodobnie jednak jest to sytuacja przejściowa, a kolejne kwartały mogą przynieść ożywienie w tej grupie najemców. Tym bardziej może dotyczyć to Śląska, który z uwagi na swoją strategiczną lokalizację i bardzo rozwinięte zaplecze infrastrukturalne, jest jednym z najważniejszych rynków w regionie CEE na celowniku firm z branży TSL – tłumaczy Konrad Jacewicz, associate, Industrial Agency, Cushman & Wakefield.

Do kolejnych inwestycji mogą zachęcać również stawki czynszów, które oferują lokalne projekty magazynowe. Najemcy mogą tu spodziewać się stawki bazowej w przedziale 4,20-5,50 euro/mkw., co w wyniku rozmów z deweloperem może zostać zredukowane poprzez zachęty finansowe, zmniejszenie kosztów dostosowania czy miesiące bezczynszowe do poziomu z przedziału 3-4,30 euro/mkw. jako stawka efektywna.