Polska Pozytywne prognozy na drugie półrocze 

Spadek liczby transakcji

I kwartał 2024 roku na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce był odbiciem trudnych warunków geopolityczno-gospodarczych ostatnich miesięcy. W tym okresie wolumen transakcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniósł prawie 364 mln euro. Wynik ten jest blisko o połowę niższy od wartości uzyskanej w I kwartale 2023 roku i o blisko 18 mln euro niższy w porównaniu z poprzednim kwartałem. Sytuacją dotknięty jest w szczególności najbardziej wrażliwy na zmianę stóp procentowych rynek biurowy. Nie pomaga trend pracy zdalnej. Między innymi przez ten czynnik wolumeny spadły średnio pięciokrotnie względem lat 2021-2022. Największy udział w kwartalnym wolumenie inwestycji (38 proc.) odnotowały aktywa przemysłowo-logistyczne. W dalszym ciągu mały udział w wolumenie stanową transakcje aktywami biurowymi „Core” i „Core+”.

Wyższe wolumeny transakcyjne na horyzoncie

Na podstawie aktualnych danych, stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce pozostają na niezmienionym poziomie. Warunkiem dla wyraźnego odwrócenia trendu jest obniżka stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny. Wydaje się, że w wielu krajach inflacja jest już pod kontrolą, co daje nadzieję, że 2024 może być rokiem przełomowym. Hamulcem może być jednak utrzymująca się wysoka inflacja w Stanach Zjednoczonych i napięcia na Bliskim Wschodzie niekorzystnie wpływające na ceny ropy naftowej.

Powrót inwestorów powinien przełożyć się na wyższe wolumeny transakcyjne w II połowie tego roku. Oczekiwane przez kupujących wewnętrzne stopy zwrotów na kapitale własnym dla aktywów biurowych typu „Core+” kształtują się powyżej 10-12 proc., co wciąż stanowi wysoką poprzeczkę przy aktualnych warunkach finansowania nieruchomości przez sektor bankowy i oczekiwań związanych z poziomem stóp kapitalizacji. Nieco dłużej będziemy musieli poczekać na kapitał poszukujący biurowców zapewniających długoterminowe i stabilne przepływy pieniężne w ramach segmentu „Core” – ocenia Mateusz Skubiszewski, starszy dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Szansa dla rodzimego kapitału

Mniejsza aktywność międzynarodowych funduszy otwiera nowe możliwości dla alternatywnych sposobów inwestowania i finansowania nieruchomości przez kapitał rodzimy. Na początku kwietnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło wstępne założenia nowego instrumentu inwestycyjnego, czyli notowanych na giełdzie SINN-ów (spółek inwestujących w najem nieruchomości). W obecnej propozycji, podmioty te pozwolą inwestować zarówno w nieruchomości komercyjne, jak i mieszkaniowe. Będą także zobligowane do wypłacania w formie dywidendy co najmniej 90 proc. przychodów z najmu, pomniejszonych o koszty i podatki. Akcjonariusze nie będą przy tym płacić podatku od dywidendy. W dalszym ciągu dla niemal wszystkich klas aktywów rosną stawki czynszowe, co pozwala częściowo zneutralizować dekompresję stóp kapitalizacji, które w przeciągu kwartału uległy stabilizacji – wyjaśnia Marta Gorońska-Wiercioch, zastępca dyrektora, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland

Najważniejsze transakcje na polskim rynku

W pierwszych trzech miesiącach tylko osiem budynków biurowych znalazło swoich nowych właścicieli. Na rynku miały miejsce zaledwie dwie większe transakcje tzn. zakup przez czeskiego inwestora Wood & Company położonego przy ul. Grzybowskiej w Warszawie budynku Concept Tower oraz nabycie przez 1 Asset Management dwóch budynków (C i D) w kompleksie Lipowy Office Park. W pierwszym przypadku sprzedającym była firm CPI Group, a w drugim Futureal.

Rynek handlowy zdominowały niewielkie kwotowo transakcje. Łącznie zawarto sześć umów. Największą z nich była sprzedaż przez Dor Group położonego w Częstochowie parku handlowego Aniołów Park za kwotę 25 mln euro przez spółkę Terg. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów w dalszym ciągu cieszą się mniejsze formaty takie jak parki handlowe i centra typu convenience.

Nieruchomości przemysłowe i logistyczne stanowiły dominującą klasę aktywów, z największą transakcją – sprzedażą dwóch obiektów West Park Pruszków i West Park Ożarów Wrocław za 55 mln euro. Nabywcą była firma Hillwood, a sprzedającym DWS. Od początku roku zawarto umowy o łącznej wartości 138 mln euro – to spadek o 12 proc. względem analogicznego okresu ubiegłego roku.