Polska Na ryzyko przyjdzie czas

Eksperci spodziewają się, że stopniowe ożywienie wzrostu gospodarczego przyczyni się do poprawy nastrojów na rynku.

Choć prognozy na 2024 rok są pozytywne dla większości europejskich rynków, w wielu przypadkach nie przewiduje się rocznego wzrostu wyższego niż 1 proc. Znacznie lepsze prognozy dotyczą roku 2025. Consensus Forecast przewiduje, że Polska wyprzedzi wyniki innych gospodarek europejskich osiągając tempo wzrostu PKB na poziomie 2,9 proc. w 2024 i 3,7 proc. w 2025. Inflacja utrzymuje tendencję spadkową, choć nadal obecne jest ryzyko jej wzrostu. Wciąż istnieje podwyższona niepewność dotycząca przyszłości, co może mieć wpływ na procesy decyzyjne. Ogólna aktywność najemców obserwowana w Polsce pozostała umiarkowana. W I kwartale 2024 popyt osiągnął 923 tys. mkw. i był zbliżony do wyników z analogicznych okresów lat 2023, 2020 i 2019. Biorąc jednak pod uwagę wyjątkowe lata 2021 i 2022, rezultat ten był nadal 18 proc. poniżej pięcioletniej średniej dla pierwszych trzech miesięcy roku. W przeciwieństwie do wyników z poprzedniego kwartału i całego 2023 roku, I kwartał 2024 był napędzany nowym popytem, a odnowienia stanowiły zaledwie 26 proc. – podkreśla Maciej Kotowski, director, Research & Consultancy, JLL.

Pierwszy kwartał 2024 został zdominowany przez firmy sektora handlowego, które odpowiadały za 46 proc. nowego popytu (w tym jedna znacząca umowa dla e-commerce). Aktywny pozostał również sektor produkcyjny, z udziałem na poziomie 32 proc., natomiast operatorzy logistyczni odpowiadali za 22 proc. całkowitego popytu netto. Zarówno w Polsce, jak i w Europie obserwujemy pewne ożywienie branży e-commerce. W kolejnych kwartałach należy się spodziewać większej liczby transakcji zawieranych przez operatorów logistycznych – dodaje Tomasz Mika, head of Industrial Agency, JLL.

Wyniki z pierwszych trzech miesięcy 2024. nadal napędzane były aktywnością deweloperską z poprzednich kwartałów – rynek magazynowy w Polsce powiększył się o 993 tys. mkw. Mimo dostarczonej nowej podaży, widoczne jest pewne ochłodzenie. Nowa powierzchnia, w porównaniu z analogicznym okresem 2023, spadła o 35 proc. W marcu 2024 roku całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły 33,9 mln mkw.

W analizowanym okresie wielkość wolumenu w budowie została ograniczona do 2,2 mln mkw., przy czym aktywność spekulacyjna spadła do około 1,1 mln mkw. Najwięcej powierzchni pozostaje w budowie we Wrocławiu (518 tys. mkw.), Warszawie (498,1 tys. mkw.) i Polsce Centralnej (342,7 tys. mkw.). Wysoki wskaźnik niewynajętej powierzchni na poziomie 7,8 proc. powstrzymuje deweloperów od rozpoczynania nowych inwestycji, a jak prognozuje JLL, w kolejnych kwartałach należy się spodziewać dalszego spadku aktywności budowlanej.

W I kwartale 2024 zawarto sześć transakcji, dzięki którym wolumen inwestycyjny na rynku magazynowym osiągnął około 138 mln euro. Znaczącą część tego wolumenu stanowił zakup przez Hillwood dwóch parków o łącznej powierzchni 82 tys. mkw., zlokalizowanych około 15 km od centrum Warszawy (Warsaw West Parks). Drugą największą transakcją było przeniesienie własności MDC2 Park Kraków South. Generali Real Estate nabyło kompleks o powierzchni najmu ponad 90 tys. mkw. do otwartego funduszu inwestycyjnego Generali Real Estate Logistics Fund. Równie istotny był także zakup Panattoni Park Wrocław West Gate, zlokalizowanego w pobliżu przyszłej fabryki półprzewodników Intela.

Rynek w dalszym ciągu odczuwa wpływ podwyższonego kosztu kapitału, co skutkuje ograniczeniem aktywności najbardziej agresywnych graczy. Na rynku dominują strategie „core+” oraz „value-add” a inwestorzy ograniczają ryzyko transakcyjne nadal skupiając się na małych i średnich projektach. W rezultacie, średnia wielkość transakcji, zarówno zamkniętych jak i oczekujących, jest obecnie zdecydowanie mniejsza w porównaniu ze średnią długoterminową. Inwestorzy zwracają również większą uwagę na jakość aktywów, co utrudnia sprzedaż produktu starszego lub niezgodnego z wymogami ESG – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski, head of Industrial Investment.