Polska Drogi fit-out i zielone umowy

Na koniec czerwca roku całkowita podaż powierzchni biurowej w stolicy wynosiła 6,25 mln mkw. Około 45 proc. tej powierzchni znajduje się w centralnych strefach miasta, z czego 1,01 mln mkw. zlokalizowane jest w Centralnym Obszarze Biznesu, a 1,81 mln mkw. w strefie Centrum. Pozostałe 55 proc. powierzchni biurowej znajduje się poza centrum, przy czym największą niecentralną strefą biurową jest Służewiec, który stanowi 17 proc. całkowitej podaży w mieście.

W I połowie roku na rynek trafiło łącznie 63,7 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Dla porównania, w całym 2023 roku dostarczono 60,9 tys. mkw. Największe zakończone projekty to III faza kompleksu Lixa realizowanego przez Yareal (26,3 tys. mkw.), renowacja biurowca Saski Crescent (15,5 tys. mkw.) oraz budynek Vibe A wybudowany przez Ghelamco (15 tys. mkw.).

Eksperci Savillsa wskazują w raporcie, że na koniec czerwca w budowie było 281 tys. mkw. warszawskich biur, z czego 83 proc. (234,1 tys. mkw.) znajdowało się w strefach centralnych, w tym 198,6 tys. mkw. w strefie Centrum i 35,5 tys. mkw. w CBD. Od początku roku rozpoczęto budowę ponad 92,4 tys. mkw. powierzchni biurowej ulokowanej w sześciu budynkach, w tym w największych: V Tower (renowacja; 30,7 tys. mkw.), Skyliner II (23 tys. mkw.) oraz Vena (15,4 tys. mkw.).

Od stycznia do końca czerwca najemcy w Warszawie podpisali umowy najmu na 316,4 tys. mkw. powierzchni biurowej, co daje spadek o zaledwie 2 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2023 roku. W I kwartale popyt wyniósł około 138 tys. mkw., a w II wzrósł do 178,4 tys. mkw. Największą popularnością cieszyły się biura poza centrum, na które przypadło 60 proc. całkowitego popytu (190,1 tys. mkw.). W puli podpisanych umów ponad połowę – 51 proc. – stanowiły renegocjacje. Na nowe umowy przypadło 41 proc., na ekspansje 7 proc., a na przednajmy tylko 1 proc.

Obecnie na rynku często mamy do czynienia z wysokimi kosztami wykończenia, które mogą utrudniać najemcom, zwłaszcza tym poszukującym mniejszych biur, dopięcie warunków najmu. Najemcy oczekują wsparcia przy urządzaniu powierzchni w wysokim standardzie, podczas gdy dla właścicieli najważniejsza jest efektywność finansowa. Jednym z rozwiązań jest oczywiście wydłużenie okresu najmu do siedmiu lub nawet 10 lat, co często nie zadowala jednak najemców. Alternatywą może być wybór elastycznych powierzchni biurowych, które oferują bardzo wysoki standard i które od ręki można wynająć na krótki okres. Jesteśmy przekonani, że elastyczne biura będą rosły w siłę i będą coraz bardziej popularne, szczególnie wśród najemców zainteresowanych mniejszymi powierzchniami – ocenia Jarosław Pilch, head of Tenant Representation, Office Agency, Savills Polska.

Na koniec I półrocza w Warszawie było 680,4 tys. mkw. wolnej powierzchni biurowej, co przełożyło się na współczynnik pustostanów na poziomie 10,9 proc. (spadek o 20 p.b. w porównaniu kwartał do kwartału i 50 pb. r-d-r). Eksperci Savillsa wskazują, że obecnie tylko w dwóch strefach współczynnik utrzymuje się powyżej pułapu 100 tys. mkw. – w strefie Służewiec (207,9 tys. mkw. i 19,6 proc.) oraz Centrum (160,6 tys. mkw. i 8,9 proc.). Najmniej wolnych biur na koniec czerwca odnotowano w korytarzu ul. Puławskiej (współczynnik pustostanów na poziomie 5,3 proc.).

Wraz z wymogami wynikającymi z unijnych wytycznych, cele środowiskowe stają się coraz ważniejsze dla najemców biur. Dążenie firm do neutralności klimatycznej sprawia, że nie ma już odwrotu od budowania i użytkowania „zielonych budynków”. Co istotne, Warszawa potrafi bardzo dobrze odpowiadać na te potrzeby, posiadając w zasobach około 70 proc. powierzchni biurowej certyfikowanej zgodnie ze standardami BREEAM, LEED lub WELL. To znacznie ułatwia najemcom wybór biura spełniającego najwyższe standardy ekologiczne. W I połowie 2024 roku co najmniej 85 proc. wynajętej powierzchni w mieście znajdowało się w budynkach z certyfikatami – komentuje Daniel Czarnecki, head of Landlord Representation, Savills Polska.

Czynsze ofertowe w najlepszych lokalizacjach w Centralnym Obszarze Biznesu na koniec analizowanego okresu średnio utrzymywały się na poziomie od 22,50 do 26 euro/mkw. za miesiąc, a w niektórych budynkach przekraczały 27 euro/mkw. za miesiąc. Na Służewcu, największej niecentralnej strefie, po niewielkich podwyżkach za najlepsze biura trzeba było zapłacić między 13,25 a 15 euro/mkw. za miesiąc.