Polska Mała stabilizacja w Warszawie

Jak wynika z raportu „Rynek biurowy w Warszawie w I połowie 2024 roku”, w ciągu sześciu pierwszych miesięcy roku w stolicy przybyło ponad 60 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Do końca roku ta wartość powinna się zwiększyć do około 110 tys. mkw.

W I kwartale 2024 roku Yareal ukończył budowę obiektów Lixa D (9,3 tys. mkw.) i Lixa E (16,9 tys. mkw.), a po modernizacji na rynek powrócił Saski Crescent (15,5 tys. mkw.) z portfela CA Immo, natomiast Makro Cash and Carry wybudował budynek przy Al. Jerozolimskich na własne potrzeby (6,9 tys. mkw.). W II kwartale 2024 roku Ghelamco ukończyło budowę I fazy kompleksu Vibe (15 tys. mkw.). Oddanie nowych inwestycji jednak nieznacznie, zaledwie o 0,03 proc., zwiększyło całkowite zasoby biurowe na rynku. Na koniec czerwca były one szacowane na 6,26 mln mkw.

Jak oceniają eksperci Axi Immo, w kolejnych latach można oczekiwać wzrostu nowej podaży. Wśród największych projektów w budowie są: The Bridge (47 tys. mkw., Ghelamco), Upper One (35,9 tys. mkw., Strabag), modernizowana V Tower (33,7 tys. mkw., Cornerstone) i Skyliner II (24 tys. mkw., Karimpol).

Deweloperzy w swoich strategiach inwestycyjnych dostosowują się do oczekiwań najemców i ich pracowników. Dlatego ponad 80 proc. biurowców w budowie to projekty zlokalizowane w centralnych strefach biurowych. Znacząca ich część zostanie oddana do użytku w 2025 roku, około 160 tys. mkw. Warto też dodać, że rozpoczęte w tym roku inwestycje w większości skoncentrowane są w centrum Warszawy – komentuje Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, Axi Immo.

Na koniec I połowy 2024 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,9 proc., co oznacza stabilizację w porównaniu z poprzednim kwartałem (-0,1 p.p.) ze spadkiem w ujęciu rocznym (-0,5 p.p.). Wskaźnik powierzchni niewynajętych w strefach centralnych pozostaje w trendzie spadkowym, na koniec I połowy 2024 roku wynosząc 9,1 proc. Największy udział wolnych aktualnie powierzchni znajduje się w strefach Służewiec (19,6 proc.) oraz Żwirki i Wigury (13,5 proc.).

Zmiany pokoleniowe i nowy styl pracy wpływają na decyzje najemców w kwestii organizacji przestrzeni biurowych. Z jednej strony najemcy są w stanie zapłacić więcej za metr kwadratowy biura wybierając lokalizacje centralne. Z drugiej strony priorytetem staje się optymalizacja i efektywne wykorzystanie przestrzeni. Coraz ważniejsze staje się również spełnianie norm środowiskowych, tym chętniej wybierane są nowe projekty, legitymizujące się certyfikatami na poziomie nawet Excellent i wyżej – tłumaczy Jakub Potocki, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

W I połowie 2024 roku po stronie popytu dominowały przedłużenia umów najmu (51 proc.) względem nowych kontraktów (38 proc.) i ekspansji (7 proc.). W porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym popyt netto (aktywność najemców z wyłączeniem renegocjacji) zmalał o 26 proc. Łączna aktywność najemców wyniosła 320 tys. mkw. i była o 2 proc. niższa rok do roku. Strefą biurową z największym udziałem przedłużeń był Służewiec (66 proc.). Pod względem branż największą aktywność odnotowano wśród najemców z następujących sektorów: bankowość, produkcja, usługi dla biznesu i IT. Największe transakcje w I połowie 2024 roku w przedziale pomiędzy 13 tys. a 14 tys. mkw. to przedłużenia kontraktów.

Przez wzgląd na powszechność hybrydowej organizacji pracy obserwujemy dominację na rynku transakcji średnich i małych. Średnia wielkość transakcji na rynku biurowym od stycznia do czerwca 2024 roku wyniosła niespełna 1 tys. mkw. Największa nowa umowa najmu miała niespełna 4 tys. mkw. To odwrotność do obserwowanego przed kilkoma laty trendu związanego z konsolidacją powierzchni, w której prym wiódł sektor bankowy – zauważa Bartosz Oleksak, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

W I połowie 2024 roku stawki ofertowe utrzymywały się na stabilnym poziomie w przedziale 19,50-26,50 eur/mkw. za miesiąc w najbardziej prestiżowych budynkach biurowych w centralnych lokalizacjach Warszawy. W strefach pozacentralnych czynsze ofertowe zaczynają się od 10,00 euro/mkw. za miesiąc. Do końca roku w większości inwestycji stawki powinny pozostać stabilne. W czerwcu 2024 roku opłaty eksploatacyjne w większości nowoczesnych budynków biurowych w Warszawie wahały się w przedziale 17,00-43,50 zł/mkw. za miesiąc w zależności od standardu powierzchni i lokalizacji. Stawki opłat eksploatacyjnych pozostają w trendzie wzrostowym.