Polska Stabilnie w Warszawie

W I połowie 2024 roku najemcy wynajęli w Warszawie łącznie ok. 316,4 tys. mkw., z czego 51 proc. stanowiły renegocjacje umów. Jest to rekordowy poziom w historii stołecznego rynku nieruchomości oraz potwierdzenie faktu, że w czasach kryzysu jest to często wybierany scenariusz przez najemców. Do tych decyzji przyczynia się także popandemiczne dostosowywanie się firm do realiów pracy hybrydowej, oraz stosunkowo niewielki wybór nowych budynków biurowych dla najemców szukających znaczących powierzchni. Aktywność deweloperów koncentruje się w strefie Centrum Zachód – na koniec II kwartału w realizacji było tam ponad 182 tys. mkw. powierzchni biurowej (czyli ok. 70 proc. powierzchni budowanej w całej Warszawie). Współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie i wyniósł 10,9 proc. Poza umiarkowaną nową podażą, wpływ na wakat ma wycofywanie budynków biurowych z rynku rejonów poza centrum – wiele z nich jest wyburzane, by zrobić miejsce na nowe obiekty o innej funkcji. Rynek biurowy w Warszawie coraz efektywniej różnicuje stawki pomiędzy najlepszymi nieruchomościami a budynkami niższych klas oraz tych, które są zlokalizowane w mniej popularnych dzielnicach. Konsekwencją jest dalsza presja czynszowa w Centrum i sąsiadujących z nim rejonach biurowych, prognozowana w nadchodzących kwartałach. Dzięki temu Warszawa będzie nadrabiać niedoszacowanie stawek, które w większych miastach Europy Zachodniej od kilkunastu lat są w silnym trendzie wzrostowym – tłumaczy Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy.

W I półroczu 2024 roku deweloperzy oddali do użytku ok. 64 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Wśród zakończonych projektów największymi były dwa budynki w ramach kompleksu Lixa o łącznej powierzchni 26,3 tys. mkw. oraz Vibe A o powierzchni 15 tys. mkw. (wszystkie z wymienionych są zlokalizowane w strefie Centrum Zachód). Na koniec czerwca w budowie było ok. 266 tys. mkw. powierzchni biurowej. Znacząca większość (85 proc.) nowej podaży realizowana jest w Centrum, głównie w okolicach ronda ONZ i ronda Daszyńskiego.

Rozpoczynanie nowych inwestycji przez deweloperów jest obecnie znacząco ograniczone. Obserwujemy dużą ostrożność w planowaniu nowych projektów, w szczególności, jeśli chodzi o powierzchnie spekulacyjne, Niektóre inwestycje znacznie oddalone w czasie mogą również zmienić swoją docelową funkcję. Obecnie ponad 50 proc. całkowitej struktury wynajmów to renegocjacje. Układ taki jest spowodowany stosunkowo niewielkim wyborem spośród nowych projektów biurowych, rosnącymi czynszami w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, na które firmy często nie decydują się w kryzysowych warunkach oraz ograniczeniami kosztów fit-outu nowego biura (a koszt ten potrafi skonsumować całość oferowanych zachęt pozaczynszowych). Niemniej jednak nadal obserwujemy, że najemcy zmieniający swoje biura poszukują wysokiej jakości projektów. Dlatego też biurowce takie jak The Form czy Lakeside na Mokotowie spotykają się z dużym zainteresowaniem najemców – opowiada Tomasz Czuba, head of Office Agency.

Stawki czynszów biurowych w I połowie 2024 roku urosły we wszystkich warszawskich strefach biurowych. W obiektach najlepszej jakości w centrum miasta czynsz wynosi obecnie od 18,00 do 28,00 euro/mkw./miesiąc. W pozostałych strefach stawki te wynoszą przeciętnie od 13,75 do 18,50 euro/mkw./miesiąc, choć na rynku nadal dostępne są oferty na poziomie 12,00-13,50 euro. W kolejnych kwartałach przewidywany jest dalszy wzrost cen wynajmu biur, zwłaszcza w segmencie prime, zarówno w Centrum, jak i poza nim.

Rynek inwestycji biurowych zakończył I połowę 2024 roku z całkowitym wolumenem sprzedaży na poziomie około 800 mln euro. Jest to wynik czterokrotnie większy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Podobnie jak w ostatnich kwartałach, większość transakcji biurowych dotyczyła rynku warszawskiego. Największą z nich była sprzedaż 49 proc. udziałów w portfelu należącym do CPI Property Group za kwotę 250 mln euro funduszowi zarządzanemu przez Sona Asset Management. Łączna wartość wszystkich aktywów należących do portfela przekroczyła 1 mld euro, a zdecydowaną większość tej wartości reprezentuje 11 warszawskich nieruchomości biurowych. Dużym zainteresowaniem cieszyły się również transakcje Core+ i Value-add, przyciągające inwestorów atrakcyjną wyceną aktywów. W dalszym ciągu widzimy też przejęcia mające na celu zmianę funkcji starszych i położonych poza centrum budynków biurowych.

Rosnąca liczba aktywnych inwestorów, obserwowana w pierwszej połowie 2024 roku, może być znakiem stabilizacji obecnego poziomu stóp kapitalizacji. Na koniec czerwca stawki dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych, z umowami najmu przekraczającymi pięć lat, były szacowane na ok. 6 proc. – dodaje Marcin Sulewski, head of Office Investment.