Polska Bez zmian w biurowym popycie

Jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, utrzymująca się jednocześnie stagnacja po stronie aktywności deweloperów, spadający wskaźnik pustostanów, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, i coraz mniejsza dostępność gruntów inwestycyjnych mogą zachęcać inwestorów do realizacji projektów redevelopmentowych.

Ograniczenie aktywności deweloperskiej nawet do 2026 roku

Na koniec III kwartału 2024 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,26 mln mkw. Do projektów oddanych do użytku w III kwartale 2024 roku należą inwestycje Viridis B (7 tys. mkw., Polkomtel) oraz Bohema Office D, E (2,6 i 1,7 tys. mkw.).

Obecnie w budowie znajduje się 207 tys. mkw. w siedmiu inwestycjach, planowanych do ukończenia w najbliższych latach, co jest znacząco niższą wartością od średniej wielkości podaży oddawanej do użytku w latach 2012-2023. Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększy się w tym roku o około 103 tys. mkw. w ramach dziewięciu projektów - podaje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Utrzymujący się wysoki koszt pozyskania finansowania oraz stopniowo poprawiająca się aktywność inwestorów instytucjonalnych na rynku inwestycyjnym w dużym stopniu wpływają na utrzymującą się stagnację w zakresie realizacji nowych inwestycji biurowych w Warszawie, która prawdopodobnie potrwa nawet do końca 2026 roku. Niemniej jednak, większość projektów, których realizacja może rozpocząć się w najbliższych 12-24 miesięcy, będzie zlokalizowana w najbardziej atrakcyjnych miejscach umożliwiających deweloperom maksymalizację zwrotu z inwestycji.

Centrum Warszawy przyciąga największych najemców

Całkowita aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku wyniosła ponad 492 tys. mkw. i była na tym samym poziomie względem analogicznego okresu w 2023 roku. Jest to efekt stopniowej stabilizacji sektora najmu i widocznego trendu optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej przez najemców obecnych na rynku. Ponadto poziom popytu był również zbliżony rok do roku w zakresie liczby zawartych umów, która wyniosła 537 transakcje.

Utrzymujący się relatywnie wysoki wolumen finalizowanych umów świadczy o wysokiej płynności stołecznego rynku najmu. W najbliższych kwartałach prognozujemy utrzymanie się stabilnej aktywności najemców - ocenia Jan Szulborski, business development & insight manager, Cushman & Wakefield.

W okresie od stycznia do września 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały nowe umowy, które stanowiły około 44 proc. wszystkich zawartych umów. Z kolei powierzchni zajęte przez właściciela dodatkowo odpowiadały za 7 proc. powierzchni najmu. Udział renegocjacji pozostał wysoki i wyniósł 42 proc., a ekspansje wygenerowały około 7 proc. wolumenu transakcji.

Ubiegły kwartał w Warszawie był korzystny, jeżeli spojrzymy na wolumen transakcji wielkometrażowych oraz zwiększenie udziału finalizowanych nowych umów najmu. W segmencie transakcji wielkometrażowych powyżej 3 tys. mkw. dominującym trendem wciąż pozostaje przewaga renegocjacji, natomiast pozytywnym przełomem jest też z pewnością zwiększony wolumen nowych umów typu pre-let, które w poprzednim kwartale zostały podpisane chociażby w centrum Warszawy - komentuje Paulina Kopińska, partner, head of Warsaw Office Agency, Cushman & Wakefield.

Do największych transakcji z III kwartału 2024 roku należy umowa przednajmu Santander Bank w budynku The Bridge (24,5 tys. mkw.), umowa przednajmu podpisana przez poufnego klienta z branży mediowej w budynku Office House (10,1 tys. mkw.) oraz zajęcie przez właściciela łącznie 8 tys. mkw. w budynku Domaniewska Office Park Beta.

Dostępność powierzchni utrzymuje trend spadkowy

Wskaźnik powierzchni niewynajętej w III kwartale 2024 roku w Warszawie wyniósł 10,7 proc. i był o 0,1 p.p. wyższy w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku i o 0,2 p.p. niższy niż w ubiegłym kwartale.

Aktualny poziom pustostanów przekłada się na blisko 671 tys. mkw. dostępnej powierzchni, co równocześnie oznacza spadek o około 10 tys. mkw. względem ubiegłego kwartału. Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2024-2026 będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej, co pozwoli warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie - komentuje Jan Szulborski.

Struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji. Obecnie najwyższy wakat utrzymuje się w strefach niecentralnych (12,3 proc.) i pozostaje na zbliżonym poziomie w porównaniu do lat 2021-2023. Z kolei w strefie centralnej, dostępność powierzchni we wrześniu 2024 roku wyniosła 8,9 proc. i była o 4 p.p. niższa względem końca 2021 roku.

Stawki: lokalizacja, jakość i poziom obłożenia

Odczuwalna przez ostatnie 24 miesiące presja na wzrost stawek czynszu na szerokim rynku była napędzana przez rekordowo wysoką waloryzację umów najmu o wskaźnik cen towarów i usług (HICP w 2022 roku dla strefy euro wyniosło 8,4 proc. r-d-r i 6,2 proc. r-d-r w 2023 roku).

W III kwartale 2024 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22-26 euro/mkw. za miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc w lokalizacjach poza centralnych i nie uległy zmianie względem końca 2023 roku.