Polska Warszawski rynek ponownie w grze 

Na koniec III kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą 6,24 mln mkw. W okresie od stycznia do września na stołeczny rynek deweloperzy dostarczyli ponad 70 tys. mkw., a wśród ukończonych inwestycji znalazły się m.in. Saski Crescent po modernizacji (15,5 tys. mkw., CA Immo), Vibe A (15 tys. mkw., Ghelamco), Lixa D i E (Yareal, odpowiednio 9,3 i 16,9 tys.mkw.). Aż 76 proc. nowej powierzchni powstało w centralnych strefach biurowych Warszawy.

Rondo Daszyńskiego największym hubem biurowym

Na warszawskim rynku biurowym obserwujemy proces powolnego powrotu deweloperów do nieco większej aktywności. Deweloperzy otwierają nowe inwestycje, koncentrując się głównie na centralnych strefach miasta. Najdynamiczniej rozwijającą się podstrefą biurową jest Centrum-Zachód, w pobliżu Ronda Daszyńskiego, gdzie obecnie znajduje się aż 1,15 mln mkw. istniejącej powierzchni, czyli ponad 18 proc. całkowitych zasobów biurowych stolicy. Z kolei na całym biurowym rynku warszawskim w budowie pozostaje 15 proc. więcej nowej podaży niż w analogicznym okresie sprzed roku, co świadczy o stopniowym powrocie aktywności deweloperskiej oraz wskazuje na dalszy rozwój rynku w nadchodzących latach - komentuje Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, Axi Immo.

Rośnie aktywność deweloperów biurowych w Warszawie

Obecnie w budowie znajduje się ok. 280 tys. mkw. (+15 proc. r/r) nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ok. 200 tys. mkw. powinno zostać oddane do końca 2025 roku. Deweloperzy skoncentrowani są na centrum Warszawy, gdzie powstaje 82 proc. nowego zasobu. Do końca 2024 roku spodziewane jest oddanie do użytku jednego projektu biurowego – The Form o powierzchni 28,3 tys. mkw., wśród innych największych projektów w budowie znajdują się m.in.: The Bridge (47 tys. mkw., Ghelamco), Upper One (35,9 tys. mkw., Strabag), V Tower (32,7 tys. mkw. w modernizacji, Cornerstone).

Służewiec i Żwirki i Wigury z najwyższą dostępnością

Na koniec III kwartału 2024 roku średni wskaźnik pustostanów na rynku biurowym w Warszawie wyniósł 10,7 proc. (-0,2 p.p. kw./kw. i +0,1 p.p. r/r). Tradycyjnie to Służewiec (19,7 proc.) oraz korytarz ul. Żwirki i Wigury (15,2 proc.) są strefami z najwyższym współczynnikiem powierzchni dostępnej od ręki.

Aktywność najemców

Od początku 2024 roku popyt brutto na warszawskim rynku biurowym osiągnął poziom ok. 490 tys. mkw., co wskazuje na stabilizację w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku. Największy wolumen umów najmu w okresie od stycznia do września odnotowano w strefach Centrum, Służewiec oraz Centralnym Obszarze Biznesu. Z kolei rozbijając strukturę popytu nowe umowy stanowiły 44 proc. wszystkich transakcji, podczas gdy ekspansje i powierzchnie przeznaczone na użytek własny odpowiadały odpowiednio za 7 proc. i 6 proc.

Największa zarejestrowana transakcja

Od początku roku na warszawskim rynku biurowym najbardziej aktywni pozostają najemcy z sektorów bankowości, ubezpieczeń, IT, usług dla biznesu oraz produkcji. W kontekście obserwowanych trendów kluczowe pozostają relokacje klientów z innych stref i podstref biurowych w okolice Ronda Daszyńskiego. Ich przykładem może być największa transakcja z III kwartału 2024 roku, w której w ramach umowy przednajmu Santander Bank przeniesie się ze strefy Centralnego Obszaru Biznesu do budynku The Bridge w strefie Centrum-Zachód, zajmując powierzchnię 24,5 tys. mkw. Z kolei w innej, klient reprezentowany przez Axi Immo zdecydował się na relokację z Mokotowa-Służewca i otwarcie ok.1,3 tys. mkw. nowego biura w okolicach Ronda Daszyńskiego - komentuje Bartosz Oleksak, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Stabilizacja stawek czynszu

Na koniec III kwartału 2024 roku czynsze ofertowe w najbardziej prestiżowych, centralnie położonych budynkach biurowych w Warszawie kształtowały się w przedziale od 19,00 do 27,00 euro/mkw./miesiąc, przy czym w niektórych obiektach sięgały nawet 30,00 euro/mkw./miesiąc i więcej. W strefach pozacentralnych czynsze ofertowe rozpoczynały się od 10,00 euro/mkw./miesiąc.

Ewolucja preferencji najemców

Obserwujemy tendencję do wydłużania okresu, na jaki podpisywane są nowe umowy najmu, z coraz częstszym standardem umów 7-letnich. Po pandemii firmy dążą do optymalizacji powierzchni biurowej, relokując się do bardziej prestiżowych lokalizacji i dostosowując biura do potrzeb pracowników w modelu hybrydowym. Minimalny koszt wykończenia powierzchni typu shell&core pozostaje na poziomie około 800-900 euro/mkw. Dodatkowo, na stołecznym rynku biurowym obserwujemy repozycjonowanie i refitting starszych budynków biurowych klasy B, a także zmianę ich funkcji na mieszkaniową, czego wiele przykładów można dziś zaobserwować m.in. w obszarze Służewca. Innym trendem są wyburzenia starszych biurowców w celu wykorzystania potencjału działki na budowę nowoczesnych i dostosowanych do aktualnych standardów rynkowych projektów biurowych. Przykładem takiego procesu, gdzie kontynuowana będzie funkcja biurowa jest zastąpienie wyburzonego biurowca Atrium International przez nowo powstający projekt Upper One. Nowe budynki kontynuują trend związany z ESG, oferując więcej przestrzeni zielonych i miejsc do wspólnego spędzania czasu. W biurowcach wprowadza się także wiele udogodnień technicznych mających na celu optymalizację kosztów energii - wyjaśnia Jakub Potocki, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.