Polska Stabilizacja w biurach

Na koniec III kwartału tego roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce przekroczyły poziom 13 mln mkw.

Sumaryczna wielkość oddanych projektów wyniosła do tej pory niecałe 152 tys. mkw., z czego najwięcej powierzchni oddano w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Analizując sytuację na rynku biurowym w Polsce w ciągu trzech ostatnich lat widoczny jest konsekwentny spadek wolumenu nowej podaży. Pomimo rozpoczęcia budowy pojedynczych biurowców, ogólna skala realizowanych projektów pozostaje na niskim poziomie. Przykładowo w Warszawie powstaje obecnie jedynie około 210 tys. mkw. W miastach regionalnych z kolei w realizacji pozostaje niewiele ponad 200 tys. mkw. To stanowi jedynie 25 proc. wolumenu powierzchni w budowie osiąganego przed pandemią – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Największe budynki oddane dotychczas do użytku obejmują Quorum Office Park A we Wrocławiu (18,2 tys. mkw. – Cavatina Holding), Lixa E w Warszawie (16,9 tys. mkw. – Yareal), odnowienie warszawskiego biurowca Saski Crescent (15,5 tys. mkw. – CA Immo) oraz ukończenie biurowca Vibe I w Warszawie (15 tys. mkw. – Ghelamco).

Według naszych szacunków polski rynek biurowy powiększy się do końca roku jeszcze o około 70 tys. mkw. Prognozujemy, że w 2025 roku wolumen nowej podaży wyniesie około 220 tys. mkw. powierzchni, czyli będzie zbliżony do wartości notowanych obecnie. Wyższej aktywności deweloperskiej spodziewamy się dopiero po 2026 roku – dodaje Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Całkowita aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku w Warszawie wyniosła 492,2 tys. mkw. i pozostawała na tym samym poziomie względem analogicznego okresu w 2023 roku. Jest to efekt stopniowej stabilizacji na rynku najmu i widocznego trendu optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej przez najemców obecnych na rynku – dodaje Jan Szulborski, Business Development & Insight manager, Cushman & Wakefield.

W okresie od stycznia do września 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały nowe umowy, które stanowiły około 44 proc. wszystkich zawartych umów, z kolei powierzchni zajęte przez właściciela odpowiadały dodatkowo za 7 proc. powierzchni najmu. Udział renegocjacji pozostał wysoki i wyniósł 42 proc., a ekspansje wygenerowały około 7 proc. wolumenu transakcji.

W regionach aktywność najemców dotyczyła transakcji najmu na trochę ponad pół miliona mkw., co stanowi jedynie 4-procentowy spadek względem analogicznego okresu z poprzedniego roku, który, co należy podkreślić, był rekordowy na największych rynkach biurowych poza Warszawą. Na stronę popytową w miastach regionalnych największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT oraz reprezentujące sektor usług i produkcji. W strukturze transakcji przeważały natomiast umowy renegocjacji, które odpowiadały za 53 proc. popytu. Nowe umowy miały 43-procentowy udział w rynku najmu, a ekspansje – jedynie 4 proc. – komentuje Michał Galimski, partner, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec III kwartału 2024 roku wyniósł 14,1 proc., co stanowi wzrost o 0,1 pp. względem III kwartału 2023, lecz spadek o 0,3 pp. względem II kwartału 2024. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,2 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,7 proc. W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano w Łodzi, Poznaniu i Krakowie, z kolei wzrost zanotowano we Wrocławiu. Tym samym średni wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych wyniósł na koniec września 17,3 proc. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,84 mln mkw., a to oznacza wzrost o 2 proc. względem r/r.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/mkw. miesięcznie, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.