Polska Mało przednajmów w regionach

Jak podają autorzy raportu „Market in minutes – Regional Office Market” wskaźnik pustostanów w regionach ustabilizował się na poziomie 17,3 proc., świadcząc o dążeniu popytu i podaży do równowagi.

Kraków utrzymuje pozycję regionalnego lidera z łączną podażą nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszącą 1,82 mln mkw. Wrocław i Trójmiasto również przekraczają próg 1 mln mkw., z zasobami odpowiednio 1,37 mln mkw. i 1,07 mln mkw. W tych miastach koncentruje się też większość aktywności ze strony najemców.

Kraków, Wrocław i Trójmiasto przyciągają największą liczbę firm, oferując dostęp do wykwalifikowanych pracowników, rozbudowaną infrastrukturę i atrakcyjne warunki najmu – wyjaśnia Daniel Czarnecki, head of Landlord Representation, Office Agency, Savills Poland.

Największy wolumen nowej powierzchni powiększył zasoby we Wrocławiu (32,3 tys. mkw.), Trójmieście (19,5 tys. mkw.) i Krakowie (14,4 tys. mkw.). Na liście największych oddanych do użytku projektów znalazły się: Quorum Office Park A (Wrocław, 18,2 tys. mkw.), Waterfront faza II (Trójmiasto, dwa budynki o łącznej powierzchni 14,5 tys. mkw.), B10 (Wrocław, 14,1 tys. mkw.) i Brain Park C (Kraków, 13 tys. mkw.). Co istotne, aż 50 proc. powierzchni dostarczonej w tym roku wciąż czeka na swoich najemców.

Pod koniec września w regionach w budowie było 214,4 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Zgodnie z danymi Savillsa, najwięcej biur pnie się w górę w Poznaniu (55,4 tys. mkw.), na kolejnych miejscach plasują się w Katowice (46,2 tys. mkw.), Wrocław (41,6 tys. mkw.) i Kraków (37,1 tys. mkw.).

Bardzo niski poziom umów przednajmu ma wpływ na wydłużony proces komercjalizacji projektów w budowie, co w połączeniu z trudnościami w finansowaniu zmusiło niektórych deweloperów do wstrzymania rozpoczętych projektów. Obecnie status „wstrzymane” dotyczy około 107,4 tys. mkw., a do ich wznowienia oczekiwane jest podpisanie umowy przednajmu lub zapewnienie finansowania w nowej formie – mówi Daniel Czarnecki.

Autorzy raportu szacują, że w najbardziej optymistycznym scenariuszu, w latach 2025-2026 w miastach regionalnych planowane jest oddanie do użytku łącznie 382 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego około 141 tys. jest już w budowie.

W analizowanym okresie najemcy wynajęli łącznie około 509,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, co stanowi spadek popytu o 4 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Najwięcej biur wynajęto w Krakowie (178,5 tys. mkw., wzrost o 47 proc. r-d-r), Wrocławiu (95,8 tys. mkw., spadek o 21 proc. r-d-r) i Trójmieście (92,8 tys. mkw., spadek o 27 proc. r-d-r). Dodatkowo, w Poznaniu popyt wyniósł 53,5 tys. mkw., w Łodzi 45,1 tys. mkw., a w Katowicach prawie 35 tys. mkw. W Lublinie i Szczecinie aktywność najmu wyniosła łącznie mniej niż 9 tys. mkw.

W III kwartale 2024 roku renegocjacje umów najmu stanowiły 53 proc. wszystkich transakcji, w porównaniu do 35 proc. w analogicznym okresie 2023 roku. Najemcy z sektora IT pozostają najbardziej aktywni, generując 26 proc. całkowitego popytu. W Krakowie aż 35 proc. nowych umów podpisali najemcy właśnie z tego sektora.

Firmy technologiczne szukają nowoczesnych i elastycznych przestrzeni, które wspierają hybrydowy model pracy i pozwalają na swobodne skalowanie zespołów – komentuje Jarosław Pilch, head of Tenant Representation, Office Agency, Savills Poland.

Raport Savillsa wskazuje, że wskaźniki pustostanów różnią się w zależności od miasta. Na koniec września najniższy poziom odnotowano w Szczecinie (6,8 proc.), a najwyższy w Łodzi (21,1 proc.). W Katowicach (20,5 proc.), Wrocławiu (19,7 proc.) i Krakowie (18,9 proc.) wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie około 20 proc. W Trójmieście, Poznaniu i Lublinie nie przekroczył on 13 proc. Średnia stopa pustostanów na rynkach regionalnych na koniec III kwartału wyniosła 17,3 proc., odnotowując drobną korektę w górę o 3 p.b. w porównaniu do 2023 roku.

Absorbcja powierzchni netto w okresie od I do III kwartału wyniosła 79,8 tys. mkw., co oznacza wzrost o 7 proc. w porównaniu z 2023 rokiem. Jedynie w dwóch miastach – Lublinie i Szczecinie – wskaźnik ten był ujemny i wyniósł odpowiednio -1,4 tys. mkw. i -2,1 tys. mkw. Najwyższe dodatnie wartości odnotowano w Krakowie (26,8 tys. mkw.), Trójmieście (23,6 tys. mkw.) i Poznaniu (14,6 tys. mkw.).

Pod koniec III kwartału czynsze bazowe w budynkach klasy A w miastach regionalnych wynosiły średnio od 12 do 17 euro/mkw. za miesiąc. Najwyższe stawki zarejestrowano w Poznaniu (17 euro/mkw. za miesiąc), Krakowie i Wrocławiu (do 16,50 euro). W Szczecinie czynsze sięgały 15,50 euro, a w Trójmieście, Katowicach i Łodzi odnotowały nieco niższe wartości (15 euro) – wylicza Jarosław Pilch.

Spośród ośmiu kluczowych rynków najtańsze biura były w Lublinie, gdzie za metr kwadratowy w najlepszych lokalizacjach trzeba było zapłacić do 14,25 euro. Oprócz czynszów najemcy muszą się liczyć z opłatami eksploatacyjnymi, których wysokość może sięgać 36 zł/mkw. za miesiąc.

Niski poziom nowych umów przednajmu (poniżej 10 proc. w większości miast regionalnych) i trudności w pozyskiwaniu finansowania wpływają na opóźnienia w realizacji części projektów biurowych. Jednakże, według ekspertów Savillsa, stabilny wskaźnik pustostanów i rosnąca aktywność najemców z sektora IT dają powody do ostrożnego optymizmu.

Oczekujemy, że rynek biurowy w regionach będzie stopniowo adaptował się do nowych realiów. Kluczowe będzie oferowanie przestrzeni pracy odpowiadających na potrzeby firm stosujących hybrydowy model pracy i zapewnienie elastycznych warunków najmu – podsumowuje Daniel Czarnecki.