Polska Ewolucja parków handlowych

Jak zauważają autorzy raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce” powstałe przed 2010 rokiem parki handlowe oferowały zazwyczaj stosunkowo ograniczoną liczbę kategorii sklepów, często skoncentrowanych na branży budowlanej i wyposażenia wnętrz. Dziś struktura najemców w tych obiektach ulega znacznej ewolucji. Współczesne parki mają mniejsze rozmiary, średnio 8,4 tys. mkw. (parki powstałe po 2019 roku), i bardziej zróżnicowaną ofertę. Pojawiają się w coraz mniejszych miastach i są pierwszym wyborem lokalnych konsumentów, choć w wielu przypadkach ograniczają się do jednego sklepu w określonej. Dzięki rosnącemu zainteresowaniu tym formatem ze strony najemców, parki handlowe stale poszerzają swoją ofertę np. o nowe marki modowe, operatorów gastronomicznych i usługowych.

Moda i usługi wchodzą do parków handlowych

Z analizy JLL, która objęła ponad 1 tys. lokali handlowych o łącznej powierzchni blisko 1 mln mkw. (GLA) wynika, że nowo powstające parki w Polsce oferują zrównoważoną i dość powtarzalną strukturę najemców, dostosowaną do różnorodnych potrzeb konsumentów. Większość, bo 32 proc. powierzchni najmu zajmują popularne sieci dyskontowe, takie jak Pepco, Action, TEDi i Dealz, a operatorzy spożywczy (najczęściej super- i hipermarkety) kolejne 16 proc. Za nimi plasują się kategorie elektroniki (12 proc.), zdrowia i urody (7 proc.) oraz moda (10 proc.), kategoria o szybko rosnącej obecności, co sygnalizuje zmieniające się trendy rynkowe.

Rynek handlowy podąża za pojawiającymi się nowymi potrzebami konsumentów i stale ewoluuje. Klienci wracają do zakupów stacjonarnych, obiekty handlowe poprawiają swoje wyniki sprzed pandemii, a nowe marki wchodzą na polski rynek. Ponadto, ostatnie kilka lat na rynku handlowym w Polsce bez wątpienia zdefiniował znaczący wzrost segmentu parków handlowych. Niemniej, ich oferta jest nadal dość ograniczona, z relatywnie wąską grupą najemców obecnych w tym formacie, szczególnie w porównaniu z tradycyjnymi centrami handlowymi. W miarę dojrzewania segmentu, generuje on nowe możliwości najmu. Przejawia się to m.in. przez rosnącą liczbę najemców do tej pory skoncentrowanych tylko na formacie centrów handlowych, którego rozwój mocno wyhamował. Dlatego w wielu przypadkach wejście w nowy format stało się jedyną alternatywą dla ekspansji geograficznej – zauważa Maciej Kotowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku, JLL.

Elastyczność i lokalne dopasowanie

Z perspektywy liczby lokali, typowe nowoczesne parki handlowe mają zrównoważony miks najemców, składający się z co najmniej dwóch sklepów value retailers, jednego lub więcej przedstawicieli mody, zdrowia i urody, elektroniki oraz operatora spożywczego. Te kategorie pozostają kluczowymi elementami, które przyczyniają się do sukcesu inwestycji. Parki handlowe w mniejszych miejscowościach skupiają się na lokalnych potrzebach, często, w miejsce dużych hipermarketów, oferując stosunkowo kompaktową ofertę spożywczą reprezentowaną przez jeden dyskont, supermarket lub sklep typu convenience jak np. Żabka.

Parki handlowe szyte na miarę

Mimo, że parki handlowe i centra convenience mogą wydawać się jednorodne, ich lokalne dostosowania są zauważalne również w odniesieniu do struktury najemców. O ile nie jest zaskoczeniem, że sklepy value retailers są najczęstszymi najemcami w prawie każdym parku handlowym, pozostała oferta różni się w zależności od typu i skali projektu.

Struktura parków handlowych nie przyjmuje podejścia “jeden rozmiar pasuje do wszystkich”. Projekt ma być dostosowany do lokalnych potrzeb i uzupełniać okoliczną ofertę handlową. Na przykład, podczas gdy udział mody stanowi tylko ułamek (4 proc.) w istniejących parkach handlowych w głównych aglomeracjach, gdzie tradycyjne centra handlowe są bardziej powszechne, ma on znacznie większy udział w mniejszych lokalizacjach. Natomiast główne aglomeracje przyciągają do parków więcej najemców z segmentu gastronomii i rozrywki oraz, ze względu na swoją skalę, są bardziej atrakcyjne dla operatorów DIY – tłumaczy Maciej Kotowski

Skala parku handlowego jest kluczowym czynnikiem determinującym jego ofertę. Projekty średniej wielkości mają szerszą ofertę modową niż najmniejsze centra convenience. Natomiast największe parki stają się regionalnymi destynacjami, z większym udziałem kategorii DIY i wyposażenia wnętrz, elektroniki, znanych marek modowych i akcesoriów.

Co ciekawe, trend pokazuje postępującą dywersyfikację oferty. W porównaniu do istniejących lokalizacji handlowych, nowe parki charakteryzują się bardziej rozbudowaną ofertą mody, akcesoriów, sportu oraz zdrowia i urody. Dodatkowo, najemcy z kategorii gastronomii i rozrywki są również coraz bardziej zainteresowani ekspansją w formacie parków handlowych – dodaje Maciej Kotowski.

Rynek handlowy reaguje na nowe potrzeby i zachowania konsumentów oraz zmieniające się strategie najemców i właścicieli. Flagowe sklepy i butiki nadal preferują centra handlowe, ale coraz więcej popularnych sieci rozszerza swoją działalność na nowe formaty, takie jak parki handlowe i centra typu convenience.

Ta ekspansja nie ogranicza się tylko do handlu detalicznego, ponieważ obejmuje również usługi, placówki medyczne oraz ofertę gastronomiczną i rozrywkową. Właściciele i deweloperzy również zauważyli ten potencjał i rozważają wprowadzenie na rynek bardziej zaawansowanych technicznie projektów i nowych rozwiązań architektonicznych, w celu przyciągnięcia nowych grup najemców. W rezultacie wybrane parki handlowe i sklepy typu convenience przekształcają się z destynacji wyłącznie zakupowych w centra wspierające tworzenie i umacnianie lokalnych społeczności – komentuje Dagmara Filipiak, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Omnichannel i zrównoważony rozwój

Współczesne parki handlowe stają się ważnym elementem strategii omnichannel, pełniąc nie tylko funkcję sprzedażową, ale także showroomów i punktów odbioru zakupów online. Rozwój w tym formacie to również możliwa odpowiedź sprzedawców na obserwowane wśród kupujących zjawiska ROPO (research online, purchase offline) i odwróconego ROPO (research offline, purchase online).

To rozwiązanie, które wzmacnia relacje z konsumentami, jednocześnie przyczyniając się do realizacji celów zrównoważonego rozwoju. Punkty odbioru ograniczają konieczność dostaw bezpośrednich, a tym samym pomagają zmniejszyć ślad węglowy. Parki handlowe z powodzeniem łączą bliskość z wygodą, stając się atrakcyjną destynacją codziennych zakupów, co ma kluczowe znaczenie dla budowania przyszłościowego, przyjaznego środowisku sektora retail – podkreśla Maciej Kotowski.