Polska Deweloperzy uzupełniają ofertę

W ocenie ekspertów Cushman & Wakefield, polska gospodarka, która po okresie stagnacji w 2023 roku zanotowała wzrost, stwarza korzystne tło dla dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego. Według prognoz Moody's, PKB kraju ma wzrosnąć o 3,1 proc. w 2024 roku, a w 2025 roku 3,6 proc. Wzrost wynagrodzeń oraz stabilizacja sytuacji gospodarczej sprzyjają utrzymaniu popytu na mieszkania, jednak problemem pozostaje inflacja oraz wysokie stopy procentowe, które wpływają na spadek liczby zapytań o kredyty mieszkaniowe.

Ceny rosną wolniej, deweloperzy budują

Jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, na rynku mieszkaniowym widać było dalszy wzrost średnich cen ofertowych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W III kwartale 2024 roku ceny nowych mieszkań wzrosły o 10 proc. w skali rocznej, z największymi wzrostami w Łodzi (+20 proc.) i Wrocławiu (+13 proc.). Stabilizacja tempa wzrostu cen w okresie między lipcem a wrześniem sugeruje, że efekty programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", który wcześniej pobudzał popyt na mieszkania, uległy wyczerpaniu.

W pierwszych trzech kwartałach tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę o 46 proc. większej liczby mieszkań niż w odpowiadającym okresie 2023 roku i o 25 proc. – niż w 2022 roku. W efekcie rok 2024 ma szansę zamknąć się jako drugi najlepszy po 2021 roku pod względem liczby mieszkań w kategorii na sprzedaż i na wynajem. Zgodnie z danymi OtoDom deweloperzy na największych rynkach w III kwartale 2024 roku wprowadzili do sprzedaży 12 tys. mieszkań, a w tym samym czasie sprzedano 9 tys. mieszkań (tyle samo ile w II kwartale 2024).

Wyraźnie widoczne jest, że nadal są chętni na zakup, a stymulować te decyzje może wzrost wynagrodzeń i niski poziom bezrobocia. Zainteresowani zakupami są w szczególności nabywcy, którzy lokują oszczędności i kupują mieszkania na własne potrzeby. Na koniec III kwartału oferta na rynku pierwotnym to ponad 50 tys. mieszkań w tendencji wzrostowej, co przy takich poziomach sprzedaży będzie działało pozytywnie na zmniejszenie dynamiki wzrostu cen nieruchomości.

Czynsze za wynajem mieszkań w górę

Rynek najmu pozostaje dynamiczny i wciąż mocno rozdrobniony, z dużą liczbą nowych ofert pojawiających się na rynku. Czynsze w III kwartale 2024 roku wzrosły w porównaniu do II kwartału 2024 roku na największych sześciu rynkach średnio o 4 proc., najwięcej w Gdańsku o 6 proc., najmniej w Krakowie i Warszawie o 3 proc.

Jednocześnie w perspektywie pięcioletniej to właśnie w Krakowie i Warszawie czynsze wzrosły najbardziej dynamicznie, o 50 proc. w Krakowie i o 49 proc. w Warszawie. Mediana dla kawalerek bez podziału na standard lokalu czy wiek wybudowania budynku bez opłat eksploatacyjnych i mediów wynosi 2,3 tys. zł miesięcznie w Krakowie i 2,6 tys. zł w Warszawie. Mieszkania dwupokojowe to miesięczny koszt na poziomie 3 tys. zł w Krakowie i 3,5 tys. zł w Warszawie plus opłaty. Mieszkania trzypokojowe kosztują w Krakowie 3,9 tys. zł, a w Warszawie 5 tys. zł. W każdym wypadku wartości te są medianą.

Na polskim rynku najmu wciąż prym wiodą indywidualni właściciele mieszkań i jest on silnie sfragmentyzowany. Sytuacja wskazuje na wciąż duży, niewykorzystany potencjał najmu instytucjonalnego. Natomiast wzrost zainteresowania inwestorów tym sektorem daje dobre prognozy na dalszy jego rozwój, co może przyczynić się do większej profesjonalizacji całego rynku najmu, wzrostu poczucia bezpieczeństwa wśród najemców oraz złagodzenia problemu dostępności mieszkań - uważa Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.

Zasoby mieszkaniowe znajdujące się w rękach instytucjonalnych wynajmujących to obecnie około 18 tys. mieszkań w największych polskich miastach (liczba na koniec października 2024 roku, uwzględniono zmniejszenie zasobu z uwagi na sprzedaż części projektów do indywidualnych kupujących). Ponad 11 tys. mieszkań na wynajem w projektach instytucjonalnych inwestorów jest obecnie w budowie.

Najbardziej aktywnym rynkiem jest Warszawa, gdzie jest ponad 7,5 tys. jednostek, a plany inwestycyjne obejmują kolejne 9,5 tys. lokali.
Liczba mieszkań w najmie będzie systematycznie rosnąć, a inwestorzy zabezpieczają kolejne grunty pod budowę nowych projektów. Wszystkie inwestycje PRS na rynku mają obecnie bardzo wysokie poziomy obłożenia oraz kontynuują wzrosty czynszowe.