Polska Rynek sprzyja wynajmującym

Raport „Warsaw Office Market 2024” wskazuje, że zmniejszenie podaży, obserwowane już w latach 2023-2024, w połączeniu z rosnącą presją na modernizację przestrzeni biurowych, wpłynie na priorytety najemców i inwestorów. Na rynku zarysowuje się potrzeba redefinicji biura jako przestrzeni sprzyjającej współpracy i kreatywności, ale także generowania oszczędności.

Ograniczona podaż nowych powierzchni biurowych będzie kluczowym wyzwaniem dla rynku warszawskiego, gdzie całkowita powierzchnia wynosi już 6,29 mln mkw., a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie 740,2 tys. mkw. W 2024 roku oddano do użytku 104,4 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Mimo wzrostu o ponad 71 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, wolumen powierzchni oddanej do użytkowania pozostaje poniżej historycznej średniej. Nowa podaż skupiona była w projektach położonych w strefach centralnych (83 proc.), z czego większość zlokalizowana jest w podstrefie wytyczonej wokół Ronda Daszyńskiego (Zachodnie Centrum). Do kluczowych nowych inwestycji należą The Form (29,4 tys. mkw.), kolejna faza projektu Lixa (budynki D i E, 26,3 tys. mkw.) i Vibe A (15 tys. mkw.).

Aktywność deweloperów w Warszawie pozostaje ograniczona, co widać po niskim wolumenie powierzchni biurowej w budowie. Aktualnie jest to mniej niż 230 tys. mkw., co oznacza spadek o 14 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Dodatkowo, tylko dwa projekty, o łącznej powierzchni 21 tys. mkw., są realizowane poza centrum miasta.

II połowa 2024 roku przyniosła wzrost zainteresowania ze strony najemców i znaczące transakcje pre-let, co w połączeniu z niskim poziomem nowej podaży w ostatnich dwóch latach i ograniczoną liczbą projektów w budowie, zwiastuje dalszy deficyt podaży w kolejnych latach i możliwe trudności w zaspokojeniu popytu. W efekcie przewiduje się wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, co skłoni firmy do szybszego podejmowania decyzji o najmie, aby zabezpieczyć strategiczne przestrzenie. Eksperci Savillsa prognozują, że w latach 2025-2027 może powstać mniej niż 400 tys. mkw. nowej powierzchni, co umocni lukę podażową na rynku.

Rynek biurowy w Warszawie wkracza w okres, który będzie definiowany przez ograniczone zasoby. Luka podażowa w perspektywie najbliższych dwóch lat zwiększy konkurencję o najlepsze powierzchnie. Najemcy, aby zagwarantować sobie dostęp do nowoczesnych biur, muszą działać z wyprzedzeniem i opracowywać przemyślane strategie we współpracy z doradcami. Z kolei dla deweloperów i inwestorów wyzwaniem będzie balansowanie między ograniczeniami finansowymi, a potrzebą elastycznego reagowania na zmieniające się potrzeby najemców – prognozuje Daniel Czarnecki, head of Landlord Representation, Office Agency – Landlord Representation, Savills.

Całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w 2024 roku wyniosła około 740,2 tys. mkw., co stanowi wynik nieznacznie niższy od ubiegłorocznego. W odróżnieniu od 2023 roku, większość powierzchni (53,4 proc.) wynajęto łącznie w poza centralnych strefach biurowych miasta. Najwięcej powierzchni wynajęto w strefie Centrum (prawie 200 tys. mkw.) i Służewiec (około 143 tys. mkw.). Barierę ponad 100 tys. mkw. wynajętej powierzchni przekroczyły również strefy COB (146,1 tys. mkw.) i korytarz alei Jerozolimskich (113,7 tys. mkw.).

W 2024 roku w Warszawie renegocjacje umów najmu stanowiły aż 46 proc. wszystkich transakcji. Nowe umowy, w tym transakcje typu na użytek własny właścicieli, odpowiadały za 40 proc. całkowitego popytu, a tzw. pre-lety i ekspansje po 7 proc. każda. W analizowanym okresie odnotowano osiem transakcji na powierzchnie przekraczające 10 tys. mkw., o łącznej powierzchni prawie 111,1 tys. mkw. Cztery największe zostały zawarte przez najemców z sektora finansowego, w tym pre-let Santander Bank w The Bridge (24,5 tys. mkw.) oraz renegocjacje umów przez poufnego klienta w Atrium Garden (13,9 tys. mkw.), Bank Gospodarstwa Krajowego w Varso Place 2 (13,6 tys. mkw.) i Citi Bank Services w T-Mobile Office Park (13,1 tys. mkw.). Ponadto na Służewcu poufny najemca z sektora logistycznego zdecydował się na renegocjację umowy w Domaniewska Office Hub (13 tys. mkw.).

Autorzy raportu zwracają uwagę, że największą aktywnością wyróżniły się sektory: finansowy (19 proc.), usług dla biznesu i produkcyjny (każdy po 13 proc.) oraz IT (11 proc.). Znaczącym graczem stał się również sektor publiczny, generując ponad 6 proc. popytu.

Obecna sytuacja na rynku sprzyja wynajmującym, zwłaszcza w przypadku dużych, nowych powierzchni. Wysokie koszty adaptacji i ograniczona podaż powierzchni sprawiają, że dla wielu firm optymalnym rozwiązaniem będzie przedłużenie istniejących umów na nowych warunkach. Właściciele budynków będą musieli wykazać się elastycznością zarówno w kwestii czasu trwania umowy, jak i wsparcia w odświeżeniu zajmowanej przestrzeni. Natomiast najemcy, którzy zdecydują się na relokację, powinni liczyć się z dłuższymi umowami na siedem, a nawet 10 lat, szczególnie w nowych projektach – mówi Jarosław Pilch, head of Tenant Representation, Office Agency, Savills.

Czynsze wywoławcze za najlepsze biura w Warszawie w 2024 roku pozostały stabilne. W Centralnym Obszarze Biznesu (COB) średnia cena utrzymywała się na poziomie 22,50-26,00 euro/mkw. za miesiąc, zaś najbardziej atrakcyjne powierzchnie, głównie w projektach w budowie, osiągały stawki do 28 euro/mkw. za miesiąc. Na Służewcu czynsze nieznacznie wzrosły, do 13,25-15 euro/mkw. za miesiąc, co było głównie spowodowane wyższymi kosztami wykończenia.

Na koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym wyniósł 10,6 proc., co oznacza nieznaczny wzrost o około 20 p.b. w porównaniu z rokiem poprzednim. W strefach centralnych wskaźnik ten był znacznie niższy (8,8 proc.), natomiast w strefach poza centrum wyniósł 12 proc. Najwięcej dostępnej powierzchni biurowej znajduje się na Służewcu (207,8 tys. mkw.) i w strefie Centrum (150,3 tys. mkw.).

Wysoki wskaźnik pustostanów w Warszawie może być mylący. Choć powierzchni biurowej w Warszawie nie brakuje, jej rozdrobnienie i brak dużych, spójnych przestrzeni stanowi wyzwanie dla najemców poszukujących większej powierzchni. Firmy planujące ekspansję i wzrost zatrudnienia lub relokację powinny działać z wyprzedzeniem i rozważyć alternatywne rozwiązania, takie jak adaptacja istniejących budynków czy wcześniejsze negocjacje z deweloperami już na etapie projektowania – wskazuje Jarosław Pilch.

Na popularności cały czas zyskują elastyczne rozwiązania biurowe, w tym biura serwisowane i coworki, jak również przestrzenie biurowe przygotowane przez właścicieli nieruchomości. Gotowe moduły pozwalają firmom rozpocząć działalność bez długich procesów adaptacyjnych, co jest szczególnie atrakcyjne dla mniejszych podmiotów. Rozwiązania typu flex office, hot-desking czy coworking umożliwiają szybkie dostosowanie powierzchni do dynamicznie zmieniających się potrzeb biznesowych.

Operatorzy elastycznych przestrzeni biurowych w Warszawie wynajęli 28,6 tys. mkw. w 16 lokalizacjach, co stanowi prawie 70 proc. wzrost rok do roku. Najbardziej aktywnym graczem był The Shire – Beyond Coworking, któremu w pięciu lokalizacjach udało się wynająć ponad 9,4 tys. mkw. Na koniec roku stolica oferowała 208,2 tys. mkw. powierzchni coworkingowej w 87 lokalizacjach, w których jest ponad 25 tys. stanowisk pracy.

70 proc. powierzchni zajmowanej przez operatorów elastycznych rozwiązań znajdowało się w centrum. W 2025 roku oferta biur flex powiększy się co najmniej o 5,2 tys. mkw. nowej powierzchni, nad którymi trwają obecnie prace. Autorzy raportu podkreślają, że warszawskie przestrzenie coworkingowe są zróżnicowane pod względem wielkości, a średnia powierzchnia takiego biura to 2,4 tys. mkw.

Zrównoważone podejście do projektowania i zarządzania nieruchomościami będzie odgrywać coraz większą rolę. Najemcy oraz inwestorzy skoncentrują się na budynkach z certyfikatami ekologicznymi, takimi jak BREEAM czy LEED, również ze względu na rosnące znaczenie efektywności energetycznej. Zastosowanie ekologicznych technologii pozwoli nie tylko zmniejszyć emisję CO2, ale również zoptymalizować koszty eksploatacji, co staje się jednym z kluczowych elementów w podjęciu decyzji przez najemców.

Według ekspertów Savills rok 2025 przyniesie wyzwania i szanse dla sektora nieruchomości biurowych. Dla najemców kluczowe okażą się decyzje oparte na długoterminowych prognozach i głębokim zrozumieniu zmieniających się potrzeb pracowników w kontekście tego, co w najbliższych dwóch-trzech latach będzie oferował warszawski rynek.