Polska Summus Capital ma oko na Polskę

Dlaczego zdecydowali się Państwo wejść na polski rynek właśnie teraz?

Zaczęliśmy aktywnie inwestować z Summus Capital w krajach bałtyckich mniej więcej dekadę temu. Był to czas, gdy rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne wychodził z ostatniego globalnego kryzysu finansowego, stopy kapitalizacji były atrakcyjne, a do nabycia dostępnych było wiele nieruchomości. Rozwijaliśmy się, aż osiągnęliśmy punkt, w którym wartość portfela Summusa zbliżyła się do połowy całkowitego rocznego wolumenu transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w krajach bałtyckich. Jednocześnie ogólny wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne ponownie znacznie spadł, głównie ze względu na kolejne kryzysy, z którymi wciąż się borykamy. Kilku międzynarodowych inwestorów opuściło rynek bałtycki, transakcje stanęły w miejscu, a sprzedający mieli niewielką presję na sprzedaż pomimo rosnących kosztów odsetkowych. W obliczu niedoboru płynności na rynku spowodowanego czynnikami zewnętrznymi i wielkością naszego portfela, przy jednoczesnej silnej woli rozwoju, podjęliśmy strategiczną decyzję o ekspansji poza macierzysty rynek Summusa.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych, jego skala i poziom profesjonalizmu były dla nas interesujące od dłuższego czasu. Podziwialiśmy konsekwentny wzrost gospodarczy Polski na przestrzeni ostatnich dziesięcioleci, stały popyt ze strony międzynarodowych firm na nowoczesne powierzchnie biurowe oraz silny popyt krajowy. To połączenie sprawiło, że Polska stała się dla nas logicznym wyborem, wraz z jej przewagą geograficzną. W Summusie kierujemy się zasadą, która odzwierciedla naszą podstawową strategię: inwestuj jak inwestor instytucjonalny, zarządzaj jak lokalny. Takie podejście wymaga więcej czasu, gdy wchodzimy na nowy rynek, aby uzyskać wgląd w rynek i zbudować solidną sieć kontaktów i lokalnych partnerstw. Co najważniejsze, priorytetowo traktujemy możliwość spędzenia wystarczającej ilości czasu w terenie, aby zrozumieć niuanse różnych opcji inwestycyjnych, czego same arkusze kalkulacyjne i analizy rynkowe nie są w stanie ujawnić. W rezultacie zamknięcie naszych pierwszych transakcji zajęło nam nieco więcej czasu, ale jesteśmy bardzo zadowoleni z wyniku. Moment wejścia na polski rynek, gdzie wpływ kolejnych kryzysów zanika, a koszty kapitałowe wykazują tendencję spadkową, wydaje się teraz równie idealny, jak w następstwie ostatniego kryzysu finansowego, kiedy zaczęliśmy inwestować w krajach bałtyckich.

Co zadecydawoło o wyborze tych konkretnych nieruchomości?

Wybór sektora biurowego na nasze pierwsze akwizycje był przemyślaną decyzją. Przemawia za tym utrzymująca się atrakcyjność Polski dla międzynarodowych firm jako lokalizacji dla ich centrów usług i biur, nawet w czasie ostatnich kryzysów. Widzimy również rosnący popyt krajowy ze strony istniejących firm, które chcą się rozwijać lub przenosić. Przy wyborze budynków biurowych kierujemy się ścisłymi kryteriami. Muszą one powstać w ostatnich latach, aby spełniać najnowsze standardy architektoniczne i budowlane, być zgodne z aktualnymi trendami i najnowszymi wymogami ESG. Takie budynki wolniej tracą na wartości fizycznej i funkcjonalnej, co pomaga zachować ich wartość. Równie ważne jest to, że najemcy podjęli decyzje leasingowe i przenieśli się do tej nowoczesnej przestrzeni zaprojektowanej z myślą o nowych wymaganiach funkcjonalnych, w tym pracy hybrydowej i zdalnej. Zarówno React, jak i Lakeside spełniają te kryteria. Mają silną bazę najemców, w tym tak prężne sektory jak opieka zdrowotna, bankowość i IT. Średni okres najmu wynoszący sześć-siedem lat jest szczególnie cenny dla nowego uczestnika rynku w kontekście zarządzania aktywami. Mamy pewne minimalne oczekiwania co do rentowności aktywów, więc generalnie nie patrzymy na najlepsze aktywa w najlepszych lokalizacjach. Zamiast tego skupiamy się raczej na najlepszych najemcach w najlepszych aktywach.

Czy React i Lakeside będą pierwszymi z kolejnych przejęć w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej? Jaka jest wasza strategia na przyszłość?

Z pewnością jesteśmy otwarci na nowe możliwości i aktywnie badamy rynek. Obecnie dostrzegamy znaczące możliwości w Polsce, a naszym celem jest rozwój naszego portfela tutaj, przy jednoczesnym budowaniu silnego zespołu zarządzania aktywami i inwestycjami. W Summusie stosujemy zdywersyfikowaną strategię portfelową, zapewniając, że żaden pojedynczy segment nieruchomości komercyjnych nie zdominuje naszych udziałów. Ponieważ nie mamy zdefiniowanej strategii wyjścia, nasz portfel musi generować stabilne przepływy pieniężne, aby przetrwać burzliwe okresy, pozostając jednocześnie zrównoważonym. To zdywersyfikowane podejście dowiodło już swojej wartości - oprócz stosunkowo dużego udziału nieruchomości biurowych i skoncentrowanych na opiece zdrowotnej, największy udział w naszym portfelu ma handel detaliczny, podczas gdy aktywa biurowe zapewniają długoterminową stabilność, a znaczenie opieki zdrowotnej stale rośnie, oferując bezpieczny wybór dla wynajmujących, handel detaliczny stwarza możliwości zwiększenia wartości aktywów poprzez praktyczne podejście.

Po wejściu na polski rynek dostrzegamy obiecujące możliwości również w sektorze handlowym. Posiadamy kilka centrów handlowych w krajach bałtyckich, w których wielu najemców pokrywa się z tymi działającymi w Polsce. Taka zbieżność powinna ułatwić podejmowanie decyzji dotyczących potencjalnych przejęć. Interesuje nas również sektor parków handlowych. Uważnie monitorujemy wszystkie znaczące inwestycje i chętnie weźmiemy udział w transakcjach typu forward-purchase, jeśli nadarzy się taka okazja. Nasze kryteria wyboru powierzchni biurowej koncentrowały się na pozyskiwaniu najlepszych najemców w najlepszych aktywach i najlepszych lokalizacjach. Bez wątpienia będą one kluczowym czynnikiem również w handlu detalicznym.

Hannes Pihl jest członkiem zarządu Summus Capital i partnerem zarządzającym firmy Zenith Family Office, strategicznego partnera Summus Capital w zakresie zarządzania aktywami i inwestycjami.