Polska Przeszkody na zielonej ścieżce

W 2025 roku na istotności zyskiwać będą także kwestie związane z Taksonomią UE, takie jak np. zapobieganie wykorzystaniu substancji niebezpiecznych w budownictwie, a także gospodarką o obiegu zamkniętym (GOZ) czy redukcją ilości i zarządzaniem odpadami.

Efektywność, efektywność i technologia

Jak pokazał najnowszy raport Cushman & Wakefield „Trends Radar. Rynek nieruchomości od stabilizacji do optymizmu”, podnoszenie efektywności energetycznej budynków jest wskazywane jako priorytet w każdym z segmentów rynku.

Chęć ograniczania emisji i zużywania zasobów idzie w parze z poszukiwaniem oszczędności kosztowych – dlatego właściciele, zarządcy i deweloperzy będą koncentrować się na nowych rozwiązaniach technologicznych, które w przypadku ich nieruchomości przyniosą największą, pozytywną zmianę. Rozwój inteligentnych systemów zarządzania budynkami, Internet Rzeczy (IoT), AI czy łączność́ 5G umożliwiają̨ bardziej efektywne i zrównoważone korzystanie, i zarządzanie energią w budynkach – mówi Katarzyna Lipka, dyrektorka Działu Doradztwa Strategicznego i ESG w Cushman & Wakefield w Polsce.

Dobór rozwiązań zależy m.in. od sektora, wieku budynku (czy chodzi o nowy czy o modernizację), ale także lokalizacji. I tak, np. w biurach technologie mają służyć nie tylko oszczędności energii, ale też i tworzeniu zdrowego środowiska pracy. W sektorze przemysłu i logistyki, mocniej dochodzi do głosu także potrzeba zarządzania ryzykiem zmiany klimatu.

W przypadku nieruchomości handlowych borykamy się z wysokim, w porównaniu do innych typów obiektów, zapotrzebowaniem na energię pierwotną, co pokazują porównania przygotowane w ramach ESG Index wykonanym przez Deepki dla 2024 roku. Jest ono o 48 proc. wyższe niż̇ w przypadku powierzchni biurowych. Naszym celem długoterminowym jest zatem znaczące zwiększenie efektywności energetycznej tych budynków – wyjaśnia Agnieszka Bobela-Musiał, regional shopping center director, Cushman & Wakefield.

Perspektywa całego cyklu życia budynku

Zgodnie z zapisami Dyrektywy EPBD, szacowanie śladu węglowego w całym cyklu życia budynków stanie się obowiązkiem dla wszystkich nowych obiektów o powierzchni użytkowej większej niż 1 tys. mkw. od 2028 roku, a dla pozostałych nowych budynków od 2030 roku, wprowadzając do powszechnego zastosowania, obok charakterystyki energetycznej, kolejny parametr umożliwiający ocenę inwestycji budowlanych.

W perspektywie najbliższych 18 miesięcy państwa członkowskie są zobowiązane do wprowadzenia zapisów Dyrektywy EPBD do swojego porządku prawnego, co będzie również wiązało się z ich doszczegółowieniem. Oczekujemy na przykład na decyzje poszczególnych krajów członkowskich UE odnoszące się do tego, czy paszporty renowacji, które mają pojawić się w 2026 roku, będą obowiązkowe czy dobrowolne. Założenie jest takie, że powinny one zawierać opis technologii działań renowacyjnych oraz szacowane oszczędności energii i zmniejszenie operacyjnych emisji gazów cieplarnianych, zachęcając tym samym do transformacji budynków w obiekty zeroemisyjne. Jeżeli będą one obowiązkowe – przygotowanie do nich skonsumuje w dużym stopniu uwagę podmiotów rynkowych – podkreśla Katarzyna Lipka.

Po pierwsze: nie szkodzić

Cushman & Wakefield zwraca też uwagę na fakt, że działania dotyczące zrównoważonej zmiany muszą za priorytet brać także ochronę zdrowia użytkowników budynków. Drogowskazem jest tu m.in. Rozporządzenie Delegowane Komisji (UE) 2021/2139, które uwzględnia szereg wymogów określających, co w praktyce oznacza zawarte w Taksonomii UE „niewyrządzanie znaczącej szkody” (DNSH).

Jednym z trudniejszych aspektów związanych z zapewnieniem, że dany obiekt nie wyrządza szkody jego użytkownikom i środowisku, jest zapobieganie wykorzystaniu niebezpiecznych substancji. W materiałach budowlanych i wykończeniowych oraz w meblach znajduje się ich jeszcze wiele, a rynek nie do końca jest przygotowany na dostarczanie dokumentacji potwierdzającej zgodność z Taksonomią. Istnieje ogromna potrzeba tworzenia baz danych z parametrami środowiskowymi materiałów budowlanych i wykończeniowych, takich jak francuski INIES, by ułatwić jednostkom dostęp do informacji i umożliwić sprawne wykazanie zgodności z wytycznymi Taksonomii UE. Firmy stopniowo muszą także dostosować swój system raportowania do wymogów Taksonomii – tłumaczy Julia Faltus-James, ESG services manager w Cushman & Wakefield.

Eksperci Cushman & Wakefield zwracają uwagę na długoterminowe korzyści, jakie płynąć będą z dostosowania nieruchomości do wytycznych Taksonomii.

Osiągnięcie zgodności z Taksonomią to duży wysiłek dla całego sektora, a firmy nie widzą jeszcze krótkoterminowych korzyści wynikających z tej nieobowiązkowej zmiany. Warto jednak myśleć o tym, że zgodność z normami zrównoważonego budynku może w przyszłości przełożyć się na lepsze wyceny w przypadku jego sprzedaży, a adaptacja do zmian klimatycznych może też na przykład pomóc w obniżeniu przyszłych kosztów ubezpieczenia – podkreśla Julia Faltus-James.

Wyzwania GOZ

Wdrożenie modelu biznesowego nastawionego na minimalizację zużycia zasobów i generowania odpadów jest dobrą drogą do budowania niskoemisyjnej, ale i konkurencyjnej gospodarki. Kluczowym aspektem dla przechodzenia rynku nieruchomości do gospodarki o obiegu zamkniętym jest uregulowanie wykorzystania materiałów z recyklingu.

Mamy już wdrożone myślenie o projektowaniu budynków z uwzględnieniem łatwej ich rozbiórki, a także promowane są modułowe rozwiązania konstrukcyjne pozwalające na zmianę funkcji obiektów w celu przedłużenia użyteczności nowo projektowanych obiektów. Jendak wciąż brakuje nam ram do tego, aby faktycznie móc traktować budynek jako bank materiałów (Buildings as Material Banks, BAMB) – tłumaczy Katarzyna Lipka.

Zarządzanie odpadami staje się jednym z filarów zrównoważonej transformacji branży nieruchomości. Wdrażane strategie obejmują nie tylko minimalizację ilości generowanych odpadów, ale także innowacyjne podejścia do ich ponownego wykorzystania. Jednym z przykładów jest rosnąca liczba inwestycji, w których odpady budowlane poddawane są recyklingowi czy wykorzystywane ponownie na miejscu. Firmy deweloperskie i zarządcze coraz częściej implementują systemy cyfrowe do monitorowania gospodarki odpadami, co pozwala na optymalizację procesów i redukcję kosztów. Trend ten wpisuje się w długofalową transformację sektora w kierunku większej efektywności ekologicznej, zmniejszając jego wpływ na środowisko i pomagając zwiększyć konkurencyjność podmiotów chcących działać zgodnie z zasadami GOZ.

ESG okiem inwestora

Inwestycje w zrównoważone nieruchomości przynoszą coraz więcej korzyści, takich jak wzrost wartości aktywów, poprawa wizerunku oraz większa odporność na zmiany rynkowe. W związku z tym inwestorzy coraz częściej wymagają od nieruchomości spełnienia wysokich standardów ESG.

Z naszych obserwacji wynika, że procesy due diligence stają się coraz bardziej szczegółowe i obejmują szeroki zakres czynników, takich jak efektywność energetyczna, dekarbonizacja, zgodność i gotowość na zmieniające się wymogi regulacyjne oraz aspekty społeczne i środowiskowe. Takie podejście jest również w dużej mierze spowodowane presją ze strony najemców czy banków oraz możiwością uzyskania wymiernych oszczędności na kosztach eksploatacyjnych. Dostosowanie obiektu do wymogów ESG lub brak działań w tym zakresie sprzyja dalszej polaryzacji produktów inwestycyjnych – niektórzy inwestorzy poszukują produktów prime, gdzie to „prime” dotyczy także poziomu zrównoważenia budynku, a inni są zainteresowani wysokim zwrotem z inwestycji o charakterze oportunistycznym – zauważa Marcin Kocerba, partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.