Polska Inwestorzy wracają do miast regionalnych

Rynek w formie dzięki renegocjacjom

Rok 2024 był zbliżony do rekordowego 2023, jeśli chodzi o aktywność najemców na rynkach regionalnych. Suma podpisanych umów najmu wyniosła 714 tys. mkw., o zaledwie 27 tys. mkw. mniej niż rok wcześniej. Około 51 proc. stanowiły renegocjacje, a za 41 proc. odpowiadały nowe umowy. Udział przednajmów w wolumenie transakcji dalej pozostawał na bardzo niskim poziomie, oscylując w granicach 2 proc. W najbliższych latach, ze względu na ograniczoną nową podaż, przednajmy powinny notować podobny, obniżony udział w strukturze popytu w miastach regionalnych. W latach 2022, 2023 i 2024 udział renegocjacji wynosił odpowiednio 30, 41 i 51 proc. Coroczny wzrost pokazuje ich ogromne znaczenie dla rynku. Jeśli firmy się już przeprowadzają, to wybierają przeważnie najlepiej zlokalizowane biurowce, charekteryzujące się najwyższym standardem technicznym – mówi Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

W ciągu całego roku 2024 najwięcej umów zawarto w Krakowie (37,5 proc. całkowitego popytu), Wrocławiu (21 proc.) i Trójmieście (16 proc.). Jest to bezpośrednio związane z występowaniem największego zasobu powierzchni biurowej i bazy najemców w tych lokalizacjach. Najaktywniejsze były firmy z branży IT, które podpisały umowy na łącznie około 192,5 tys. mkw. biur (jest to 27 proc. udziału w wolumenie transakcji). Tuż za nimi znaleźli się najemcy z sektorów usług profesjonalnych (17 proc.) oraz produkcji (14 proc.).

W 2024 roku w miastach regionalnych podpisano kilka umów na biura o powierzchni powyżej 10 tys. mkw. Stanowiły one łącznie 11 proc. rocznego popytu. Większość z tych transakcji (88 proc.) to renegocjacje. Aż 45 proc. przestrzeni wynajętej w największych umowach zostało zawarte przez firmy z sektora bankowości i usług finansowych, a udział renegocjacji w umowach wielkości między 2 tys. a 5 tys. mkw. wynosił 60 proc.

Aktywność deweloperów na polu nowych inwestycji maleje

Na koniec grudnia 2024 roku miasta regionalne oferowały 6,78 mln mkw. powierzchni biurowej, o 488 tys. mkw. więcej niż w Warszawie. Do użytku oddano około 121 tys. mkw. nowych biur, czyli około 160 tys. mkw. mniej niż w ubiegłym roku i najmniej w ciągu ostatnich 10 lat. Wynik ten jest niższy o 58 proc. w stosunku do 2023 roku oraz o 77 proc. do rekordowego 2019, co obrazuje istotne zmniejszenie aktywności deweloperskiej. Rynek nadal zmaga się z zaabsorbowaniem wysokiej podaży najnowszych biurowców, które zrealizowano w ciągu ostatnich trzech lat. Obniżone możliwości wchłonięcia powierzchni miały swój wpływ na wzrost wskaźnika pustostanów (przede wszystkim w Katowicach i Łodzi), a tym samym na aktywność budowlaną deweloperów w polskich miastach.

Największymi budynkami biurowymi oddanymi do użytkowania w 2024 roku były: Grundmana Office Park A (20,6 tys. mkw., Katowice), Quorum Office Park A (18,2 tys. mkw., Wrocław) oraz dwa budynki kompleksu Waterfront Office II (14,5 tys. mkw., Gdynia).
Projekty w budowie liczyły łącznie ponad 164,5 tys. mkw powierzchni, co jest wynikiem o 42 proc. niższym niż na koniec 2023 roku. Do powyższej puli dołączyło 40 tys. mkw., których budowę rozpoczęto w ciągu 2024 roku, w ramach pięciu budynków zlokalizowanych we Wrocławiu, Krakowie i Lublinie.

Rozpoczęcie lub kontynuacja budowy nowych inwestycji są w dużej mierze uwarunkowane podpisaniem umów z kluczowymi najemcami. Są to nowe realia, z którymi sektor nieruchomości komercyjnych w miastach regionalnych będzie musiał się zmierzyć w najbliższej przyszłości. Jednocześnie, zmniejszenie nowej podaży w 2024 roku to nie koniec spadków w zakresie nowej powierzchni biurowej wprowadzanej na rynek. W roku 2025 do użytku zostanie oddane nie więcej niż 70 tys. mkw. nowej podaży, czyli ponad sześciokrotnie mniej niż średnio w latach 2016-2020. Według szacunków, w okresie między 2025 a 2027 rokiem roczna podaż zmniejszy się do średnio około 83 tys. mkw., co może stwarzać zagrożenie niedoboru powierzchni biurowych w budynkach najnowszych dla najemców zainteresowanych „flight-to-quality”. Część realizowanych obiektów, na których deweloperzy nie osiągną wymaganego poziomu przednajmów, może być oddana do użytkowania z opóźnieniem – mówi Paweł Krzemiński, senior research analyst, Research & Consultancy, JLL.

Realizacja nowych budynków skupia się obecnie przede wszystkim w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku, gdzie na koniec IV kwartału 2024 roku w budowie było odpowiednio 47 tys., 32 tys. oraz 31,5 tys. mkw.

Poziom pustostanów pozostaje stabilny

W grudniu 2024 współczynnik pustostanów wyniósł 17,8 proc., utrzymując się na względnie stabilnym poziomie. Wśród miast regionalnych jego najwyższa wartość, w wysokości 23 proc., utrzymuje się w Katowicach. Wysokie wskaźniki zostały zarejestrowane również w Łodzi i we Wrocławiu, gdzie pod koniec grudnia 2024 roku wynosiły odpowiednio 22,7 proc. i 19,3 proc. Absorpcja tych pustostanów, zależnie od lokalizacji, może zająć najbliższe dwa do pięciu lat, przy założeniu stopniowego powrotu do biur.

W ujęciu grup wiekowych biurowców, największy udział wolnej powierzchni występuje w obiektach wybudowanych po roku 2022. W tej kategorii współczynnik pustostanów wynosi 23,2 proc., jednak w rzeczywistości stanowi to niecałe 5 proc. udziału w całkowitym zasobie biur w regionach. Najemcy, jeśli decydują się na relokację, wybierają przeważnie najnowsze budynki, oferujące ekologiczne rozwiązania i najwyższą jakość. Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej w wysokości około 19 proc. utrzymuje się również w grupie biur starszych niż 10 lat. Obiekty te są jednak w innej sytuacji niż budynki najnowsze. Eksperci JLL przewidują, że aby pozyskać najemców i utrzymać rynkowy standard, starsze biura będą musiały przejść generalny remont lub zostać wyburzone. W miastach regionalnych plany przebudowy czy rozbiórek pojawiają się coraz częściej. Jest to trend bardzo dobrze widoczny w Warszawie, która ma starsze zasoby biurowe niż regiony.

Nasila się presja na wzrost stawek czynszowych

Stawki czynszu w IV kwartale 2024 roku w głównych miastach regionalnych wynosiły od 11 do 18,5 euro/mkw. miesięcznie, utrzymując się na stabilnym poziomie w odniesieniu do wartości sprzed roku. Wyjątkami są Kraków, Wrocław i Poznań, w których czynsze wzrosły od 0,50 do 1 euro. Ze względu na niską nową podaż, a także wyższe koszty budowy oraz aranżacji biur, presja na wzrost stawek czynszowych będzie się nasilać. W nowszych obiektach umowy najmu są zazwyczaj zawierane na okres pięciu do siedmiu lat, z rosnącą tendencją do kontraktów 10-letnich. Starsze budynki, charakteryzujące się znacznym udziałem renegocjacji, oferują bardziej elastyczne warunki: nowe umowy na trzy-pięć lat, a renegocjacje na dwa do pięciu lat. Właściciele biur wciąż są jednak otwarci na negocjacje dotyczące okresu zwolnienia z czynszu i budżetu na fit-out. Ta zwiększona elastyczność w zakresie długości umowy i warunków najmu stanowi istotną przewagę konkurencyjną części starszych nieruchomości biurowych.

Rynek napędzany również inwestycjami typu core

Sektor biurowy był głównym motorem napędzającym polski rynek inwestycyjny w 2024 roku, a obecna aktywność inwestorów jest nieporównywalnie wyższa niż wówczas. Biurowy wolumen inwestycyjny przekroczył 600 mln euro w ostatnim kwartale 2024, co dało łączną sumę 1,6 mld euro w całym roku, czyli niemal czterokrotnie więcej niż w 2023.

Rok 2024 przyniósł długo wyczekiwany powrót inwestorów do miast regionalnych. Po raz pierwszy od 2022 roku byliśmy świadkami transakcji typu „prime” dotyczącej biurowca poza Warszawą. To odrodzenie rynku regionalnego dało o sobie znać poprzez serię znaczących transakcji w różnych miastach Polski. Poznań wyróżnił się największą z nich – sprzedażą Nowego Rynku E za ponad 79 mln euro. Łódź nie pozostała w tyle, z Echo Investment sprzedającym kompleks React za 32,5 mln euro. Trójmiasto również zaznaczyło swoją obecność na mapie inwestycyjnej – gdański kompleks biurowy Format zmienił strukturę własnościową, z Greenstone nabywającym 80 proc. udziałów. Interesującym jest, że ten sam inwestor niemal równocześnie zbył budynek Lastadia w Szczecinie na rzecz Arkéa Real Estate Investment Management. Nie można pominąć Krakowa, gdzie litewski fundusz inwestycyjny Eika Real Estate zakupił budynek .BIG, wybudowany w 2018 roku przez Ghelamco, wynajęty głównie przez State Street Bank. Te różnorodne transakcje w kluczowych miastach regionalnych świadczą o odbudowującym się zaufaniu inwestorów do rynków poza stolicą i zwiastują pozytywne trendy w sektorze nieruchomości biurowych w Polsce – podsumowuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL

Rosnąca liczba aktywnych inwestorów przyniosła stabilizację obecnego poziomu stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości na większości rynków. Na koniec grudnia stopa kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów, z umowami najmu przekraczającymi pięć lat, wyniosła około 6 proc. Aktualne stopy kapitalizacji w Krakowie, który pozostaje głównym miastem regionalnym, mogą oscylować wokół 7 proc.