Polska Silne podstawy do optymizmu

Jak wynika z raportu „Rynek magazynowy w Polsce 2024” w 2024 roku udział segmentu magazynowego na rynku inwestycyjnym wyniósł 1,26 mld euro (+27 proc. r-d-r), a wynik ten odpowiadał za 25 proc. wszystkich transakcji. Choć aktywa handlowe i biurowe odnotowały spektakularne wzrosty (odpowiednio +282 i 272 proc.) to sektor przemysłowo-logistyczny nadal stabilnie przyciągał kapitał. Kluczowym trendem był powrót transakcji portfelowych, które stanowiły aż 58 proc. całkowitego wolumenu transakcji w 2024 roku. Wśród największych zmian właścicielskich znalazły się m.in. zakup pięciu parków 7R przez czeską Investikę oraz nabycie trzech Diamond Business Parków przez amerykańskiego inwestora Greykite.

Inwestorzy skupiają się na kluczowych hubach magazynowych, takich jak Warszawa, Górny Śląsk czy Poznań, gdzie fundamenty rynkowe pozostają silne. Popularnym sposobem na rozbudowę portfela pozostają transakcje miedzy deweloperami, które często są bardziej opłacalne niż nowe inwestycje ze względu na wysokie koszty budowy i finansowania. Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach aktywność na rynku inwestycyjnym będzie rosła. Na koniec 2024 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów big box ustabilizowały się na poziomie 6,5 proc., co dodatkowo zwiększa atrakcyjność inwestycji – tłumaczy Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, Axi Immo.

Rok 2024 zakończył się z 5,8 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej (+4 proc. r-d-r). Aż 48 proc. wszystkich transakcji stanowiły przedłużenia umów najmu, co pokazuje, że firmy koncentrują się na stabilizacji i optymalizacji swoich operacji. W trójce najaktywniejszych województw znalazły się mazowieckie (1,37 mln mkw.), łódzkie (1 mln mkw.) i dolnośląskie (891 tys. mkw.).

Z kolei popyt netto uwzględniający nowe umowy i ekspansje w 2024 roku wyniósł 3,4 mln mkw. (+1 proc. r-d-r), czyli ustabilizował się na tym samym poziomie co przed rokiem. W strukturze popytu dotychczasowego lidera logistykę wyprzedzili najemcy z sektora handlu detalicznego. Największe kontrakty podpisały firmy z sektorów e-commerce i handlu. Wśród największych znalazły się nowa umowa najmu przekraczającą 100 tys. mkw., dla najemcy z sektora handlowego, który zajął 103,8 tys. mkw. w Bydgoszcz Białe Błota LC (woj. kujawsko-pomorskie). Na podium znalazły się także przedłużenie i ekspansja operatora logistycznego na 98,7 tys. mkw. w Prime Logistics Wrocław Pietrzykowice oraz nowa umowa na 91 tys. mkw. w Panattoni Wrocław Logistics South Hub – obie transakcje przeprowadzono w woj. dolnośląskim.

Firmy coraz częściej decydują się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach, aby unikać kosztów relokacji i zachować stabilność operacyjną. Koszty czynszów i brak dostępnej kadry to dwa główne czynniki ograniczające decyzje o przeprowadzkach. Widzimy również rosnące zainteresowanie obiektami z certyfikacją ekologiczną, które wskazuje na dalszy rozwój strategii ESG w sektorze – zaznacza Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

W 2024 roku całkowita aktywność deweloperów magazynowych wyniosła 2,6 mln mkw. (-30 proc. r-d-r). Pomimo tego wolumen nowej podaży był zbliżony do średniej sprzed pandemii, co sugeruje powrót do bardziej zrównoważonego tempa rozwoju sektora. Najwięcej powierzchni oddano w woj. dolnośląskim (675 tys. mkw.), przed województwami mazowieckim (468 tys. mkw.) i łódzkim (343 tys. mkw.). Wśród największych oddanych w 2024 roku parków magazynowych znalazły się m.in. P3 Wrocław (172,8 tys. mkw.) w woj. dolnośląskim, oraz dwie inwestycje CTP – CTPark Gdańsk Port (119,4 tys. mkw.) w woj. pomorskim i CTPark Warsaw West (Wiskitki) o powierzchni 110,4 tys. mkw. zlokalizowany w woj. mazowieckim. Największym parkami poniżej 100 tys. mkw. były Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 tys. mkw.) i GLP Wrocław V Logistics Centre (86,2 tys. mkw.) dostarczone w woj. dolnośląskim.

W budowie pozostaje 1,8 mln mkw. (-38 proc r-d-r), z czego 383 tys. mkw. znajduje się w woj. śląskim, 344 tys. mkw. w woj. dolnośląskim, a podium domyka woj. łódzkie (232 tys. mkw.). Inwestycje spekulacyjne stanowią obecnie 47 proc. całkowitej powierzchni w budowie, czyli nieco mniej niż w poprzednich latach.

Na koniec 2024 roku współczynnik pustostanów wyniósł 7,5 proc., (+0,1 p.p. r-d-r i -0,5 p.p. kw-d-kw.) utrzymując się na stabilnym poziomie. Najwyższą dostępność powierzchni odnotowano w województwach lubuskim (19 proc.) i świętokrzyskim (16,9 proc.), podczas gdy rynki wschodzące, takie jak Podlasie czy Warmińsko-Mazurskie, charakteryzowały się niemal pełnym wynajmem. Z kolei najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz na największych rynkach odnotowano w woj. łódzkim (9,7 proc.), dolnośląskim (9,6 proc.) i wielkopolskim (7 proc.). Umiarkowana aktywność nowych najemców oraz wysoki odsetek przedłużanych umów wpłynęły na utrzymanie równowagi między podażą a popytem.

W 2024 roku stawki czynszów bazowych w sektorze magazynowym w większości regionów pozostały stabilne, a w niektórych przypadkach odnotowano jedynie niewielkie wzrosty na poziomie do 5 proc. Średnie czynsze dla obiektów typu big-box wynosiły od 3,6 do 4,3 euro/mkw. za miesiąc w starszych budynkach oraz od 4 do 5,5 euro/mkw. za miesiąc w nowych inwestycjach. Najniższe stawki oferowane były
w województwach łódzkim, śląskim i wielkopolskim, gdzie można było wynająć powierzchnię już w zakresie 3,6 – 3,8 euro/mkw. za miesiąc. Z kolei najwyższe czynsze obowiązywały w Warszawie, gdzie stawki dla nowych projektów sięgały 7,25 euro/mkw. za miesiąc.

Spodziewamy się, że w 2025 roku polski sektor magazynowy pozostanie jednym z najsilniejszych w Europie, a przewidywany wzrost gospodarczy daje podstawy dla optymistycznych prognoz po stronie popytu i podaży. Aktywność firm powinna nadal koncentrować się na optymalizacji procesów oraz realizacji strategii ESG. Relokacje będą przemyślane, a rosnące koszty i niedobór kadr wpłyną na większą liczbę renegocjacji umów. Po stronie podaży deweloperzy skupią się na rynkach z ograniczoną powierzchnią, stawiając na projekty z wysokim poziomem przednajmu. Z kolei na rynku inwestycyjnym stabilizacja stóp kapitalizacji powinna pobudzić aktywność inwestorów, m.in. poprzez przejęcia gotowych obiektów – przewiduje Renata Osiecka, partnerka zarządzająca, Axi Immo.