Polska Intensywne półrocze

Dynamiczny początek roku

W kwietniu sfinalizowano największą w historii transakcję typu sale & leaseback nie tylko w Polsce, ale także w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Polska firma Eko-Okna sprzedała dwa magazyny o łącznej powierzchni około 264 tys. mkw. i wartości blisko 1 mld zł, jednocześnie je wynajmując. Nabywcą został amerykański fundusz typu REIT Realty Income Corporation. Dzięki wartości tej transakcji całkowity wolumen inwestycji po pierwszych czterech miesiącach roku wyniósł już około 1,1 mld euro. Był to wynik wyraźnie lepszy niż w analogicznym okresie roku 2024, co zapowiadało istotny wzrost aktywności inwestycyjnej na rynku. Co więcej, był to zwiastun powrotu dużych transakcji magazynowych, na które od dawna czekał rynek. W maju aktywność nieco spowolniła i odnotowano tylko trzy transakcje. Wszystkie odbyły się w sektorze biurowym, w Warszawie, a ich łączna wartość wyniosła zaledwie około 70 mln euro.

Zaledwie nabranie tchu

Liczba transakcji w maju nie jest szczególnie imponująca, ale nie oznacza większego spowolnienia. Patrząc tylko na nasz pipeline projektów na sprzedaż, pozostajemy optymistyczni, jeśli chodzi o aktywność rynkową. Dalej liczymy na to, że wolumen na koniec 2025 roku przekroczy 5 mld euro. Oczywiście, wszystko będzie zależało od transakcji osiągających duże wartości (w szczególności w sektorze logistycznym czy handlowym), na które czekamy. Historyczna ograniczona aktywność inwestorów instytucjonalnych wynikała w ostatnich kilku latach z wielu czynników, w tym ze spadku wartości nieruchomości, wysokiego kosztu pieniądza czy też trudniejszego pozyskania finasowania zewnętrznego. Inwestorzy dalej podchodzą dość selektywnie do wyboru aktywów do kupienia i jest to sytuacja obserwowana nie tylko w Polsce, ale również na całym świecie. Obecnie w Polsce mamy sytuację, gdzie głównymi graczami są mniejsi inwestorzy, kapitał prywatny, czy też fundusze value-add, ponieważ ceny nieruchomości spadły i łatwiej o okazję – komentuje Marcin Purgal, senior director, Investment w Avison Young.

Polski kapitał rośnie w siłę

Na okazje cenowe poluje również polski kapitał, który staje się coraz bardziej widoczny w strukturze transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych – i to nie tylko mieszkaniowych. Dwie z trzech akwizycji zrealizowanych w maju 2025 roku należały do polskich inwestorów. W latach 2018-2022 średni procentowy udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie rynku wynosił około 2 proc. Od 2023 obserwujemy skokowy wzrost, przekraczający odpowiednio 7 i 10 proc. w kolejnych dwóch latach. W całym 2024 roku polski kapitał, z 40 zrealizowanymi transakcjami, odpowiadał za 31 proc. pod względem ilości transakcji i 10 proc. pod względem wolumenu transakcji; średnia wartość transakcji wynosiła 12 mln euro.

W I kwartale 2025 polscy inwestorzy zrealizowali 12 transakcji, które odpowiadały za 34 proc. pod względem liczby transakcji i 17 proc. pod względem wolumenu; średnia wartość transakcji wynosiła 10 mln euro.

Polscy inwestorzy, ze względu na posiadany kapitał – często gotówkowy – skupiają się głównie na mniejszych i tańszych aktywach. Ich zainteresowaniem w sektorze handlowym cieszą się zarówno pojedyncze, wolnostojące sklepy spożywcze, jak i parki handlowe, których cena oscyluje wokół kwot 5-15 mln euro, ale potrafi również zbliżyć się do kwot około 30 mln euro w przypadku nowszych i większych nieruchomości. W obszarze zainteresowania polskich inwestorów są też starsze obiekty biurowe o stabilnym przepływie pieniężnym i ugruntowanych lokalizacjach – dodaje Marcin Purgal

Sektor magazynowy

Polski sektor magazynowy po I kwartale 2025 roku był liderem pod względem zrealizowanego wolumenu (202 mln euro i udział 29 proc. w ogólnym wolumenie), a był to wynik bez wspomnianej wcześniej transakcji Eko-Okna, która została zrealizowana w kwietniu. Poza tą transakcją, nie było żadnej innej sprzedaży w tym sektorze, ani w kwietniu ani w maju. Mimo to, wraz z wyczekiwanym większym przyspieszeniem na rynku inwestycyjnym, Avison Young spodziewa się rosnącej liczby transakcji portfelowych, a także transakcji fuzji i przejęć. Jedna znacząca operacja została już sfinalizowana – GLP sprzedał swoje aktywa magazynowe (w tym duże portfolio znajdujące się w Polsce) do Ares Management w ramach globalnej transakcji typu M&A.

Sektor handlowy

Po sprzedaży kilku dużych centrów handlowych typu „prime” w 2024 roku, początek 2025 został zdominowany przez aktywa typu convenience. Ta klasa aktywów, niezmiennie postrzegana jako bezpieczna opcja inwestycyjna, utrzymuje swoją atrakcyjność wśród inwestorów. Eksperci spodziewają się kolejnych transakcji parkami handlowymi i obiektami typu convenience, ale uwagę powinny też wzbudzić galerie handlowe o dominującej pozycji w miastach i stabilnych fundamentach. Ta klasa aktywów jest obecnie dość szeroko analizowana przez inwestorów i w niedługim czasie powinny pojawić finalizować się kolejne transakcje.

Sektor biurowy

Rynek inwestycji biurowych w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów, choć kupujący dalej podchodzą do transakcji bardzo selektywnie. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w określonych lokalizacjach, szczególnie tam, gdzie wartości zbliżyły do siebie oczekiwania sprzedających i kupujących. Kapitał typu „core” pozostaje nieznacznie aktywny, ponieważ inwestorzy reprezentujący tego typu strategie nadal unikają ryzyka związanego z zawirowaniami gospodarczymi i geopolitycznymi. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą – aczkolwiek zachowawczą – aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa.

Ostatnim widocznym trendem na rynku nieruchomości biurowych są zakupy całych obiektów z przeznaczeniem na prowadzenie własnej działalności lub częściowo na potrzeby własne, a w pozostałej części na wynajem. Ostatnie tego typu transakcje dotyczyły takich firm jak Ryanair, Enter Air, Prokuratura Generalna czy PZPN, które nabyły budynki biurowe (zarówno puste jak i częściowo wynajęte) w celu ulokowania tam swojej siedziby, oczywiście po uprzednim remoncie i pracach adaptacyjnych. Z perspektywy użytkownika końcowego zakup i remont może być bardziej atrakcyjny niż najem lub budowa siedziby od nowa – komentuje Marcin Purgal.