Polska Renegocjacje nakręcają popyt na biura

Przy bardzo ograniczonej nowej podaży i wysokich kosztach potencjalnej relokacji, najemcy w regionach najczęściej decydują się na pozostanie w obecnie zajmowanych biurowcach. Najwięcej kontraktów renegocjowano w Krakowie, gdzie ich udział w wolumenie wszystkich transakcji wyniósł około 70 proc. Nie był to jednak odosobniony przypadek – poziom 50 proc. tego typu umów przekroczyły też takie ośrodki, jak Trójmiasto, Lublin czy Wrocław.

Warto zauważyć, że umowy renegocjowali głównie bardzo duzi najemcy, tacy jak np. Shell (23 tys. mkw., Kraków) czy Motorola (17 tys. mkw., również Kraków). Pozytywnym sygnałem jest też fakt, że w ramach wielu renegocjacji firmy powiększały zajmowaną powierzchnię. Trend ten obserwowany zwłaszcza na największych rynkach, takich jak Wrocław czy wspominany Kraków, który był w tym półroczu wiodącą aglomeracją regionalną – komentuje Mateusz Polkowski, senior director, head of Research & Consultancy – Poland & CEE, JLL.

Popyt

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku na rynkach regionalnych wynajęto w sumie blisko 390 tys. mkw., z czego 217 tys. mkw. przypadło na II kwartał. Dzięki kilku dużym transakcjom z udziałem najemców z sektora usług biznesowych, było to aż o 37 proc. więcej, niż w analogicznym okresie w 2024 roku. Najwięcej powierzchni wynajęto w tym okresie w Krakowie (172 tys. mkw.), Wrocławiu (80,7 tys. mkw.) oraz Trójmieście (53,4 tys. mkw.).

Podaż

W I połowie 2025 roku deweloperzy oddali do użytku zaledwie 2,4 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych – w II kwartale nie ukończono żadnego nowego budynku o powierzchni przynajmniej 1 tys. mkw. Tym samym podaż biur na rynkach regionalnych w Polsce utrzymała się na poziomie 6,75 mln mkw. Lekkie podażowe ożywienie spodziewane jest w II połowie roku, kiedy na rynki lokalne trafi około 30 tys. mkw. nowych powierzchni. Eksperci JLL spodziewają się, że choć 2025 rok będzie rokiem o rekordowo niskiej podaży, to w ciągu kolejnych dwóch lat (2026-27) w aglomeracjach regionalnych pojawi się łącznie około 190 tys. mkw. nowych powierzchni, znajdujących się obecnie w trakcie realizacji. Najwyższą aktywność deweloperską notują Kraków (59,7 tys. mkw.), Poznań (44,5 tys. mkw.) oraz Katowice (27,8 tys. mkw.).

Pustostany

Odsetek pustostanów utrzymał się na podobnym poziomie, co pod koniec 2024 roku, czyli około 17,5 proc. Na trzech rynkach wskaźnik ten przekraczał 20 proc. – były to Katowice (22,7 proc.), Łódź (21,6 proc.) oraz Wrocław (20,5 proc.).

Nadpodaż powierzchni biurowej jest czynnikiem, który działa demotywująco na deweloperów, którzy rozpoczęcie nowych projektów uzależniają od podpisania odpowiednio wysokiego poziomu umów przednajmu. W sytuacji, w której duża ilość powierzchni jest dostępna „od ręki” w istniejących budynkach, inwestorzy przyjmują pozycję wyczekującą. Jeśli odejmiemy renegocjacje, popyt na nowe powierzchnie pozostaje ograniczony, dlatego też spodziewamy się, że współczynnik powierzchni niewynajętej w miastach regionalnych będzie zmniejszał się powoli. Najszybciej absorbowane powinny być biura w nowych projektach w atrakcyjnych lokalizacjach, najwolniej – w obiektach 15-letnich i starszych – komentuje Karol Patynowski, head of Regional Markets, Office Agency, JLL.

Czynsze

Na stabilnych poziomach pozostają też czynsze, które w głównych miastach regionalnych kształtują się na poziomie od 11 do 20 euro/mkw./miesiąc. Najtaniej powierzchnię biurową można było wynająć w Lublinie (od 10 do 14 euro/mkw./miesiąc), z najwyższymi stawkami musieli liczyć się potencjalni najemcy w Krakowie, gdzie wyniosły one od 15 do 20 euro/mkw./miesiąc w najlepszych projektach w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.

Rynek inwestycyjny

W I połowie 2025 roku całkowity wolumen inwestycji biurowych w naszym kraju osiągnął 414 mln euro. Choć wynik ten był blisko o połowę mniejszy, niż w tym samym okresie rok temu (800 mln euro rok do roku), to złożyła się na niego druga w historii liczba transakcji (23), z czego większość (13) zawarto poza Warszawą. Zdecydowana większość z nich to przejęcia w Krakowie i Wrocławiu, jak na przykład sprzedaż dwóch budynków kompleksu High 5ive przez NIAM na rzecz Stena RE. Równie znacząca była sprzedaż City 2 we Wrocławiu. Archicom idzie w ślady Develii i ogłosił dezinwestycję swoich aktywów komercyjnych, w związku z czym sprzedał ten projekt prywatnemu polskiemu inwestorowi za 31 mln euro. Inną znaczącą transakcją w I półroczu była sprzedaż położonego w Szczecinie kompleksu Piastów Office Centre. Blackstone sprzedał ten projekt biurowy czeskiemu inwestorowi Investika oraz jego partnerowi joint venture BUD Holdings za ponad 28 mln euro.

Dynamika rynków regionalnych to jeden z najciekawszych trendów ostatniego półrocza. W I połowie 2025 roku ponad połowa wszystkich transakcji biurowych miała miejsce poza Warszawą. Transakcje średniej wielkości, takie jak sprzedaż obiektów w Szczecinie czy Wrocławiu za około 30 mln euro, oferują inwestorom atrakcyjniejsze stopy zwrotu przy stabilnych perspektywach najmu. Dla graczy dysponujących kapitałem w przedziale 20-50 mln euro, rynki regionalne stają się realną alternatywą dla stołecznego rynku – komentuje Marcin Sulewski, head of Office Investment Poland, JLL.