Polska Dobry rok handlówki

W ciągu 12 miesięcy na polskim rynku powstało około 545 tys. mkw. nowej powierzchni, a swoje debiuty zaliczyło aż 31 marek. Wyniki po stronie odwiedzalności i obrotów centrów handlowych, choć notowały miesięczne wahania, również pozostają powodem do zadowolenia dla właścicieli i najemców tego sektora.

Podaż: IV kwartał najlepszy od blisko dekady

Dane za IV kwartał wskazują, że zasoby powierzchni handlowej zwiększyły się aż o około 314 tys. mkw. GLA. To najwyższy kwartalny przyrost od 2016 roku, potwierdzający, że deweloperzy nie tracą impetu. Statystyki podaży obejmują obiekty o powierzchni powyżej 5 tys. mkw. GLA i uwzględniają nowe budynki, ale także rozbudowy i przebudowy.

Cały rok 2025 dostarczył około 545 tys. mkw. powierzchni. Struktura nowej podaży była zdominowana przez parki handlowe, które stanowiły aż 75 proc. oddanej powierzchni, kolejne 13 proc. przypadło na magazyny handlowe typu Obi czy Castorama, 8 proc. na centra handlowe, a 4 proc. na outlet wyprzedażowy. W minionym roku doszło również do kilku zamknięć obiektów, w tym m.in. Centrum Handlowego Glinki, Makro w Rybniku czy też Galerii Lubelskiej w Lublinie. W rezultacie z rynku zniknęło w 2025 roku około 80 tys. mkw. powierzchni handlowej – komentuje Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.

Największymi obiektami oddanymi do użytku w ostatnim kwartale 2025 roku były: park handlowy S1 Dąbrovia (17 800 mkw.), Agata Meble w Olsztynie (16 tys. mkw.), Park handlowy Targowa Lubartów (15 tys. mkw.), Park handlowy S1 Tarnowskie Góry (przebudowa po Tesco o powierzchni 15 tys. mkw.) oraz centrum handlowe Brama Jury (14 500 mkw.). Jednocześnie blisko 65 proc. nowo oddanej powierzchni trafiło do obiektów o wielkości poniżej 10 tys. mkw. Całkowita nowoczesna powierzchnia handlowa w Polsce sięga obecnie około 17,26 mln mkw. GLA.

Na koniec IV kwartału w budowie pozostawało około 644 tys. mkw. GLA powierzchni handlowej i mimo obecności nowych projektów w największych miastach, jedynie co czwarty metr kwadratowy nowej powierzchni powstaje w aglomeracjach liczących ponad 400 tys. mieszkańców. Inwestorzy aktywnie zagospodarowują białe plamy na mapie mniejszych ośrodków – dodaje Ewelina Staruch.

Wśród największych projektów będących obecnie w budowie znajdują się: BIG Piła (38 tys. mkw.), Brama Bieszczad w Sanoku (21,5 tys. mkw.) oraz Galeria Podhalańska w Nowym Targu (21,5 tys. mkw.). Dodatkowo w Warszawie ruszyła budowa centrum handlowego Plac Wiślany, którego otwarcie zaplanowano na wiosnę 2027 roku.

Popyt: Imponujący bilans, ponad 30 debiutów

W 2025 roku swoje pierwsze sklepy stacjonarne w Polsce otworzyło 31 nowych marek. Jest to podobnym rezultatem do liczby debiutów w roku 2024, kiedy do naszego kraju weszło 29 retailerów. W samym IV kwartale zadebiutowało aż 10 najemców: Nikon (aparaty i akcesoria fotograficzne, pierwsza lokalizacja w Złotych Tarasach), Influcenter (sklep z produktami influencerów w Bonarce), Longines (luksusowa marka zegarków, Westfield Mokotów), Boardriders (powrót na rynek, odzież, obuwie i akcesoria, Wola Park), Dan John (luksusowa włoska marka odzieży męskiej, G City Targówek), HeyDude (obuwie, Wola Park), Burgermeister (sieć burgerowni, debiut w Szczecinie), GymBeam (suplementy, zdrowa żywność i akcesoria, Towarowa 7 w Warszawie), Adopt Parfums (marka perfumeryjna, Posnania) oraz Baseus (elektronika, Wola Park).

Sprzedaż detaliczna: rok 2025 pod znakiem odbicia

W całym 2025 roku sprzedaż detaliczna w cenach stałych wyraźnie się poprawiła, osiągając najwyższą dynamikę w kwietniu, a następnie utrzymując dodatnie tempo wzrostu w drugiej połowie roku. W okresie styczeń-listopad 2025 roku sprzedaż wzrosła o 4,4 proc. w skali roku. Na podstawie dostępnych danych GUS za IV kwartał obejmujących obecnie dwa miesiące kwartału, październik przyniósł solidny wzrost o 5,4 proc. r/r, jednak w listopadzie dynamika spowolniła do 3,1 proc. r/r.

W IV kwartale najwyższe tempo wzrostu odnotowały kategorie kluczowe dla centrów handlowych. Sprzedaż w grupie Meble, RTV, AGD wzrosła w listopadzie o 16,6 proc. r/r, a w kategorii Tekstylia, odzież, obuwie o 12,2 proc. r/r. Jednocześnie listopad odnotował spadki jedynie w dwóch segmentach: Prasa i książki (-5,2 proc. r/r) oraz Żywność, napoje i wyroby tytoniowe (-2,9 proc. r/r).

Dane za grudzień, który jest napędzany zakupami świątecznymi, mogą pozytywnie wpłynąć na podwyższenie dynamiki sprzedaży w IV kwartale. Ponadto warto zwrócić uwagę, że wskaźnik ufności konsumenckiej rośnie, zwłaszcza, jeśli oceniamy Polskę na tle innych krajów europejskich. W grudniowym badaniu Eurostatu wskaźnik dla Polski wyniósł -1,4, podczas gdy średnia dla całej Unii Europejskiej to -13,6. To oznacza, że polscy konsumenci należą do najbardziej optymistycznych w regionie, co może być sygnałem stabilizacji i większej odporności na zewnętrzne wstrząsy gospodarcze – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Również dane GUS pokazują, że fundamenty nastrojów konsumenckich są coraz mocniejsze. W grudniu szczególnie pozytywnie oceniano obecną sytuację finansową gospodarstwa domowego, która osiągnęła wartość +30,8. Na rosnącą stabilność wskazują także przewidywania dotyczące przyszłej sytuacji finansowej (+15,1) oraz skłonność do oszczędzania (+14,3). Jedynym obszarem, który nadal pozostaje w cieniu, jest planowanie większych zakupów – wskaźnik ten wyniósł -26,3, co oznacza poprawę o 15,6 punktu procentowego względem tego samego okresu w 2022 roku, kiedy w grudniu wskaźnik ten sięgał poziomu -41,9.

Październik i grudzień na plusie

Odwiedzalność centrów handlowych w ostatnim kwartale osiąga najwyższe wartości w roku i nie inaczej było w 2025 roku. Październik przyniósł średnio 427 tys. klientów na obiekt, co oznacza niewielki wzrost o 0,4 proc. r/r. W listopadzie ruch spadł do około 400 tys. klientów, notując spadek o 3,2 proc. r/r, co było najsłabszym wynikiem kwartału. Z kolei grudzień przyniósł wyraźne odbicie – liczba odwiedzających wzrosła 4,0 proc. r/r do około 514 tys., czyniąc go najlepszym miesiącem końcówki roku – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz.

Analiza wyników sprzedażowych najemców centrów handlowych w IV kwartale pokazuje, że październik był lepszy od listopada. W październiku średnie obroty wyniosły około 1140 zł/mkw., co oznacza wzrost o 4,2 proc. r/r. W listopadzie odnotowano natomiast spadek do około 1120 zł/mkw., czyli o 2,3 proc. r/r mniej niż rok wcześniej. Dane grudniowe nie są jeszcze dostępne.

Analizując poszczególne kategorie najemców można zaobserwować, że obroty w okresie styczeń-listopad 2025 najbardziej wzrosły w usługach (>10 proc.), rozrywce (>7 proc.) oraz gastronomii (>6 proc.). Obroty kategorii zdrowie i uroda, która rok wcześniej odznaczała się jednym z najwyższych poziomów wzrostów, w 2025 roku urosły o prawie 6 proc.. Natomiast spadki obrotów w centrach handlowych wystąpiły w kategoriach żywność oraz dom i elektronika. Jednak przyglądając się dokładniej tej ostatniej kategorii można zauważyć, że spadki dotyczą podkategorii DIY oraz elektroniki, natomiast meble oraz dekoracje domowe odnotowały wzrost.

Parki handlowe na fali wzrostu

W 2025 roku czynsze w najlepszych centrach handlowych i na głównych ulicach w Polsce pozostały stabilne, bez zmian w ujęciu kwartalnym, choć w porównaniu z 2024 rokiem wzrosły o około 5-6 proc.. Natomiast w parkach handlowych typu “prime” stawki rosły systematycznie z kwartału na kwartał, osiągając najwyższy wzrost spośród wszystkich trzech formatów handlowych – około 10 proc. w odniesieniu do 2024 roku. Warto podkreślić, że wzrosty te uwzględniają indeksacje o wskaźnik inflacji. W parkach handlowych spoza segmentu "prime" podwyżki czynszów były spowodowane głównie efektem indeksacji – komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Na początku 2026 roku indeksacja czynszów ze względu na inflację wyniesie około 3,5-4 proc., podobnie jak w 2025. Dodatkowe podwyżki mogą pojawić się przy renegocjacjach w szczególności flagowych lokali, wspierane wysokim popytem i dobrymi wynikami najemców. W przypadku nowych kontraktów najwyższy potencjał do wzrostu stawek mają obiekty handlowe typu "prime".