Polska W blokach startowych

Oczekując na kapitał typu „core”

Po czterech pełnych wyzwań latach i spowolnieniu na rynku inwestycyjnym w 2023 roku, wyniki z 2024 wskazywały na powrót do stabilizacji, a tendencja ta utrzymywała się przez cały 2025. Niemniej jednak, całkowity wolumen transakcji w Polsce w 2025 roku pozostał poniżej poziomu z 2024, głównie ze względu na ograniczoną liczbę transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego.

Płynność rynku pozostała stabilna, a liczba zrealizowanych transakcji wyniosła 151 – czyli porównywalnie z rokiem poprzednim. Łączny wolumen inwestycyjny wyniósł 4,5 mld euro, z czego za ponad 40 proc. odpowiadają transakcje sfinalizowane w IV kwartale. W przeciwieństwie do poprzedniego roku, kiedy 10 największych transakcji stanowiło prawie 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego, rok 2025 charakteryzował się licznymi, ale mniej spektakularnymi pod względem wartości transakcjami. Niemniej jednak, kilka istotnych transakcji zainicjowanych w 2025 zostanie sfinalizowanych na początku tego roku.

Sektor biurowy, lider roku 2025, miał 39 proc. udziału w całkowitym wolumenie zrealizowanym w 2025 roku, głównie dzięki transakcjom warszawskim. Z kolei sektor magazynowy utrzymał się na wysokim poziomie dzięki kilku transakcjom portfelowym oraz imponującym transakcjom typu „sale and leaseback”. W sektorze handlowym sprzedano portfel 25 parków handlowych Vendo Park, co świetnie obrazuje niezmienny popyt na parki handlowe i obiekty typu „convenience”. Dodatkowo, odnotowaliśmy 5 transakcji hotelowych i 9 w sektorze mieszkaniowym. Warto zwrócić uwagę, że polski kapitał wyraźnie zaznaczył swoją obecność na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w 2025 roku.

Główne liczby:

• 4,5 mld euro (-13 proc. Y-O-Y) – całkowity wolumen inwestycyjny w 2025 ;
• 151 transakcji w 2025 roku vs 154 transakcji w 2024 roku;
• 18 proc. udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie transakcji w 2025 vs 9 proc. w 2024;
• Kilka istotnych transakcji rozpoczętych w 2025 zostanie sfinalizowanych w 2026 roku.

Sektor biurowy kusi kapitał krajowy

W 2023 roku inwestorzy zwiększyli swoje zainteresowanie starszymi budynkami biurowymi typu „value-add” i oportunistycznymi. Natomiast w latach 2024 i 2025 odnotowaliśmy wzrost aktywności w zakresie sprzedaży aktywów typu „core” i „core+”, szczególnie w Warszawie. Tendencja ta odzwierciedla zmianę cen rynkowych, gdzie ceny ofertowe stają się bardziej zbliżone do wartości transakcyjnych i aktualnych warunków rynkowych. Niemniej jednak, zainteresowaniem cieszą się dalej starsze nieruchomości, z potencjałem zmiany funkcji, przebudowy czy też siedziby właścicieli-użytkowników. Obiekty tego typu bardzo często przyciągają krajowych inwestorów.

Do najbardziej znaczących transakcji biurowych w 2025 roki, których wartość przekroczyła próg 100 mln euro, należały: nabycie przez Mennica Polska 50 proc. udziałów w Mennica Legacy Tower, sprzedaż Wola Center do Trigea Real Estate Fund czy odkupienie 49 proc. udziałów w portfelu CPI, które było największą pod względem wolumenu transakcją, stanowiącą ponad jedną czwartą całkowitego wyniku sektora biurowego. Inne ważne aktywa biurowe, które zmieniły właściciela w ubiegłym roku to Senator, Vibe i Wronia 31 w Warszawie, a także High Five I & II w Krakowie i Centrum Południe 3 we Wrocławiu.

W bieżącym roku spodziewamy się utrzymania wysokiej aktywności w sektorze biurowym, zarówno w zakresie transakcji starszymi aktywami, jak i potencjalnie najlepszymi budynkami biurowymi.

Sektor w liczbach

• 1,8 miliarda euro (+7 proc. Y-O-Y) - całkowity wolumen sektora w 2025 roku
• 30 z 51 transakcji zrealizowano w Warszawie
• pięć największych transakcji reprezentowało 50 proc. wolumenu sektora w 2025 roku
• Polski kapitał odpowiadał za 30 proc. wolumenu sektora i połowę liczby transakcji

Kapitał krajowy, odpowiadający za 30 proc. wolumenu sektora i 50 proc. liczby transakcji, nadal odgrywa znaczącą rolę w sektorze biurowym, wykazując rosnące zainteresowanie mniejszymi formatami tego typu. Zmiana ta odzwierciedla zwiększenie zaangażowania polskich inwestorów na polu nieruchomości komercyjnych, szczególnie typu „value-add” i oportunistycznych – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor magazynowy – stabilny i odporny

Sektor magazynowy, który wyłonił się jako dominujący segment polskiego rynku inwestycyjnego w trudnych warunkach w 2023 roku, w latach 2024 i 2025 zachował stabilność. Miniony rok charakteryzował się utrzymującym się popytem na transakcje typu „sale and leaseback”, a także rosnącym zainteresowaniem inwestorów mniejszymi ośrodkami przemysłowymi, w których w 2025 roku zrealizowano blisko 40 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego sektora.

W 2025 roku sektor magazynowy odnotował wolumen inwestycji na poziomie około 1,5 mld euro. Aktywność rynkowa cechowała się ograniczoną liczbą transakcji o dużej skali – jedynie dwie z nich przekroczyły wartość 100 mln euro. Wśród nich najbardziej znacząca była przełomowa transakcja „sale and leaseback” obejmująca dwie nieruchomości polskiego producenta Eko-Okna, sprzedane do Realty Income, która była również największą tego typu transakcją w historii całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).

Sektor w liczbach:

• 1,5 miliarda euro (+10 proc. Y-O-Y) wolumen sektora w 2025 roku;
• Osiem transakcji portfelowych na 34 transakcje w sektorze;
• Największa historycznie transakcja typu „sale and leaseback” zrealizowana w całym regionie CEE.

Przy licznych aktualnie toczących się transakcjach, polski rynek inwestycyjny nieruchomości magazynowych jest na dobrej drodze do osiągnięcia rekordowych wyników w 2026 roku. Zmniejszanie różnic cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi powinno dodatkowo przyspieszyć wzrost, napędzany przede wszystkim napływem kapitału zagranicznego. Oczekujemy utrzymującego się zainteresowania transakcjami typu „sale and leaseback”. Dodatkowo, spodziewana rekalkulacja cen starszych obiektów magazynowych, może wpłynąć korzystnie na ożywienie aktywności na rynku wtórnym – dodaje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor handlowy – pakiety parków handlowych na celowniku

Rynek inwestycyjny nieruchomości handlowych odpowiadał w 2025 roku za blisko 20 proc. całkowitego wolumenu transakcji w Polsce, co oznacza istotny spadek względem 32 proc. udziału w 2024 roku. Po silnym ukierunkowaniu w ubiegłym roku na regionalne centra handlowe, w tym duże aktywa typu „prime”, rok 2025 charakteryzował się dominacją parków handlowych. Rynek parków handlowych dojrzewa, a widoczny trend konsolidacyjny skutkuje oczekiwanymi transakcjami portfelowymi.

Sektor handlowy zakończył 2025 rok łącznym wolumenem transakcji na poziomie 859 mln euro. Oznacza to spadek rok do roku o niemal 50 proc., wynikający ze zmiany struktury nabywanych aktywów. W przeciwieństwie do 2024 roku, nie sfinalizowano żadnej transakcji centrum handlowym typu „prime”. Zamiast tego, 70 proc. transakcji dotyczyło parków handlowych oraz obiektów typu „convenience”, w tym dwóch dużych transakcji portfelowych: My Park kupił 10 obiektów A Centrum, natomiast Trei Real Estate sprzedał 25 parków handlowych na rzecz Ares Management Corporation oraz Slate Asset Management.

Kolejną istotną transakcją było przejęcie centrum handlowego Galeria Libero w Katowicach przez Summus Capital, będące jedną z zaledwie dwóch transakcji sektora o wartości przekraczającej 100 mln euro. W 2026 roku spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i nieruchomościami typu „convenience”, jednak uwagę inwestorów powinny również przyciągać centra handlowe o dominującej pozycji w miastach oraz solidnych, stabilnych fundamentach. Ta klasa aktywów jest obecnie szeroko analizowana przez inwestorów, a w najbliższym czasie spodziewane jest zamknięcie kolejnych transakcji.

Sektor w liczbach:

• 859 mln euro (-48 proc. Y-O-Y) wolumen sektora w 2025 roku;
• 36 transakcji na 52 zrealizowanych w sektorze dotyczyło parków handlowych i obiektów typu „convenience”;
• Dwa portfolia parków handlowych sprzedane.

Transakcje z zamiarem dalszej przebudowy były popularne przez cały 2025 rok i obejmowały takie projekty jak m.in. Arkady Wrocławskie, CH Glinki oraz Galeria Lubelska, w których pośredniczył Avison Young. Polski rynek inwestycji w nieruchomości handlowe oferuje szerokie możliwości inwestycyjne jeśli chodzi o dostępne formaty - od ugruntowanych centrów handlowych i projektów do przebudowy, przez parki handlowe po lokale handlowe zlokalizowane na parterach budynków mieszkalnych czy biurowych – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS – przełomowa transakcja na horyzoncie

W 2025 roku wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wyniosła łącznie 223 mln euro, z czego 150 mln euro ulokowano w 3 projektach z sektora prywatnych mieszkań na wynajem (PRS) w Warszawie. AFI Europe zrealizowało dwie z tych transakcji, a Xior Student Housing kupił 1 obiekt od Syrena RE. Pozostałe transakcje zostały zrealizowane przez NREP i dotyczyły trzech aktywów typu co-living w Gdańsku.

Warto przypomnieć, że ciągle trwa bezprecedensowa transakcja PRS – Vantage Development ogłosił plan zakupienia 18 aktywów PRS od Resi4Rent. Duży potencjał polskiego rynku mieszkaniowego przyciąga coraz większą uwagę inwestorów krajowych i międzynarodowych, w tym PHN, Ronson Development i Skanski, którzy wyrazili zainteresowanie tym szybko rozwijającym się segmentem.

Rynek inwestycji PRS w Polsce, ze względu na swoją początkową fazę, był dotychczas zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, w ramach których budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów. Transakcje na rynku wtórnym pojawiły się zaledwie w 2022 roku, wraz ze sprzedażą warszawskich i krakowskich aktywów Catelli, która jednocześnie wycofała się z polskiego rynku. Wtedy rozpoczęła się kolejna faza rozwoju rynku PRS w Polsce. Obecnie finalizuje się przełomowa transakcja w tym sektorze – przejęcie przez Vantage Development 18 aktywów Resi4Rent, co stanowi ponad 20 proc. obecnie działających jednostek PRS w kraju – komentuje Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young.

Co nas czeka w 2026?

Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem dla inwestorów, wspieranym przez solidny wzrost gospodarczy i silne fundamenty rynkowe. Wciąż czekamy na powrót dużych inwestorów instytucjonalnych. Przewidywane obniżki stóp procentowych w euro i złotówkach, wraz z potencjalnym złagodzeniem konfliktu w Ukrainie, powinny pobudzić napływ kapitału zagranicznego. Avison Young spodziewa się dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej skoncentrowanej na małych i średnich aktywach. Oczekuje też, że polscy inwestorzy pozostaną istotnymi graczami w 2026 roku, ponieważ dysponują zarówno zasobami, jak i możliwościami inwestycyjnymi. Ich zainteresowanie obejmuje wszystkie sektory rynku, ale przede wszystkim aktywa oferujące wyższe zyski lub mające duży potencjał wzrostu wartości.

Można się spodziewać dalszej intensywnej aktywności inwestorów z Europy Środkowej i Wschodniej – zwłaszcza z Czech, Węgier i krajów bałtyckich, a także z Europy Zachodniej, w tym z Francji i Belgii, które już teraz poszukują nowych możliwości zakupowych. Początek 2026 zapowiada się dynamicznie, ponieważ wiele transakcji zainicjowanych w 2025 roku ma zostać sfinalizowanych na początku roku.

Avison Young przewiduje utrzymanie się wysokiej aktywności w sektorze biurowym, zarówno w przypadku starszych budynków, jak i potencjalnie najlepszych aktywów biurowych. W segmencie handlowym głównymi motorami wzrostu zapewne pozostaną parki handlowe i mniejsze centra handlowe. Tymczasem sektor magazynowy, który historycznie osiągał bardzo dobre wyniki, ma szansę znacznie je poprawić.