Lokalizacja, najemca i intensywność zabudowy decydują o wartości nieruchomości

Jego zdaniem rok 2014 nie okazał się rekordowy pod względem wolumenu transakcji, niemniej jednak, jak wskazują dane zagregowane w ramach bazy Comparables.PL®, cztery podstawowe segmenty rynku komercyjnego przyciągnęły 3,174 mld euro kapitału, co jest wyraźną oznaką stabilizacji rynku inwestycyjnego. Charakterystyczną dla 2014 roku cechą był znaczny, bo aż 24-procentowy udział nieruchomości magazynowych w wolumenie zakupionych nieruchomości. Po raz pierwszy w historii polskiego rynku inwestycje w ten sektor przewyższyły kwotę wydaną na nieruchomości handlowe – wyniosły one 750 mln euro, czyli aż 100 mln euro więcej niż inwestycje w segment nieruchomości handlowych. Jak wynika ze statystyk, transakcje finalizowane były przy średnim poziomie ceny zakupu za 1 mkw. powierzchni najmu w wysokości 630 euro, co było pochodną średnich stóp kapitalizacji 8,35 proc. Dla rynku biurowego i handlowego średnie ceny zakupu wyniosły odpowiednio 2423 euro oraz 2687 euro. – Co istotne, są to statystyczne średnie arytmetyczne, na które składają się zarówno ponadregionalne transakcje z jakościowymi nieruchomościami typu „prime”, jak i obiektami o gorszym standardzie w drugorzędnych lokalizacjach – mówi Wojciech Doliński. Poza inwestycjami w podstawowe segmenty rynku, na uwagę zasługuje też znaczący kapitał ulokowany w gruntach inwestycyjnych. Zrealizowane transakcje osiągały niekiedy wysokie wskaźniki cen gruntu do wartości kapitałowej planowanej na gruncie inwestycji, często przekraczając poziom 25 proc., co może być traktowane jako barometr rynku inwestycyjnego gruntów i cyklu koniunkturalnego w kontekście lat poprzednich. Zarówno wspomniany powyżej wskaźnik cen gruntu do wartości kapitałowej, jak i iloraz sumarycznej wartości gruntu oraz metra kwadratowego możliwej do zrealizowania na gruncie zabudowy powinny ważny stanowić punkt odniesienia przy wycenie nieruchomości inwestycyjnych. Obydwa podejścia do wyceny wartości gruntu – porównawcze oraz mieszane (metoda pozostałościowa) – w obecnych realiach rynkowych są wzbogacane również o inne elementy analizy wyniku oszacowania. Metoda pozostałościowa bywa wzbogacana o analizę wrażliwości, która pozwala potencjalnemu inwestorowi lub instytucji finansującej na własną, subiektywną ocenę niepewności i ponoszonego ryzyka. Metoda ta mimo że jest postrzegana przez uczestników rynku, jako wrażliwa kalkulacja raportująca wynik z dużą niepewnością, jeśli jest rzetelnie przeprowadzona z zastosowaniem rynkowych „danych wejściowych”, nie powinna odbiegać od rzeczywistości. Metoda porównywania parami, wymaga w obecnych realiach rynkowych jeszcze więcej wprawy. Bez znajomości wszystkich przesłanek przenoszenia własności (np. podatkowych) i kulisów danej transakcji, łatwo o przyjęcie do kalkulacji porównawczej nieodpowiedniej transakcji. tzn. takiej, która w rzeczywistości nie nosiła znamion transakcji rynkowej. Analogicznie do tego, jak przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości komercyjnych do rzetelnej wyceny, obok określenia stopy kapitalizacji, kluczowa jest analiza przepływów dyskontowanych i kapitalizowanych w danym modelu, przy wycenie nieruchomości gruntowej powszechną praktyką staje się przeliczenie ceny gruntu na planowaną powierzchnię najmu, czy też udział wartości gruntu w wartości kapitałowej. Tym samym, analiza wyników oszacowania wykonywana przez rzeczoznawców coraz szerzej upodabnia się do sposobu w jaki cena zakupu jest analizowana przez inwestorów. Stare powiedzenie dotyczące tego, co decyduje o wartości nieruchomości brzmiące „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”, na potrzeby dzisiejszego rynku rzeczoznawstwa, można sparafrazować jako „Lokalizacja, najemca, intensywność zabudowy”.