EN

Centra handlowe mogą zajmować towar

Covid-19 wywrócił do góry nogami prowadzenie działalności w centrach handlowych. W wielu przypadkach okazało się, że czynsze najmu sprzed pandemii nijak się mają do nowej rzeczywistości. Wielu najemców odmówiło w rezultacie otwarcia sklepów, twierdząc, że nie ma to obecnie żadnego ekonomicznego uzasadnienia. Najemcy nie mogą jednak postawić wynajmujących przed faktem dokonanym - zabrać towaru do innych sklepów, wywieźć mebli czy zdemontować sprzętu. Właściciele centrów mogą się bowiem temu sprzeciwić. Ruchomości najemców stanowią w tym wypadku ustawowe zabezpieczenie ich roszczeń o czynsz i świadczenia dodatkowe.

Zgodnie z art. 670 Kc, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Aby z niego skorzystać, wynajmujący nie musi składać najemcy żadnych oświadczeń. Istnienie zastawu uzależnione jest jednak od spełnienia dwóch warunków: powstania zaległości oraz wniesienia rzeczy ruchomych do lokalu.

Jeżeli chodzi o warunek pierwszy, zastaw powstaje, gdy najemca popada w opóźnienie z zapłatą czynszu, opłat eksploatacyjnych albo innych podobnych świadczeń - np. opłat marketingowych albo kaucji. O ile zatem wszystkie tego typu płatności regulowane są terminowo, najemca może spać spokojnie. Zastaw nie zabezpiecza bowiem roszczeń z natury spornych - np. o odszkodowania czy kary umowne.

To, które konkretnie rzeczy obciąża zastaw ustawowy, jest w dobie pandemii Covid-19 dość istotne. Sprzedaż detaliczna drastycznie bowiem spada, przez co sieci handlowe chciałyby mieć możliwość elastycznego przerzucania słabo rotującego towaru do innych placówek albo do centrów wyprzedażowych.

Przepisy im jednak w tym wypadku nie sprzyjają. Zastaw ustawowy obejmuje bowiem wszystkie rzeczy ruchome, które w chwili wniesienia do lokalu stanowiły własność lub współwłasność najemcy. W razie ich późniejszego zbycia, zastaw ustawowy utrzymuje się (art. 311 Kc).

Zastaw nie dotyczy za to sprzętu, urządzeń, mebli czy elementów wykończenia lokalu, które zostały przez najemcę np. wzięte w leasing. Nie obciąża też towaru wówczas, gdy najemca prowadzi w lokalu działalność na zasadzie agencji lub tzw. franczyzy depozytowej i sprzedaje rzeczy należące do jego partnera.

Dlaczego w dobie pandemii właściciele centrów handlowych o wiele bardziej skrupulatnie obserwują stan zatowarowania lokali swoich najemców? Otóż, zgodnie z art. 671 §1 Kc, zastaw ustawowy na rzeczach najemcy wygasa, gdy rzeczy te zostaną z przedmiotu najmu fizycznie usunięte.

Prawo inaczej traktuje przy tym najemcę, a inaczej wynajmującego. W orzecznictwie sądowym wypracowano pogląd, że omawiany przepis dotyczy jedynie tego pierwszego, a zatem, kiedy rzeczy z lokalu usuwa wynajmujący - np. w celu złożenia ich w magazynie - zastaw ustawowy pozostaje skuteczny.

W ochronie wynajmującego Kodeks cywilny idzie zresztą jeszcze dalej, bo daje mu możliwość sprzeciwienia się usunięciu z lokalu rzeczy obciążonych zastawem. Wynajmujący może przy tym użyć nie tylko perswazji, ale nawet siły. Działa wówczas w ramach tzw. dozwolonej samopomocy.

Wszystkie powyższe okoliczności sprawiają, że zastaw ustawowy w centrach handlowych jest negatywnym bohaterem trwających właśnie negocjacji w sprawie obniżenia czynszów albo rozwiązania umów. Wynajmujący wiedzą, że towar raz z lokalu usunięty, już najprawdopodobniej do niego nie wróci. W dobie pandemii, priorytetem jest natomiast utrzymanie wartości nieruchomości. Najemcy z kolei próbują opróżniać sklepy bez wcześniejszego uregulowania prawnego statusu umów najmu. Często w takich sytuacjach wzywana jest Policja. Interweniuje jednak rzadko uznając, że tego typu spory mają charakter cywilny i winny być rozwiązywane w sądach gospodarczych.

Pewne jest, że jeżeli właściciel centrum sprzeciwia się usunięciu rzeczy z lokalu, najemca powinien wykazać odpowiednimi dowodami, że nie są one obciążone zastawem. Może np. twierdzić, że zaległe czynsze i opłaty eksploatacyjne zostały w całości uregulowane albo rzeczy ruchome nie stanowią jego własności. Wykazanie jednak, że nie jest się właścicielem rzeczy ruchomych, które chce się zabrać z lokalu, może okazać się skomplikowane. Na niekorzyść najemcy działa w tym wypadku domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej właścicielem (art. 339 Kc).

Jeżeli dowody nie przekonują wynajmującego, właścicielowi rzeczy nie pozostaje nic innego, jak tylko złożyć do sądu pozew o ich wydanie. Są to oczywiście rozważania o wątpliwej użyteczności, bo przy aktualnych zatorach w sądach gospodarczych, na wyrok czeka się całymi miesiącami. Wyrok taki niczego zatem w praktyce najemcy nie daje. Sprzęty w tym czasie niszczeją, a towar wychodzi z mody.

Fatalna sytuacja sądownictwa w Polsce szkodzi również wynajmującemu. Pomimo, że musi on obciążone zastawem rzeczy przechowywać na własny koszt i niebezpieczeństwo, to jeszcze zaspokojenie jego roszczeń z przedmiotu zastawu także następuje zgodnie z przepisami o egzekucji sądowej. Właściciel centrum nie może więc po prostu przejąć tych rzeczy na własność. Musi najpierw uzyskać wyrok sądowy oraz przeprowadzić całe postępowanie egzekucyjne, w trakcie którego powinien wskazać komornikowi rzeczy objęte zastawem jako mienie dłużnika, z którego możliwa jest egzekucja.

Jakie zatem prawne korzyści daje wynajmującemu zastaw ustawowy? Jedynie to, że w razie egzekucji komorniczej należności zabezpieczone zastawem zaspokajane są w piątej kolejności (art. 1025 §1 Kc) i to o tyle, o ile nie przekraczają okresu jednego roku. W pozostałym zakresie, roszczenia wynajmującego znajdują się na 9 i 10 miejscu w kolejności spłat - wraz z innymi, niezabezpieczonymi długami najemcy.

Rola zastawu ustawowego w centrach handlowych jest jednak zgoła inna niż zamierzona przez ustawodawcę. Wynajmujący sprzeciwiają się usuwaniu z lokalu rzeczy ruchomych, bo to daje im lepszą pozycję negocjacyjną w rozmowach z najemcami. Obawiają się też, że wyprowadzka jednego najemcy da sygnał do wyprowadzki pozostałych.

Ostatnie komentarze

Operacje logistyczne są przychodotwórcze

Operacje logistyczne są przychodotwórcze

schedule 09 czerwca 2021

Według danych PWC, szacuje się, że w 2026 roku wartość brutto rynku e-commerce w Polsce będzie wynosić 162 mld zł. Oznacza to dwucyfrowy wzrost rocznie, bo aż o 12 proc. Najbardzie ...

Konrad Heidinger, transaction manager, Capital Markets
Knight Frank

Odbicie za dwa-trzy lata

Odbicie za dwa-trzy lata

schedule 01 czerwca 2021

W Polsce pandemia koronawirusa uderzyła w branżę hotelarską z pełną siłą w marcu 2020 roku. Od ostatniego tygodnia lutego anulowano wiele rezerwacji grupowych i indywidualnych oraz ...

Justyna Kijewska, associate, senior portfolio manager
Cushman & Wakefield

Nowe rynki, nowe formaty

Nowe rynki, nowe formaty

schedule 26 maja 2021

Dywersyfikacja produktu magazynowego w Polsce ma wymiar wielopłaszczyznowy, a ponadto przybrała w ostatnich latach na sile. Nowo powstające inwestycje potrafią znacząco się od sieb ...

Joanna Sinkiewicz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych
Cushman & Wakefield

Podnajmy miały być hitem. Nie są.

Podnajmy miały być hitem. Nie są.

schedule 21 maja 2021

Masowe przejście firm w tryb pracy zdalnej przyczyniło się do opustoszenia biur i pociągnęło za sobą trwające do tej chwili konsekwencje dla wszystkich stron na rynku biurowym &nda ...

Maciej Moralewicz, dyrektor regionalny, Wrocław
Knight Frank

Czas na weryfikację kosztów eksploatacyjnych

Czas na weryfikację kosztów eksploatacyjnych

schedule 19 maja 2021

Pierwsze cztery miesiące roku to czas kiedy właściciele budynków biurowych rozliczają koszty eksploatacyjne. W maju natomiast najemcy mają możliwość ich weryfikacji. Sprawdzają fak ...

Magdalena Oksańska, head of Property Management Compliance
Knight Frank

Co należy wiedzieć o inwestycjach typu Small Business Unit?

Co należy wiedzieć o inwestycjach typu Small Business Unit?

schedule 12 maja 2021

Rok 2020, pomimo swojej przewrotności, zakończył się na rynku magazynowym rekordowym popytem równym blisko 5 mln mkw. Jak na tle całej Polski wypadł rynek stolicy? Okolice Warszawy ...

Tomasz Bulej, junior negotiator, Industrial & Logistics Agency
Cushman & Wakefield

Wyraźna poprawa rentowności firm budowlanych

Wyraźna poprawa rentowności firm budowlanych

schedule 11 maja 2021

W 2020 roku całkowite przychody blisko 20 grup budowlanych, notowanych na GPW, wzrosły nominalnie o 4,3 proc., co biorąc pod uwagę dalszy wzrost cen materiałów i robocizny, w ujęci ...

Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego
Spectis

Będzie batalia między właścicielami centrów handlowych a najemcami?

Będzie batalia między właścicielami centrów handlowych a najemcami?

schedule 10 maja 2021

7 maja ukazał się długo oczekiwany projekt nowelizacji tzw. Ustawy Covidowej. Dowiedzieliśmy się z niego, że nowe brzmienie art. 15ze będzie jednak działać wstecz. Zasady tej retro ...

Diana Knapczyk-Kalita, radca prawny
Causa Finita

Nieruchomości – jak to ugryźć?

Nieruchomości – jak to ugryźć?

schedule 06 maja 2021

Rozpędzony rynek nieruchomości stał się w dobie pandemii koronawirusa jeszcze bardziej atrakcyjnym i bezpiecznym sposobem na lokatę kapitału. Sprzyjają temu rekordowo niskie stopy ...

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży i marketingu
Ronson Development

Polski krajobraz magazynowy

Polski krajobraz magazynowy

schedule 04 maja 2021

Małe i duże, obiekty typu BTS i multi-let, w miastach i na peryferiach, na zachodzie i wschodzie, na północy i południu – polski rynek powierzchni magazynowych robi się coraz ...

Bartłomiej Sutkowski, manager, Investment Management
Hines Polska

Najemcy bez rządowej obniżki czynszów

Najemcy bez rządowej obniżki czynszów

schedule 30 kwietnia 2021

Miesiąc temu gruchnęła wiadomość, która wstrząsnęła branżą nieruchomości komercyjnych. Rząd pracuje nad przepisami, które mają obniżyć czynsze w galeriach handlowych za okresy lock ...

Diana Knapczyk-Kalita, radca prawny
Causa Finita

Beton (bez) przyszłości?

Beton (bez) przyszłości?

schedule 20 kwietnia 2021

Beton to obecnie wszechobecny materiał budowlany, który od dekad daje nam możliwość szybkiego i skutecznego kształtowania naszych miast. Architektura jest aktualnie w przededniu og ...

Tomasz Pniewski, architekt analityk
Kuryłowicz & Associates

Kategorie